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2023年，零售商业领域出现了许多行业性、结构性、趋势性的变化。公募REITs的落地，正式宣告国内商业地产打通“投融管退”全链条，与美国、新加坡、日本等成熟市场接轨。

轻资产、TOD等继续成为行业趋势，在更长的时间尺度里，改变着商业的各个方面。

1

公募REITs正式落地，

打通“投融管退”全链条

2023年底，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。进入2024，4个REITs先后定价发售，正式宣告国内商业地产打通“投融管退”全链条，与美国、新加坡、日本等成熟市场接轨。

门槛颇高的资本市场通行证，不仅需要时代运气，更需要来自企业端、项目端的实力与底气。当喧嚣声落下，大家开始理性思考：什么样的资产能够入围公募REITs？

中国证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，就项目收益和规模有定量要求：运营期三年以上；底层资产未来3年每年净现金流分派率应不低于3.8%；首发项目当期目标不动产评估净值应不低于10亿元。

关于这点，当前已经成功发行或申报获批的商业REITs们，无疑提供了一个好样本。

消费基础设施是构建大消费体系的重要载体，在国家促进内需的大背景，消费基础设施 REITs 的推出，不仅有助于 REITs 市场的多样性，亦有利于核心消费类核心资产加速盘活和周转，促进大不动产资管领域，从高负债、高增长的粗放模式向精细化、存量化的模式转变。

美国商业地产REITs化率约4.8%，假设我国消费类REITs的可证券化率在2%-3%之间，则其市场潜在规模在7000 亿元-10500亿元之间，逆周期调控和结构转型将共同为商业地产新周期注入活力。

2

2023年的轻资产，

静水流深

2023年，曾被众星热捧的轻资产，被公募REITs抢了风头。

但平稳发展，并不意味着不再流行。据赢商研究中心统计，2021-2023年，国内每年新增的轻资产商业项目近140个。不过是，随着行业复苏、玩家力量、策略导向等因素之变，这些上新的轻资产项目亦出现不同以往的一些新特征。

备注：为避免争议，有独立上市商管公司的企业在统计时托管项目列为轻资产。

在赢商研究中心看来，商业地产全面走向存量时代，存量资产的更新、维护、运营有几大核心趋势：

• 头部企业、标杆资产通过公募REITs退出；

• 大宗交易依然活跃，包括但不限于单项目交易、多项目资产包交易、公司股权交易；

• 业主方出于主观原因或客观原因继续持有大宗资产，轻资产仍然盛行；

• 小型非标商业服务活跃；

• 拆旧重建，城市更新在头部城市推进。

由此可知，在今后很长一段时间内，轻资产依旧会继续流行。运营价值与区位价值的重新匹配，是头部运营企业扩大管理半径、输出管理经验和品牌资源的最佳方式之一。

3

奥特莱斯呈现

多元化、年轻化趋势

据赢商大数据，截至2023年底，全国现有在营的建筑面积大于3万平方米的奥莱项目有229个，同比增速高于同期传统购物中心。

2023年，奥莱被认为是购物中心行业最好的细分业态。

随着千禧年前后出生的Z世代登场，奥莱的消费主力军呈现出明显的多元化、年轻化趋势。他们不以收入高低给自己定标签，他们追求个性独立，更愿意在自身的兴趣爱好上花钱，他们在奥莱淘潮牌、运动鞋服“尖货”，奢侈名品并非首选。

零售品牌大焕新之外，近来新开的奥莱项目中，餐饮、儿童亲子品牌扩容有道，提升顾客的消费体验，增肌项目内的停留时间，进一步提升销售业绩。

新项目铆足劲做全业态玩家，老项目不甘示弱焕新追赶上潮流之变。

国内开业最久的奥莱项目——百联奥特莱斯广场上海青浦店，于2023年上半年优化了业态布局，完成品牌能级提升，同时开展“微度假”权益礼包、剧团巡游、联名艺术展等活动将文商旅三位融合，以进一步吸引年轻化客群。

2013年开业的北京首创奥莱一期，十年间不断进行着业态组合的调改，以适应多元客群的消费习惯。对比2019年与2022年数据可知，项目的零售品牌的面积占比降低，餐饮、文体娱及儿童亲子类品牌的面积占比相应增加。

时间倒回十几年前，奥莱就是个充满着物欲的盒子。让每个进入盒子的人满载而归，是一座奥莱项目成功的基本要求。

但年轻人，以及一部分年轻家庭客群的加入，彻底改变了这一生意规则。因为他们把奥莱当作微度假目的地，走走停停，游逛打卡，买不买东西没那么重要，但一份合心意的美食会很加分。

这也就意味着，奥莱不再只是商品堆砌而出的购物场域，也是重要的娱乐基地、社交舞台。

4

非标商业，

打破“千Mall一面”范式

按照物业类型，以老商场盘活、老街区焕新、老厂房改造等三类常见方式，我们将当下最流行的“非标”商业划分为三类，选取了最新出圈的“复活”样本，剖析它们的爆改法则。

历史风貌文商旅街区：以人文体验取胜

以苏州仁恒仓街为代表的一批非标项目，从在地文化内涵出发，坚守历史本源的回归，将历史建筑进行保护性还原、活化，连接城市过去与未来。 基于此，为商业注入了人文底蕴和地域基因，集文化、商业、旅游于一体，为在地消费者带来差异化体验，于外地消费者亦是“微度假”旅游胜地。

城市“年轻力中心”：围绕年轻人生活方式而展开

聚焦年轻人生活方式，一些非标商业围绕“兴趣、颜值、社交、运动、潮流、艺术”等年轻客群关注的高频消费标签，构建全新业态组合方式，推动实体业态朝“情绪消费”转型，助力传统商圈、老旧物业焕发新活力，打造城市青年线下消费主场，一如北京THE BOX朝外｜年轻力中心。

烟火气+松弛感社区商业：寻回“消失的附近”

褪去对都市繁华的追逐、回归人们最本质的生活，立足于服务社区居民的基本需求，“烟火味”的非标商业以贴近日常的业态营造一种亲切、舒适的“附近感”。同时，迎合当代人的生活向往，搭配精致社交、生活方式体验场景，在“烟火气”与“品质生活”之间找到平衡，成为“家门口”的生活社交场、理想的附近。1.5万平的上海鸿寿坊，是典型代表之一。

5

TOD商业：

开发驶入“慢车道”

轨交客流，是衡量城市活力的关键指标。

目前轨交运营里程最长的6座城市——上海、北京、广州、成都、深圳、重庆，均跻身商业一线城市行列；而轨交运营里程TOP20城市，多为商业准一线或头部商业二线城市。

某种程度上，这意味着，一个城市商业的活跃度、成熟度与轨交运营里程的多少成正比，且二者相辅相成。据赢商研究中心不完全统计，截至今年3月底，全国共有671个广义上的TOD商业项目（地铁周边500米的购物中心、独立百货），分布在38座城市。此外，拟开业TOD商业项目高达100个。

拉长时间线来看，TOD商业的增量规模在2018年前大致呈向上增长趋势，而后有所下滑，但依然保持在相对平稳状态，年增量规模基本在200万方以上。至2023年，新开业40个TOD商业项目，规模超330万方，增量规模同比大幅增长42%。

注：1、TOD即Transit-Oriented-Development，公共交通为导向的综合物业开发；2、本文涉及的TOD商业指距离地铁站点500米范围内的购物中心、独立百货。

商业的本质是客流的集聚，而TOD项目是集聚程度最高的形式之一。具象到四座一线城市，可以更小的颗粒度呈现TOD对城市商业格局的影响。

北京、广州：TOD虹吸效应，推动城市商圈发展

北京，场日均客流常年占据TOP5的商圈，均位于地铁站点上盖。其中，双井商圈是唯一覆盖双站点、三条地铁线路的商圈，成为辐射北京客流量最多的枢纽站点之一。其中位于双井商圈的朝阳合生汇已成为当地的商业标杆，稳居全市购物中心客流TOP5，过去五年在双井商圈的客流占比由60%提升至70%。

在朝阳合生汇加持下，双井商圈的商业地位晋升到新的高度，成为一个典型的“寡占型”商圈（商圈竞争度≥2为寡占型商圈。竞争度越大，说明商圈内的竞争程度越高，新项目越难加入竞争）。

广州的长隆-万博商圈，落位城市近郊番禺区，同样横跨汉溪长隆、南村万博两大枢纽站点，是广州仅有的六个市级商圈之一。商圈辐射的南村万博站，为18号线与7号线换乘站，位于广州“第二CBD”万博商务区。18号线首通段2021年开通，贯穿广州市区与南沙区，长隆-万博商圈虹吸力东扩至南村万博站，进一步改善广州南部客流的流动方式。

深圳、上海：TOD辐射作用，催生跨城消费新潮

在深圳，深港融合消费大流行。 交通出行的便捷性，弱化了地理边界，扩大港澳居民消费范围。尤其是位居罗湖、福田等临近口岸区域的优质购物中心，多为直接与地铁口相连的TOD商业，港客消费明显大增。

数据显示，2023年以来，深业上城香港消费者客流量上涨了40%；深圳金光华广场自全面恢复通关后，商场的客流量新增了30%，新增客流几乎全为香港客人。

轨交利好，带来的跨城消费浪潮，在上海同样演绎得不错。随着越来越多跨城地铁和城轨的诞生，上海的客流将由“同城跨区”转向“跨城”流动。

近年来沪苏地铁正式“牵手”、市域铁路嘉闵线建设迎来新突破，待上海11号线昆山花桥站TOD项目中骏世界城，以及嘉闵线（太仓延伸段）TOD项目龙湖时代天街入市后，上海远郊商业将迎来跨城竞合的新局面。

值得关注的是，上海嘉定、宝山、金山、青浦等远郊区的购物中心，如何吸引周边昆山、太仓、平湖、嘉定、南通的跨城客流，也值得期待。

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