180岁香港中环街市,给内地商业“爆改”支了3个大招

赢商云智库   2023-06-08 08:02

核心提示:保留文化内核、严选品牌商户、策展思维注入空间……


群体迭代,体验升级,场景更新,存量购物中心“调改大戏”不可不为。本系列,关注存量商业从内而外、由表及里的立体重生之道。

此篇为,香港保育中环项目案例分析。

封面/头图丨香港旅游发展局官网

内文图片丨除特殊说明外,均来自赢商云智库实地拍摄、项目官网、香港旅游发展局官网等

撰写丨熊舒苗 主编丨付庆荣


香港,寸土寸金。灰色主调建筑群中,穿插彩虹色外墙、街头涂鸦,隐藏一些活化新生的商场、街市。

香港暴走三日,我们遇见了“618上海街”,酷似广州上下九。这里曾是九龙最盛繁华地,因弥敦道兴起而式微,因14栋唐楼活化再次走红。

我们走进了“中环街市”,180岁的它,在岁月中荣光黯淡,在争议中进化蝶变。2021年,这个与众同乐“Playground for All”的地儿重新出发,成为继PMQ、南丰纱厂之后,香港又一文青创意基地。

活化保育,是香港特色的“城市更新”代名词。保育,是第一步,厘清旧建筑、旧厂房、旧商场的资产、文化价值;活化,是第二步,以在地化的视角、元素,叠加现代化的技术、流行,重塑存量物业的定位与形象。

在内地商业进入存量时代后,爆改出街、出奇制胜的“非标商业”赚足了眼球,一如北京西单更新场、北京DT51、上海张园、上海蟠龙天地……

它们创造了一种商业成功的新范式。此范式,看似惊喜,入局却需谨慎。因为背后涉及的工程复杂、内容多元,非一般玩家不可轻易尝试。

但在香港,活化保育早已是商业参与者们的常态化工作。商场、街市、邨屋、厂房、码头……时刻都在上演着一出出旧改戏码,嵌入其中的智慧、逻辑,为内地商业的存量之变积攒了一个个创意idea。


01 偶遇中环街市

出发香港前,我们的考察清单中,并无中环街市。可正因为此,才创造了偶遇的惊喜,与实探的意外。

◎中环街市改造前后照片(图源/香港市区重建局)

抬头望见白底黑字的“中環街市”四个大字,跨入玻璃门,奇幻的冒险之旅由此打开。入口上方高挂着香港菜巿场的经典标记——500多个袖珍版红色鸡蛋灯,椭圆形循环的灯束,由里而外扩散,回放着中环过往的故事。

恰到好处的复古、怀旧元素,在情感深处链接着新旧时光,是香港“翻新”旧建筑的关键要义。

在中环街市的中庭,设计团队保留并活用天井式设计,在自然通风和照明环境中,创造一个流动的无边界空间,摆脱了传统商场的区间间隔,人流可自由穿梭,自然交流。

   

   

◎中环街市中庭改造前后对比

活化再用的,还有原建筑的主楼梯。去除老化油漆,扶梯墙刷上暖调的米色,楼梯步子则是干练简洁的白色,配上“上”(上楼)、“落”(下楼)的指引文字。新生的大阶梯,重现昔日「上海批荡」工艺方式,复古风满满。

   

   

◎中环街市主楼梯改造前后对比

建筑修复的“新旧并举”的理念,步步渗透到中环街市的业态、品牌组合中。

3层的中环街市,体量约1.1万㎡,有100+个店铺,新奇又有本地特色。用官方语言表达,“既保留集体回忆,也为社区带来崭新的体验。”

饮品、小吃、甜点、西餐厅……风味多元的餐厅,散落在三层空间中。傍晚时分,座无虚席,一些小吃店排起了长队。从写字楼、工作场所奔赴而来的香港本地人,在这里寻得一份满意的口粮,悠悠坐下,享受晚间放松时刻。

显然,中环街市是香港社区餐饮消费主场的一隅一角。但在“买买买”这件事上,其同时兼顾了项目的旅游属性。

金源米业、银杏士多、渔民办馆……10多个原有街市档口新鲜入目,保留了传统商店的招牌和标志,浓浓的港式风情。满足本地居民的生活需求的同时,刺激着外来游客按下快门、到此一游的打卡晒圈心理。

保育传承,是内外兼顾。而香港有礼、好掂档2部分的内容与品牌,则带有明显的“游客生意”导向。

  • 香港有礼,是香港老字号名产、本地创新品牌的集结地。【叮叮老香港办馆】以电车与春秧街市集为主题,售卖生活家品、小食、模型玩具、旧唱片等杂货;【香港淳记】专卖港式图案手作;【十八廿二】专卖旗袍、手作包等。

◎叮叮老香港办馆

   

   

◎香港淳记-专卖港式图案手作  十八廿二-专卖旗袍、手作包等

  • 好掂档,是生活杂货品牌的集大成者。香港本地环保主义品牌【Slowood】2018年创立,已在香港拥有多家门店,洗衣液、洗头水、消毒液等液态产品论斤售卖,中环分店还带来全新的Grab & Go Kiosk,售卖本地品牌的食物;【Moono纯素甜品】以全天然食材钻研无蛋无奶的纯素甜食;樽仔奶茶品牌【山浪】将得奖手艺奶茶的美味带给更多人。

   

   

   

从旧至新,由内而外,中环街市创造了一个叠层的公共空间。这里不仅仅是多元消费场,亦是文化社交地。

中庭配置了大型投影与音响设备,可变身为街头表演、大型活动的“舞台”,观看者置身不同楼层,均可共同参与。绿意盎然的休憩空间,WiFi覆盖,或择地而坐,或倚栏而谈,舒适的感觉,值得体味。

而一场场在地化展览和活动,不断强化着项目、客群与社区的关联性。4月份的20多场活动,没有重金投入的华丽装饰,却能感受到满满的诚意和尊重。项目方悄悄隐藏在幕后,民众成为活动主角,强调内容共创、社区参与。

Playground for All,中环街市是所有人的游乐场。

◎关于“爱自己”的展览

“中环街市历史旅程展”,诉说着街市近180年来经历过的四代变迁故事

◎“跳出劏房的音乐儿童”音乐会,关键词中“劏房”常见于香港,贴合在地文化


02  “保育中环”启示录

中环街市,香港“保育中环”系列的代表作。同处此系列的,还有“大馆”、“PMQ元创方”。

2009-2010年香港《施政报告》公布的「保育中环」计划,意在保育中环区8个项目内众多社会、历史及建筑特色,同时为中环地区注入新生命和活力。

这8个项目分别为,中环新海滨、中环街巿、中区警署建筑群(大馆Tai Kwun)、荷李活道已婚警察宿舍(PMQ元创方)、中区政府合署建筑、美利大厦、香港圣公会建筑群、前法国海外传道会大楼。

◎图片来源/香港发展局

PMQ元创方位于中环半山,所在建筑前身为香港中央书院、荷里活道已婚警察宿舍,楼龄超60岁。经保育活化,建筑设计修旧如旧,定位变身为文创园,集结香港本地青年艺术家,推广香港本土的创意文化和艺术。

据公开资料,目前元创方已有超过 100 名青年艺术家入驻,园区内散布着创意工作室、独立商店、买手店、小餐厅、咖啡馆以及画廊,以及部分艺术原创的服饰、装饰品、家具用品、创意生活产品,成为新晋潮流打卡地。

同为香港艺术文化地标的“大馆Tai Kwun”,较PMQ元创方更近中环心脏地带,周边画廊、古董店、餐厅和酒吧环伺而生。

大馆前身为香港中区警署建筑群,包括前中区警署、中央裁判司署及域多利监狱。投入近38亿港元爆改后,2018年5月正式对外,由香港赛马会与香港特别行政区政府联合运营。

重新出街的大馆,每栋建筑都是个可供鉴赏的艺术品,内外空间可多变式承载来自全球各地的展览、节目、表演等活动。沉浸式体验的精品餐饮、手工作坊等补充业态,让高雅的空间有了更多常人的情感链接。

◎图片来源/香港发展局

通览上述“保育中环”三大经典案例,可明显感知香港的“城市更新”智慧与内地存在的异同点。

它们看重文化内核,把老旧建筑、街区及厂区当做一个沉淀着金灿灿时间的“文物”,而不是“废物”;它们注入艺术品味,斥巨资改造老旧“文物”,将其化作一个个艺术品重新出街;它们强调公共属性,链接城市历史与记忆的多元体验,重塑区块与功能的更多可能性,而不限于开发商圈起来的私域生意地。

1、文化内核不可丢,艺术性新生有讲究

老旧建筑的迷人之处,在于沉淀的历史记忆与情感价值。

中环街市、PMQ元创方、大馆,三者的保育活化过程,均未大拆大建,而是尊重原有建筑特色风格,保留原有建筑物的基本框架、以现代手法再现标志性元素,既保存了集体记忆又让老建筑重获新生。

“大馆”精心修复16座历史建筑,保留了原有的红砖、屋檐瓦顶等建筑元素,这些都是由百年前向中区警署提供物料的厂商生产。

◎保留原有建筑元素的大馆检阅广场

PMQ元创方极力恢复建筑物的原有设计风格,保留多个历史遗迹,甚至还原了楼梯栏杆的颜色。

◎还原的楼梯栏杆颜色

文化内核是历史建筑的魂,艺术设计赋能则是它们新生的开始。

“大馆Tai Kwun”翻新的参与者,有世界顶尖设计事务所、普利兹克大奖获得者Herzog& de Meuron,曾参与悉尼歌剧院、水立方、蓬皮杜艺术中心的结构工程团队Arup,以及专注于古迹建筑的Purcell事务所。

在大师们的妙手下,新建的27000㎡  赛马会艺方JC Contemporary、赛马会立方JC Cube  ,合金车轮铸造成的环保铝砖,与旧建筑的砖墙互相呼应,贯彻建筑群整体的一致。昔日洗衣坊所在地而命名的“洗衣场石阶”,被改造成表演、活动空间。

◎新建的赛马会立方

◎“洗衣场石阶”(图片来源/大馆古迹及艺术馆)

2、严选品牌商户,以在地特色为支点

重塑老旧建筑,成功的标志之一是可持续的生命力,以及造血力。

“保育中环”计划中的项目,多匹配自身气质相符、在地特色浓郁的业态及品牌,让精准的目标客群,在这里一次性搞定吃喝玩乐游。

PMQ元创方,2010年11月宣布改造原址成为标志性的创意中心,2014年重新开业。项目以「创作企业家精神」(将创意转化为商机),培育本地创作企业家及设计师,推动本地的创意文化。

目前,引入的品牌有,复古眼镜品牌Absolute Vintage、注重环保的服装品牌Tove & Libra、生活杂货品牌Glue Associates、复古餐厅Gustaci、以饮食意念为题的图书馆「味道图书馆」等。

   

   

   

   

香港赛马会慈善信托基金对大馆的入驻商户,制定了颇为严格的筛选标准。商户必须承诺不会损坏古迹建筑物,并须积极参与项目运营方举办的各类活动。入驻商户中,有40多年历史的阮氏洋服店,曾为赤柱驻港英军量身订做洋服。

3、策展型思维打开,公共空间潜力无限

时下,内地多数商场依旧是个私域流量场,做着“少数人”的生意。但,在“保育中环”的项目中,可明显感知,它们都把自己做成了不可替代的公共空间,捕捉着城市内外的公域流量。

强大的策展思维与逻辑,则贯穿项目的整个改造及运营全过程。

在大馆,在洗衣场石阶、监狱操场、检阅广场等展演场地,以及大馆当代美术馆可体验到视觉艺术、音乐戏剧表演、电影放映和工作坊等文化活动。免费的午间音乐会、艺术范的公共空间装置,都给了城市人流连于此的一个或多个理由。

据不完全统计,2018-2020年,大馆便举办了约1000场公众节目和活动。大馆当代美术馆前艺术主管Tobias Berger曾表示︰大馆的所有展览均为香港而设。我们所做的一切均从香港的角度出发,并为本地观众着想。

PMQ元创方,年历上排满了活动,有本地及国际设计师与艺术家的展览。Chanel、KAWS都在这里举行过大型互动展,「香港国际雷鬼斯卡音乐节」、「ALTN8」等大型年度音乐活动、跳蚤市场、永续发展展览会、本地精酿啤酒及杜松子酒品酒节等,如约而至。开业初的1600熊猫游香港· 创意X保育展吸引数十万人慕名而来。

◎PMQ元创方官网的活动日历


香港中环,200年历史。从小渔村开发成转口港,由制造业中心转变成服务业中心、环球金融中心。

这里是香港的心脏地带,钢铁森林冷艳不已。而错落其间的中环街市、大馆、PMQ元创方们,以老旧建筑自带的温度、记忆及情绪,包裹着穿梭于高楼间的香港人。

步履匆匆的人们,在新生建筑中,听个音乐会午间小憩,吃碗鱼蛋面晚间轻松一刻,亦或是周末约上三两好友赴一场久违的大师展之约,不亦乐乎。

当然,曾经习惯在中环扫货奢侈大牌、美妆药妆的外来游客们,奔赴而来的目的,不再只有物质性满足的买买买,还有精神性满足的“逛逛逛”。

这些带有反差性的场景,和谐共生,才是香港老旧建筑“保育活化”真正的魅力所在。内地的学徒们,共鸣于此,大成才有可能。

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文章关键词: 保育香港存量调改
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