实探解放路商圈：老城区“商改办”现状成色几何？

聚焦西安商业市场，从城市商业力来看，在赢商tech发布的的《2023中国城市商业力排行榜》中，西安城市商业力排名第11位，被评为商业准一线城市。

据赢商大数据统计，西安存量商业规模1086.93万m³，全国排名第11位；人均商业面积为0.74㎡/人，排名第14位，2024年全年预计有超120万㎡商业入市。根据赢商tech-城市商业地图显示，西安现有29个成熟商圈，其中区域商圈25个，市级商圈4个。

在此背景之下，我们发现作为西安市曾经“顶流”的——解放路商圈，出现人气锐减、大量楼宇闲置、发展陷入困境的情况。而去年以来，西安市新城区以商务化转型为突破口，正式启动对解放路商圈的调改工作。计划对传统商圈进行“商转办”改造，全面加强产业协同，招引企业落户闲置楼宇空间。

时隔近一年，解放路商圈调改现状如何，悦荟广场、原苏宁易购广场、民生百货（解放路店）等调改动作较大的项目经营情况又如何？带着这些疑问，赢商网也在近期对解放路商圈进行了实地探访。

悦荟广场

//项目小档案：西安悦荟广场位于东新街与解放路十字东南角，曾是西安的“地王”项目，于2018年9月正式开业。地上8层、地下3层，总建建筑面积达12.2万平方米。当时定位为“趣味横生的购物娱乐集合地”。2023年8月，主力店CGV影城西安悦荟店宣布停业，此后场内品牌纷纷撤出。

• 调改现状：

悦荟广场现阶段“商转办”调改区域主要集中在3层、4层。其中，3层有近一半的区域由西安航投未来人才集团接手，打造为西安航投大数据人才公共实训基地，现已投入日常使用。该基地占地面积3280平米，可同时容纳600余人进行理论与实操课程培训。

4层则入驻有薄荷空间-数字港项目，“一步办公，半步娱乐”是该项目所倡导的全新办公理念。在布局上，打破了传统工位的束缚，公区的座椅、走廊乃至水吧，皆可化作办公之所，整体配套共享会议室、洽谈室、直播间、路演厅等区域，面向商业办公、直播、培训、娱乐等多元化业态招商。目前，该项目仍在施工建设中。

据新城区委组织部相关消息显示，在未来，该项目将保留底层及高层的商业布局，不断丰富餐饮、书店等业态，为周边企业员工提供配套服务。将中间楼层区域打造为办公区域，积极引进电子政务服务、产权交易中心、导入共享办公、数字商务等特色综合服务类企业。

“商转办”的调改工作正有序进行中，我们再将目光投向商场的其他空间。

从公区经营而言，正值高温天气，项目内部供冷力度强劲，有不少前来纳凉的附近居民。卫生间、走廊等区域卫生情况也保持良好，但受客流因素影响，暂停了部分使用率较低的扶梯。值得一提的是，负一层与一层的中庭区域，都分别利用围挡，围出儿童轮滑活动区域、室内篮球运动区域，也因此聚集了一部分客群。

从业态角度而言，餐饮业态中，一层临街COSTA COFFEE正常营业，且店内小坐休憩的顾客较多。徐记海鲜、西贝莜面村、冰煮羊等家庭聚会餐饮门店在营，适合办公人群午间就餐的简餐门店则并未营业。此外，有多家健身房、街舞、网咖、儿童培训等文体娱业态门店经营情况良好，虽然是周内，但仍有不少或学习舞蹈、或练习轮滑的消费者。

原苏宁易购广场

//项目小档案：原苏宁易购广场（解放路店）开业于2018年，是苏宁旗下西北首家易购广场，开业一年仅电器销量就超过了1.5亿元。面积超过50000方，原先有苏宁极物、苏鲜生精品超市、苏宁易购云店3.0、苏宁影城、苏宁体育、苏宁红孩子母婴店等众多苏宁自有品牌齐入驻，是苏宁易购集团旗下的O2O智慧零售实体广场。

• 调改现状：

现阶段，原苏宁易购广场正在进行外立面与内部改造工作，原先正常营业的一层底商星巴克、必胜客等品牌也已歇业。据新城区委组织部相关消息，该项目预计今年年底将以崭新的形象投入运营，整体招商意向率达到70%。

据悉，原苏宁易购广场计划打造为数字经济总部基地，重点引入数字经济领域的企业总部，包括但不限于软件游戏开发、应用平台开发、智慧医疗、旅游产业互联网、工业互联网、集成化系统、物联网、人工智能、数字金融等类型企业。

从去年开始，原苏宁易购广场开始了更新改造及招商运营，项目团队表示，后期将为商场一层引进一家银行，二层打造为食堂，三层以上为办公区域，规划了400多个停车位。与一批科创类企业达成合作意向，计划围绕物联网、人工智能、大数据等领域将这里打造成数字经济产业园，实现产业蝶变升级。

民生百货（解放路店）

//项目小档案：民生百货（解放路店），占地40余亩，项目地上十四层，地下两层，建筑面积14.7万平方米。项目品牌距今64年历史，被评为全国十大百货，曾是陕西省第一家以经营百货零售业务为主的大型商店。

• 调改现状：

实地探访时，赢商网发现民生百货（解放路店）同样在一层中庭区域，围挡出室内运动区域，1——3层百货区域门店仍正常营业，并有一家达美乐门店等待开业。同时也存在着空铺情况，公区扶手电梯、卫生间等设施略显陈旧。

据悉，民生百货（解放路店）计划打造为科创小微企业孵化基地，聚集各类创业创新服务资源，围绕移动通信、新材料、生物技术等新兴产业，培育和孵化具有创新精神和科技实力的小微企业。项目4层及以上空间已有企业入驻办公，空置区域也正在进行办公改造，相关出入口也放置有企业办公的引导标牌。

今年4月，“新城·民生艾米新空间”项目率先入驻民生百货（解放路店），占地面积约24000㎡。该项目是以空间为基础，以科技为引擎的企业综合办公服务中心。打造具备自建智能化运营管理系统的办公区，提供智能办公服务，同时能够为入驻企业提供共享区域的会客厅、会议室、直播间、书屋等空间配套资源。

此外，为了适应办公人群的就餐需要，民生百货（解放路店）还在项目8楼开设民生大食堂，运营团队现有工作人员331余人。可推出各类餐食30余种，同时提供团餐、员工餐、送餐等多种服务，涵盖多种人群需要。

民乐园万达广场

在众多以“商改办”为主题的调改项目之外，解放路上还有一处无法被忽视的商场。那就是民乐园万达广场，该项目是万达集团的第三代城市综合体，包含一条商业街及一座商场。总占地面积172.455亩，集“精品公寓”、“高尚住宅”、“钻石商铺”、“高档百货”、“超市”、“步行街”、“国际影城”于一体，总建筑面积近30万平方米。

这座商场的调改步子，是从增大场内文体娱业态品牌开始的。赢商网实探时发现，项目三、四层多为跳动全城舞蹈、灯格世界、SEE YOU GAMES、XA剧本杀、大玩家、梦奇王国、逗梦园儿童密室、道勤武道等娱乐体验门店，尽可能周全结合多种业态迎合当下的年轻消费者，替代了原先三、四层的大部分服装门店。

赢商网分析，有别于“商改办”的调改思路，增大文体娱业态品牌占比，正是该项目深入分析周边客群而做出的反应。民乐园万达广场周边年轻客群及年轻家庭客群占比接近80%，新增的大量文体娱业态品牌，以沉浸式体验增强消费者的参与感与互动性，有效增加顾客的停留时间，也为项目更添人气。

结语

结合解放路商圈“商改办”调改现状来看，赢商网认为，此举有效弥补老城区商务写字楼的供应不足，并且缓解了传统商业存量过大的问题。对于项目自身而言，相较于百货业绩不佳的现实情况，写字楼需求稳定增长，空置率保持低位，项目能够获得更为稳定丰厚的资金回报和资产溢价。

但是，接收者的运营管理能力及操盘水平，对“商改办”项目的成败起着关键性作用。如何区别于周边写字楼实现精准定位、如何推进行之有效的营销活动提升项目知名度、如何短期实现原商户清退、如何锁定客户争取长期稳定的租金回报……都将对接收者的运营管理能力及操盘水平提出考验。这种模式究竟能否在西安持续推广，还有待市场进一步考验。