撰文 | 米娅
主编 | 付庆荣
头图来源 | AIRSIDE官网
香港商业地产圈，新鸿基、恒隆、九龙仓、新世界、香港置地们是流量头牌，而出身显赫的财团南丰，却鲜被提及。这个香港山顶地王、窝轮大王的故事，从“棉纱大王”开始。 1954年，宁波商人陈廷骅闯香港，创办南丰纺炽有限公司。南丰纺炽，1970年上市，1989年私有化。热钱流入、股市急升和新市镇开发，多重利好刺激，南丰纺炽如日中天的上世纪60-90年代，香港地产大繁荣。 南丰趁机购置大量地皮，10余年后的1978年推出大型屋苑南丰新邨，正式成为引人注目的香港地产商。往后近10年间，南丰几乎只做纯高端私人屋苑，商业涉猎甚少。改变出现在80年代末，高层屋苑+基座商业的开发模式，成为南丰的标配打法。香港商业版图渐稳，南丰的新狩猎场转向内地。2000年前后，两次金融危机袭来，港资涌入内地。
南丰带着香港130多个地产项目牌面，激进
投资内地，
广泛撒网。但辗转20年，“南丰”这块金字招牌，在内地商业圈名气寥寥。对照之下，在大本营香港，凭着两大即将登场的“地王”项目——the Quayside和AIRSIDE，被淡忘的南丰，重新高调、挺立。1985年5月，中英《联合声明》出台，香港楼市投机风潮大起，泡沫同步发酵。地产寡头主导的香港高端商业格局早已成型，海港城、香港置地广场、太古广场叱咤风云。另辟蹊径，南丰从“基座商业”起步，扎根社区，牌局打开，将军澳广场、马鞍山中心、慧安商场、将军澳都会駅等次第登场。依托“丰”系列屋苑，南丰的基座商业早早形成“丰”系列产品线，如将军澳南丰广场、荃丰中心、盈丰商场、启丰园等。这些商场，普遍可经过天桥，连通地铁枢纽或其他邻近商业、屋苑。 荃丰中心（1987年入伙），位于荃湾非中心地带，商场二楼设天桥连接港铁荃湾站，及华都中心（南丰）、荃昌中心（昌生物业）及豪辉花园（华懋）数个屋苑商场，形成区内独特的“一连串商场”。2003年开业的将军澳广场，有三条24小时行人天桥，其中两条连接君傲湾基座商场PopCorn 2，另一条通往将军澳运动场。PopCorn 2又有两条新的行人天桥通往天晋基座商场PopCorn。 此般连贯式商场，可谓1980年代二线发展商的经典设计，渐成风潮。
从同行竞争转向合作，从企业用地主动变成公共空间的一部分，香港TOD商业格局大开。自成社区，南丰“基座商业”烟火气浓，按生活所需而为。
1991年开业的葵涌广场，被当成香港商场“克隆产业链”特例。它内藏1000多家小店，店铺格局随意，但却经久不衰，庇护着一些白手起家的创业梦，草根街坊的日常所需。相对新式、有序的将军澳广场，三层占地逾30万平方呎，地下为街市，一楼主要为食肆、银行、酒楼、便利店和小型宠物店铺等。二楼有AEON、麦当劳、补习社、琴行、棋院、自动柜员机等。时年转换，香港地产跌宕起伏，不少南丰旗下基座商业均被拆售，包括荃丰中心、将军澳广场、葵涌广场、盈丰商场等。虽拆售时间及原因，鲜有报道。但南丰根植于社区的商场，从香港80年代房地产泡沫酝酿到90年代末泡沫破裂，是生活庇护所一般的存在，真切而具体地存在于香港市民的心中。
2000年前后，港资两次集中涌入内地。第一次，1997年亚洲金融危机，香港经济受到影响。第二次，2008年全球金融危机，内地出台“4万亿计划”，房地产市场爆发增长。此阶段，南丰在香港的业务已遍及地产、金融、酒店及航运等。其中，投资地产项目逾130个。家底殷实，南丰2001年开始涉足内地，2004年全资成立南丰中国发展有限公司。此后数年，却相当低调。2007年，陈廷骅以26亿美元身家，排位福布斯香港富豪榜第12位。这年起，南丰在内地采取
投资和开发“双线作战”
，棋局迅速铺开。时任南丰中国董事的麦耀祖接受21世纪经济报采访时称，
“除了在深圳、广州、北京、无锡等地开展项目之外，南丰中国也在上海、杭州、苏州、成都等地寻找合适的投资项目。”
2007年8月30日，
南丰中国与汇丰银行
共同成立“汇丰南丰房地产基金”，规模约7.06亿美元，双方各占股50%。当年10月，南丰集团宣布投资近20亿元，开发位于北京“钻石级地段”西单商圈的
喜来广场综合体项目，
并计划为“南丰中国在大陆首个入市亮相的项目”。紧接着，2010年
汇丰·南丰投资管理有限公司、美罗控股有限公司和南丰集团
联合拿
下北京金融大街1号地块。
按规划，该项目将比肩纽约华尔街1号的财富之地。但两个声势浩大的项目，在披露上述信息后，戛然而止。此后，南丰又在当时因电子卖场没落而转型的中关村
，布局欧美汇购物中心EC Mall。欧美汇购物中心由
汇丰南丰投资管理有限公司、美罗控股、捷克共和国ECM集团共同投资
。项目经过近一年试业验证，于2010年9月开业
，定位中关村区域中高档消费目的地，成为“时尚达人”及“都市新贵”的潮购新圣地。位置优越、财力雄厚、政策倾斜，三重利好叠加，欧美汇购物中心看似前景大好，可事实刚好相反。2015年3月24日，
领展以3.04亿美元全资收购欧美汇项目
。后者于2021年5月正式更名领展购物广场·中关村。重仓北京的同时，南丰继续北上，以合作之名，相继布局大连（大连港洲实业国际物流中心）、抚顺、鞍山、秦皇岛等地，
合资公司包括英国零售商乐购TESCO。几乎没有与本土地产商合作，不利于快速熟悉、打通内地市场通道；
过于依赖合作方的“国际背景”，或涉及复杂的流程、模式，而频繁更换合作方，增加磨合的难度；
产品线及城市布局不聚焦，尤其是初来乍到想兼顾顶流帝都到东北三线小城市场，挑战极大。内地显然不是一个“PLUS版的香港”。
北上不顺，南丰南下，迂回在广州、上海，同步聚焦在一个更宏观、更重资产、更复杂的商业赛道——会展综合体。广州“城市副中心”琶洲片区，经过近10年酝酿，在2008年9月广交会（104届）搬迁落户前后，成为各路投资商豪赌未来的聚宝盆。南丰早早嗅到商机，赌定一块被称为“最折腾地王”的PZB1301地块。2006年12月20日，南丰与保利大战145个回合，以7.42亿元胜出，并一次付清全款。次年，南丰又耗费超7亿元拿下PZB1401地块。上述两个地块，建设
南丰汇综合体项目，总建筑面积约30万㎡，由南丰汇环球展贸中心、南丰国际会展中心及南丰朗豪酒店三大体系组成，涵盖甲级写字楼、高端商业展贸、世界级专业展馆及国际五星级酒店等。据赢商网报道，南丰汇环球展贸中心规划一至二层为南丰名车汇，引入奔驰、宝马、奥迪、保时捷、兰博基尼、玛莎拉蒂等20多个高端汽车品牌，三层为南丰尚影汇，四层为南丰时尚汇，五层则是南丰美食汇。 南丰汇显然不是做大众生意。日新月异的琶洲片区，主流消费场域仍然空缺。也正因此，2017年开业的六元素体验天地、万胜广场以及2018年开业的保利广场，在不断调适后分羹商机。这一次，南丰选择与上海本土地产企业上实城开合作。二者于2014年联合收购上海世贸商城，分别持股49%、51%。上海世贸商城位于上海虹桥经济开发区，周边
领事馆聚集
。于1999年10月正式开幕，总楼面超28万㎡，曾是亚洲规模最大的展贸市场，但却连年亏损。早年采访，时任上海世贸商城常务副总经理范唯鸣对赢商网表示，南丰介入后，
上海世贸商城的转型措施包括软硬件升级改造、打造自贸区概念内容、聚焦时尚纺织产业展贸。相比广州南丰汇项目，上海世贸商城更重视商业配套
。在原展馆内引入餐饮、主题公园或微电影业态，目标客群包括周边居民、白领等国内外人群；项目定位从原本产业性极强的“展贸市场”，蜕变为一个聚合流动、常住多元人群的B2B2C平台。与上海世贸商城协同，南丰此后在不足一公里处布局了虹桥南丰城商业综合体，包括11万㎡商业、11万㎡甲级写字楼及10万㎡高档住宅。虹桥南丰城的前身是虹桥上海城，系“澳门赌王”何鸿燊在内地最大手笔投资。自1993年投资落子，项目坎坷不断。2013年7月，南丰以1.8亿美元收购虹桥上海城运营方富达来地产信托29.98%股权，成为后者最大股东。此后，虹桥上海城更名虹桥南丰城。辗转内地数十年，南丰终于找到一个做标杆mall的机会。扩建、改造是第一步。
南丰将虹桥百盛撤出后空出的2~3万㎡空间，用于扩建一期物业；又在原有的两幢写字楼旁，新建了一幢玻璃幕墙大楼。
为了与嘉
尚中心、虹桥友谊商城等同商圈项目错位竞争，南丰重新提出差异化、标签化的经营思路。南丰兼顾办公白领，重点锚定家庭客群，相应调整20%同质或反响一般的品牌，调入无印良品、潘多拉、Godiva、美吉姆等诸当时各赛道的头部品牌。项目开业后的3个月内，虹桥南丰城密集举办200多场亲子活动，以此“增加消费客群的逗留时间，带动商场内餐饮、家居、零售等品牌的业绩增长”。以灵活运营，消除动线“硬伤”。
北区定位和环境更优雅，南区主打接地气、强体验性、互动性，亲子活动多，氛围越热闹越好。从会展地产到标准商业项目，南丰终在上海虹桥天山商圈拥有一席之地。虽然虹桥南丰城表现不错，但南丰集团在内地仍有撤退之举。2015年12月3日，远洋以8.84亿港元全购南丰旗下关联公司昭德，间接获取南丰持有的亚龙湾旅游度假区的住宅和别墅项目。而无锡南丰汇综合体停摆4年后，于2016年卖身绿地，作价6.2亿元。三亚和无锡项目清出后，南丰在内地“基本没有项目了”。转战香港，其加入了新一轮地王争夺战。
开足马力，南丰加码香港地产开发，持续押注日出康城，对机遇的捕捉非常笃定。日出康城，是全港最大的填海造陆私人屋苑集群，
集住宅、商场、公园、海滨长廊的铁路上盖综合发展物业。计划至2026年，13期全部落成，届时将建50座46至76层大厦。据维基百科，这其中大概有25栋屋苑，由南丰与港铁、长实、远洋联合开发建设。重仓日出康城的同时，南丰又早早看准了另一大契机——“启动九龙东”大改造计划。此计划出自2011年时任特首曾荫权所做的《施政报告》，计划把重新发展的启德跑道区，连同观塘、九龙湾两个商贸区，打造成香港第二个核心商业区（CBD2 ）。九龙东片区，土地面积约488公顷。这里是香港鼎盛的制造业基地、具有“传奇色彩”的启德机场（仅有1条飞机跑道，国际客运量曾位居全球第3、货运全球第1）所在地，也是香港精神的摇篮之一。随着1980年代制造业成批北移至珠三角，1998年7月6日机场迁往大屿山赤鱲角，九龙东片区功能转型日益迫切。另一方面，香港传统商业中心区已无法满足稳固和提升香港国际地位的需求。2015年、2017年，南丰在启德片区核心之地，接连拿下2个地王项目——The Quayside（海滨汇）、AIRSIDE，二者相距仅仅4公里。The Quayside项目地块，由南丰、领展联合拿下，总价58.6亿港元，创下九龙东商业地皮呎价新高。领汇、南丰各占股60%、40%，项目总投资额约100亿港元。写字楼部分（已于2019年8月入伙）楼高17层，可租用面积逾90万平方呎（约8.3万㎡）。1楼和2楼商场部分面积达8.5万平方呎（约7896.8㎡）。AIRSIDE项目地块，由南丰集团力克超12家竞标者，以超过246亿港元独资拿下，高调缔造了香港新地王。项目面积约17.1万㎡，设一幢10.8万㎡的甲级写字楼，6.3万㎡购物中心，总投资预计320亿港元，将于今年第三季度正式试业。以合资、独资方式布局两大“地王项目”，南丰提前锁定香港第二CBD商业王者之位，成为香港当代标杆mall的缔造者。剑指目标，The Quayside与AIRSIDE，虽相互独立，但彼此呼应、联结。“活化保育”，九龙东CBD2要“转化成为独一无二的城市设计元素，启发公共艺术灵感，在城市演变的过程中，连系过去、现在和未来”。连接感，正是The Quayside和AIRSIDE的首要原则。
项目本身，不只是个购物盒子，而是与片区其他功能设施相互联结、相互依存，是人与人之间的连接器，成为个体“平衡生活与工作”的地方。建于九龙湾工厂大厦旧址之上的The Quayside，致敬传统工业区
，应用先进科技，赋予片区新生命力。1楼和2楼商场部分，超过一半用作餐饮用途，另有健身中心，银行和便利店等配套。3楼平台花园智能缓步径，智能地砖可把吸收到的动能转化为电能。紧挨启德机场旧址的AIRSIDE，追忆启德往事。
为充分感受“曾经住在启德的人对旧机场怀念”，项目设计方Snøhetta建筑事务所提前一年扎营于此。AIRSIDE提倡「和而为一」，弱化人、空间、时间“界线”。大面积绿化，连接建筑与社区；大厅枝形吊灯、大片休憩座椅，缓和公共空间到私人空间的转换；办公区域的大厅直通零售区，没有围墙、楼层变化，无需穿过一扇门。在串联的空间内，人群的集聚，常常能激发、碰撞出不同的灵感。The Quayside自开业以来，举办过咖啡再生明信片工作坊、艺术工作坊-鸡蛋壳马赛克、Stand Up Comedy（脱口秀）、手作美食工作坊等创意活动。“智慧、绿色及抗御力”，是“启动九龙东”项目核心商业区保育活化的内核要求。The Quayside和AIRSIDE都是绿色商业拥趸者、实践者。The Quayside是香港独特环境认证系统「绿建环评」铂金级项目，有LEED铂金级别认证、WELL CORE金级认证等。项目打造上，上述二者都打破钢筋水泥的单调乏味，“牺牲”30%金贵空间，大量引用自然景观，构建绿色、环保、可持续的空间。The Quaysied绿意流动，不同功能绿化系统，贯穿首层到屋顶，包括城市种植屋顶、空中运动区、创意激荡区、空中花园和首层活力公共区。大楼外立面45度周转的独特设计，最大化每层可观赏海景空间，降低空气和噪音污染。AIRSIDE 则以“城市与自然的连接”为原则，缀有梯流式的绿化层、露天楼顶、阳台及庭园，漫步其间，观赏楼群密集的传统香港CBD难觅的多样自然生态。
今年五一前夕，笔者亲自探访了AIRSIDE。走出启德地铁站B口，喧闹的香港顿时安静了、陌生了。出站口，是个露天广场。一片郁郁葱葱的小树林前，一排七彩动物雕塑，一个父亲带着7、8岁的女儿，坐在地板上嬉戏。广场左侧，高耸的建筑塔吊轰隆，视线穿过中间空地，看到一座远山，半山腰点缀着豪宅建筑群。广场右边，超高层住宅楼抬头勉强望到顶，但楼距明显宽过中环、铜锣湾。尽管是新区，这里依然寸土寸金，但呈现出一种与香港传统商业区、居住区截然不同的距离感、呼吸感。这或是南丰重金押注此地的关键要点。
毕竟在当下，具有艺术观感、情绪抚慰、情感联结、环保可持续发展的商业，才是香港新的“奢侈品”。
2023年度全国六大区域购物中心主流榜
华东丨华中丨华南丨华北丨西南丨西北
2023/8/23-24 上海
详情咨询：021-54855351
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