深圳有非标商业吗？实探a park：厂房爆改，主理人品牌扎堆

对于a Park而言，如何让整个园区商业可持续发展，仍是一个漫长的探索过程。

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来源|赢商网

撰文|赖晓雅、编辑|罗嘉欣

图源|除特别说明外，均为赢商网拍摄

深圳能不能长出非标商业？这是业内和消费者高度关注的问题。

从去年年底开始，一个由 深圳旧厂房蜕变而来的非标商业“a Park数字艺术公园” 引起了广泛讨论，成为大家观察深圳非标商业的样本之一。

资料显示，a Park位于福田CBD后花园的下梅林，前身为建于1994年的深圳成丰电子有限公司的厂房园区，从设计到项目落地仅用时2年，在去年9月正式对外开放，是一 个 集艺术、生态、人文于一体的潮流文创公园，拥有创意、商业、办公等多重功能。

近日，赢商网实地走访了a Park，探索这一新晋网红打卡地。

a Park整个园区由7栋单体建筑构成，总建筑面积约6.5万平米， 自带非标商业的街区感 。根据a Park主体建筑指示牌，G层是漫氧公园，1-2F是红砖小镇，3-6F是发条工厂，7F是美丽营地， 商业部分主要集中在漫氧公园和红砖小镇。

延续厂房基因，空间设计注重自然、开放和个性化

作为存量改造项目，整个a Park项目由JC DESIGN界汐设计建筑、室内一体化设计改造而成。在设计上延续原有的厂房基因， 外立面保留了厂房样式和红砖墙面 ，并继续沿用 梅丽路9号“Beautiful 9” 的标志性LOGO，内部则是通过开放式建筑形态， 打破了传统厂房的封闭感 。

在空间设计上，a Park注重 自然、开放性和个性化 ，场内 有大量公共座椅 ，并且保留了高密度的绿植景观，打造公园式的市民交流休憩场所。 大部分 品牌门店 也都设置了 外摆区 ，将室内空间延伸至室外，营造 自由、开放 的社交氛围。

开放式的 前庭广场 ，是项目和品牌举办 市集、展览、live music 等活动的主要场地，目前a Park正在举办为期两月的艺术季活动，广场也换上了相应的美陈装置。

“剧院式”的阶梯平台 既增加了休憩空间，又利用地势高差与G层自然形成 双首层 设计形态， 形成惬意社交街区氛围感。

红砖小镇 打通了原有的二三层，采用 复式小镇 的形式，给予商家更大的空间展示形象和个性，整个楼层也有较强的 街巷感 。工作日上午，有许多周边居民聚集在红砖小镇 遛娃、社交 。

咖啡、酒馆等主理人品牌占比大，业态品类较为单一

和大而全的MaLL不同，a Park入驻的业态品牌以 轻餐饮、服饰、体验类 为主，并且推崇 主理人商业 ，从招商入驻到设计运营，主理人可发挥的共创空间很大。

餐饮是项目的主要业态，其中 咖啡品牌 占据了绝大多数，a Park也因此被称为 “咖啡公园” 。

漫氧公园聚集了深圳本土精品咖啡品牌 Vows coffee 、由韩国人创立的咖啡品牌 a thing 、集咖啡和烘焙于一体的 Oxy Bakery&Eatery 氧屋、澳式咖啡品牌 MateMade 、创意咖啡品牌 DaB:haus Coffee 等，红砖小镇在五一期间还新开了 Echo回声黑胶唱片咖啡馆 。

除了咖啡品牌外，a Park还有 回春调茶 、 a Foodie:m 、 飞行计划 、 Gogo Bread 、 酉地酒仓 、 乌河Dark River、魅KTV 等特色茶饮、烘焙和餐酒吧品牌。

有两家正餐门店以独栋设计的形式分布在街区，分别是自贡盐帮川菜品牌 懒人业余餐厅 ，湘菜连锁品牌 肖三胖 。

服饰业态主要分布在红砖小镇，以 品牌集合店 的形式为主，包括由设计师子钰2018年在意大利佛罗伦萨创办的小众设计师集合店 宫治合集 ；集合了30+设计师品牌的生活方式集合快闪店 CHUANMEN 。

漫氧公园还有一家潮流户外品牌 高山热MOUNTAIN FEVER。 该品牌是来源于东莞的原创户外潮牌，此前在深圳万象天地高街开设了该品牌第一家城市快闪体验店。位于a Park的门店，是该品牌目前在深圳的唯一门店。

体验式业态有 Tree 美甲 、 MIX Pilates 米克斯普拉提 、 WUU Lab 舞岚舞蹈工作室等。

此外，a Park还引入了 国际知名钢琴家郎朗 开设的钢琴学校 “郎朗音乐世界”。

可以明显看到，a Park每个品牌门店在设计和运营上都不落巢臼，有自己的 风格和节奏 。赢商网踩盘时间为周二上午，部分店铺尚未营业，但一些咖啡门店依然有不错的人气。

场内有多处空铺，运营带来落差感

赢商网整体逛下来发现，a Park的商业并不算饱和，漫氧公园有多处围挡，其中有处围挡上有 “Canteen by VOWS” 品牌信息，其余 则是项目官方围挡。

红砖小镇的 空置率更高 ，几乎一半铺位都是空置状态。

红砖小镇部分空铺被用做展览的场地，比如现在正在举办的 宠物摄影展和老物件艺术展 ，赢商网实地体验后，发现现场展品摆放缺乏设计感， 展品的丰富度和可看性不高 ，造势十足的活动营销与简陋的现场两相对比，带来了较大的落差感。

 

另外，a Park的整体设计风格为工业风，粗粝的水泥外墙和工业风管线交织的室内设计是项目的亮点， 但如果缺少修饰和氛围，和毛坯房相似、过于原始的展现形式反而会降低观赏性 ，社交平台上也出现了“以工业风为借口，低配改造”、“看到宣传材料挺期待，见到实物后像烂尾项目”等评价。

赢商观察

总体来看，a Park业态品类仍然是呈现了时下 主理人品牌扎堆的如茶咖、餐饮门店 ，潮流服饰、文创体验类品牌相对较少。

“一店一景”门店设计 ，使每个品牌都有不同的审美和调性，能够吸引寻求 新鲜体验感的消费者 ，多家主理人咖啡品牌聚集，让a Park“咖啡公园”的标签更加凸显。

项目所在的下梅林，是福田极具 烟火气 的片区，但也正因为处于“生活区”，且不靠近地铁， 项目的年轻化内容设定，一定程度上难以触达更大范围的目标群体。周围汇聚了城中村、小区、学校等生活区，项目提供的开放式的场景，倒是成为周边居民 溜娃、闲逛 的好去处。

非标商业的运营最终需要遵循“商业逻辑”，才能走的长远。 目前a Park主理人品牌占比接近百分百，主理人品牌小众、极具个性的特点使其难以进一步突破圈层，略显单一的业态品类容易吸引“打卡尝鲜”群体，却无法保证 将来闲逛的人群转化为稳定购买力 。

目前a Park整体来看还处于一个 新生的阶段 ，品牌虽在这里自由生长，也只能依靠自身去吸引消费者。项目能给到进驻品牌的支持，除了没有中心城区MALL那么高昂的租金压力，可能就是充分的“自由度”。

对于a Park而言，如何让整个园区商业可持续发展，仍是一个漫长的探索过程。