企业求生的尽头，是“卖房”？

作者：道总

来源：道总有理（ID:daotmt）

外部环境的动荡下，全球各地很多企业已然走到了破产的边缘，一组组数据触目惊心。

根据调 查公司东京商工Research发布的数据，2022年度(截至2023年3月底)，日本企业倒闭数量比上一年度增加15%，达到6880家；标普全球市场情报的数据则显示，今年首四个月，美国破产申请数量超过230起，创2010年以来的新高，截至6月22日，累计324家美国企业已经提交破产申请，

与之相比，受益于去年年底的全面开放，我国经济的复苏反而让企业出现了回春的迹象，不过，不少企业仍是倒在了复苏的前夜，或艰难求生。

这其中不乏行业独角兽或老牌企业。以6月份为例，先是拉夏贝尔正式进入破产清算，招募投资人，后美特斯邦威变卖家产，以图回血，近期，昔日“烘焙第一股”克莉丝汀又被曝光关闭旗下所有零售门店、银行账户被冻结。

风雨数载，他们却不得不走上卖房求生或还债的路，而谁也没想到，企业生存到最后拼的是房产。

创业打拼多年，最值钱的是房产

上海人对克莉丝汀并不陌生。以前，我国的烘焙行业主流还是以作坊形式经营，克莉丝汀是较早一批外资投资的烘焙企业代表，它以西式烘焙冷链技术、中央烘焙工厂模式以及品牌化连锁经营迅速崛起。2000年时，克莉丝汀就成为了烘焙行业唯一一家接近千家连锁店的企业。

而今年3月，克莉丝汀上海总部被发现已经人去楼空。

虽然人去楼空，可公司还拖欠店铺租金、供应商货款以及员工薪酬。为了偿还，克莉丝汀只能出售物业，一个是位于上海西藏南路1431号1、2层整层建筑，面积为257.96平方米作办公用途的物业，另一个是位于上海惠南镇人民东路2693，2695，2729弄4号202，室建筑面积为214.32平方米作住宅用途的物业。但是，其所套现的1689万还不足以偿还5700万的拖欠。

比之克莉丝汀，美特斯邦威更早地走上了卖房自救的道路。去年10月，美邦服饰出售位于湖北省武汉市光谷世界城西班牙风情街1幢B单元的店铺，交易价格为1.9亿元。不到两个月，公司再次出售位于贵州省贵阳市中华中路145号店铺，交易价格为1.3亿元。

如今，其所持有的位于辽宁省沈阳市和平区太原街1号、1-1号店铺，作价3亿元，也被卖掉。

美特斯邦威、以纯、森马、真维斯、班尼路...不少80、90后的消费者对这些品牌记忆犹新。而近几年国内服饰行业在消费升级的大趋势下，消费需求更加多元化和复杂化，新兴潮流的涌现和更迭，让市场经历了多次洗牌，曾经耳熟能详的国产服装品牌要么被淘汰，要么像美特斯邦威一样，缩减门店，变卖家产以求生。

所谓家产，不外乎股票、房产、设备等等，某种程度上品牌也可以包括在内，但企业陷入营收困境，品牌价值随之缩水，说到底最值钱的、最快变现的往往还是房产。只是，卖房同样不易。

今年2月，拉夏贝尔全资子公司拉夏贝尔服饰（天津）有限公司将位于天津市西青区大寺镇兴华四支路24号的工业房地产进行拍卖，此次拍卖的起拍价为2.28亿元，较资产评估价3.25亿元打了七折。而截止拍卖结束时间，根本无人出价，已确定流拍。

2018年，曾经的家电巨头长虹在接连的战略失误及企业内部管理问题下，日渐衰落，为了尽快获取流动资金，长虹无奈之下，把位于上海静安区的长虹大厦卖了。当时它的市场价格至少在1.5亿元以上，但最终的交易额才8000万。不少投资者愤愤不平，表示“这是把上市公司当唐僧肉”。

更可惜的是，这8000万对长虹而言还是于事无补，去年，公司再次把31套存量房产，放在西交所挂牌出售。

有人无房可卖，有人房卖不出去，有人不断卖房来自救，但终究还是后者更好一些。

粉饰业绩只能靠卖房

要说谁是房地产业最强的企业，可能答案不一，但要说股市中最壕的、卖房产的非房产企业，海马汽车必然是其中之一。

2019年，海马汽车一个月内连续两次公告，拟出售海南省海口市及上海市两地的房产，这两处房产共计401套，其中海口有365套，上海有36套。据澎湃新闻记者测算，这些房产的市场价格均已经达到其当初买房价格的5倍以上，难怪不少网友调侃，“一家公司相当于一个开发商”。

令外界惊讶的是，到了2020年，海马汽车再次在二手房交易市场甩出了145套房产。

谁也不知道海马汽车手中到底有多少房产，而无独有偶，每年年底为续命纷纷“挥泪”出售房产的不在少数。以2019年为例，在港股上市的“减肥茶第一股”碧生源发布公告，拟作价4.63亿元，出售北京申惠碧源云计算科技有限公司拥有的土地及建筑物等；东方钽业的公告显示，公司拟通过产权交易机构挂牌的方式，公开对外出售公司所有的北京千鹤家园小区11套房产。

为什么企业喜欢在年底卖房产？除了迫切需要续命之外，主要是通过出售房产增加企业利润，粉饰业绩报表。尤其是一些有退市风险的企业，更需要卖房来保壳。

还是以海马汽车为例，根据2019年海马汽车发布的关于出售部分闲置房产的进展公告，上半年计划出售的401套房产已销售318套，带来应收款1.47亿元，已收款1.2亿元，对净利润的影响金额为0.74亿元。按照5月23日发布的公告，通过出售这401套房，海马汽车预计资产处置金额为3.33亿元，预计实现归母净利润1.7亿元。

如果没有这些房产，海马汽车财报上的连年亏损只怕更难看。但是，用卖房来保壳或粉饰业绩，或许能让企业暂时松口气，却难以挽救不断下滑的发展趋势。

如美特斯邦威，从2012年开始，美特斯邦威的营收和净利润都走向下坡路，同比均下降4%，净利润更是同比下降30%。到了最近，从2019年至2022年，美邦服饰营业收入连续4年下滑，归母净利润持续为负，4年合计净亏损超29亿元。这4年时间里，美邦还关闭了2000多家线下门店。

不过，值得一提的是，美邦服饰卖房，多数都卖到了雅戈尔手里，雅戈尔则向外界证明了当房产成为企业的业务之一，未必不能拯救自我。

雅戈尔靠服装起家，但从上世纪90年代起，企业就涉足房地产和金融投资。尤其是2004年后，雅戈尔先后在苏州、杭州、上海等地拿下地王项目，到2010年时，房地产预售金额已达到118亿元。时至今日，雅戈尔成功构建了“服装+房地产+投资”的业务版图，而房地产既是其营收的主要来源，亦是利润的主要来源。

2022年，雅戈尔148.21亿元的营收中，有85.50亿元来自房地产板块，营收占比超过57%。另外，房地产业务实现归母净利润23.01亿元，是服装业务归母净利润的三倍有余。

雅戈尔实现了靠房产赚钱，只是它到底是一个服装公司还是房地产公司呢？

低迷的房地产，迷茫的“卖房者”

雅戈尔在房地产市场上赚得盆满钵满，大大弥补了服装业务下滑带来的损失，可近来该公司却频频宣布回归主业。雅戈尔在2021年财报中披露称，公司核心主业为以品牌服装为主体的时尚产业，建立世界级时尚集团依然是公司未来的战略。

做出同样举动的，还有其同行—七匹狼。七匹狼和雅戈尔的发展路线极为相似，在服装主业持续疲软的态势下，地产业务反而成为七匹狼集团谋求增长的关键点。财报显示，2014-2016年及2017年1-9月，该公司地产板块收入占主营业务收入比重分别为13.77%、10.34%、42.48%、58.29%。

而当前，七匹狼却重新提起作为一个时尚品牌的企业使命，宣布将重新审视并聚焦核心主业及核心夹克品类。

房地产市场的低迷和动荡，让依靠地产投资支撑业绩的企业看到了更大的风险，即使服装的主业再不济，也是一个可以长期持续的生意，房地产则不然。自2020年起，房地产上升的长周期结束，逐步进入下行阶段，这个下行周期持续多久，谁也无法预料，更何况房地产市场上暴雷的一个接一个，跨界者也人人自危。

其实早在十年之前上演过相似的一幕。2010年、2011年时，受房地产火爆的刺激，外行进入房地产行业的特别多，而到了2012年、2013年左右，外行开发商纷纷逃离房地产。

据Wind资讯统计显示，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238家，到了2012年年报中，这一数值降到了133家。不是说外行跨界房产不行，而是面临的风险更大，当时，不少非房地产主业企业有心退出，却已陷入了无人接盘的困境。

当然，有人急着甩卖，也有人选择抄底。

2021年以来，不少房企因现金流压力被迫低价甩卖酒店、写字楼等物业，行业一片低迷之际，一些“金主”悄悄入场。如去年，内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司宣布，拟与其控股子公司电力冶金集团购入上海静安区苏河湾板块的写字楼及其地下210个停车位，物业总面积为4.54万平方米，总价值约26.7亿。

还有科兴，2021年10月，北京科兴益道置业有限公司注册成立，它的背后正是北京科兴中维生物技术有限公司。

纵观国内大中小企业，强者愈强、弱者愈弱，业绩的差距导致企业之间也出现了明显的分化。无论是出于自救还是及时套现，后者只能卖房子，而前者同样也认为还是房产更靠谱， 因为 不管是投资还是创业、扩张，情况更不容乐观。

不过，房产能救企业到几时，谁也不知道。毕竟，现在的楼市也是一言难尽。