不断退出“中心位”的主力店，要没了？

来源 | 独角Mall

• 2022年中国超市TOP100门店总数28413个，2023年门店总数下滑至23806家， 一年时间，超市门店净减少4607家。（数据来源：中国连锁经营协会）

• 今年以来，百货店已 关闭至少30家 （不含升级改造）。（数据来源：联商网）

• 较2022年的12568家，2023年全国影院数量下降至11839家， 净减少729家。 （数据来源：猫眼专业版）

• 有业内人士表示，之前的一些主次力店，基本都在收缩，如KTV，以往1000~2000平方米的大店，现在面积大多缩到600平方米左右，又如健身房，也从1000~2000平方米缩到400~600平方米，还有孩子王，此前几千平方米，现在都是200~300平方米。

从这些数据可以看出市场上近几年的一些变化：

1）存量商业整体体量庞大，尤其在一些核心商圈，几百米范围内多家商业体扎堆聚集，同质化不可避免。超市、影院、KTV等主次力店作为商场标配，当人流没有多少变动时，这些主次力店总会有畅旺的，也会有人流稀少的。

2）相较以往总是看门店面积等基础信息，如今的门店大多会主推全新概念，或是采用的全新设计，或是产品升级汰换。

3）一些招商人士在讨论品牌时，也更想引进有故事内涵、新潮的品牌。

4）在当下消费市场环境下，品牌拓展少有开设超大门店，而是缩减面积，以此降低运营成本。

总结来说，就是商业饱和，红利缩减，竞争烈度不断升级，加之当前的市场环境，一些传统主次力店逐渐难以跟上节奏，不断退出“中心位”。

这就涉及到一个问题：若没有了主次力店，该用什么方式填铺？

就如曾经的百货商店、超市大卖场一样，主力店是否也会被新的业态取代？“去百货化”后，会不会出现“去主力店化”？

借着这些问题，我们希望能够跟业内有更多探讨。同时，我们也总结了一些案例，希望能给予业内参考。

01

去百货化后

健身房、KTV等类别在缩减面积

主力店的定义源自美国，其价值主要在于强大的品牌号召力，对中小店群的招商具有拉动力，以及品牌稳定的客流贡献，进而提升购物中心的整体商业价值。

一座商业体，基本上会先确定核心主力店品牌，它能消化较大的商业面积，且这些门店一般会签定较长的租期，有利于项目快速进入成熟期。百货商店、超市、健身房、KTV等都是购物中心常见的主次力店。

如原深圳中信城市广场（2002年开业，改造中），开业时可租赁面积为6.8万平方米，项目直接引进吉之岛和西武百货，两家店的面积就超过4.5万平方米。再加上华南首家星巴克、深圳首家哈根达斯、第一家新南国影院等，商场很快被填满。

在深圳万象城开业前，深圳中信城市广场就是深圳最高端的商业体。

然而随着供需变化，消费者需求变得多样化，传统主次力店难以满足市场消费。

并且一些主力店为了强化竞争，会在主力业态基础上，附加许多自营业态组团，强化护城河。这不仅会减弱商场整体业态的多元化，也会使主力店与场内中小店铺的客群出现重叠，从而造成内部损耗。

百货商店成为较早被撤换的店型。从近些年市场发展来看，以往的老牌百货品牌都在进行升级，关闭尾部门店，购物中心除了引进老佛爷、连卡佛等顶级百货品牌外，极少看见百货业态。

如早在2005年，上海港汇恒隆广场就撤掉富安百货（面积达1.5万平方米），并对商场进行调整，如今商场租金收益仅次于上海恒隆广场。

又如深圳万象城换掉芮欧百货，如今项目地下一层汇集高化美妆、精品超市、轻食餐饮等业态。

百货商店撤离后，商场的业态更多元，品牌丰富度提高，商品种类更多了，对消费群体的吸引力也会增强。

只是，随着众多购物中心入市，供给量大，以往能够辐射整个行政区乃至全市的商业项目也逐渐被分流，特别是2020年后，一些变化更加明显。

一方面，邻里型商业在这几年有了很大发展，除了少部分商业对消费者仍有强劲吸引力外，不少消费者逐渐习惯在家门口消费，客群分流，使得一些门店的收益下滑。

另一方面，近些年出现的公园式商业、非标商业等新商业形态，对早年入市的商业项目形成了一定冲击。如非标商业，一般面积较小，品牌都有一定调性，对传统主次力店的需求不会那么强烈。

这在本质上是供需关系引发的利益变化，进而影响到品牌拓展策略。

当然，很多变化还主要集中在一二线城市，且成熟的商圈，这些商圈内的购物中心多数已发展成熟，对主力店的依赖已经可有可无，有条件进行去主力店化。

只是这种趋势不排除会逐渐延伸到下沉市场。而当这种变化成为大势，意味着商业项目需要新的主力品牌或更多品牌来填补传统主次力店缩减的面积。

面对这一变化，有哪些办法可供参考呢？

02

市面品牌调整优化

已有参考方式

1）向外走，引进国外品牌。

品牌作为支撑商业体发展的基本要素之一，会成为消费者对比的变量。

然而，商场逛多了，一个很明显的感觉就是，这家有的品牌，其它几家都有，品牌相似度过高，消费者的购物热情也会降低。

如何突破同质化是招商运营人员近些年一直在努力的方向。有些招商人员选择引进国外品牌。

如Aesop、Blue Bottle Coffee等，引进国内市场，会成为各层级首店，引发巨量话题。

同时，一些热门城市引进的首店品牌，也有相当部分来自国际市场。

北京，今年前三季度，北京新增首店717家，其中105家为国际品牌，较去年同期增长40%。（数据来源：北京市商务局）

深圳，今年第三季度，引进的165家首店中，来自美国、法国、德国、意大利、瑞士、日本、瑞典等14个海外国家的品牌在深圳开出35家首店，来自中国香港的品牌首店有5家。（数据来源：赢商大数据）

另外，天猫国际发布的《2024进口消费趋势报告》显示，2024年前三季度，1700多个海外商家在天猫国际开出中国首店。

这意味着海外品牌不断布局国内市场，未来不排除会开设线下店的可能性。

只是，对于首店，特别是国际品牌首次在国内开设线下门店，对城市营商环境、商业项目、招商团队的要求较高。

2）细分市场，将某一领域做到极致。

今年最火的趋势之一，无疑是二次元，一些存量商业也借着二次元，成为市场炙手可热的存在。

于2019年12月开业的TX淮海开启了策展型商业的先河，从2023年开始，TX淮海开始更多关注二次元文化，吸引了一批又一批商业人学习。

杭州湖滨88，被湖滨银泰in77环绕，项目以二次元文化作为核心定位，吸引了大批杭州消费者的眼球。

两个项目，一家在上海淮海路，一家在西湖边，竞争激烈，却通过差异化发展破圈。

还有一些品牌亦在发生变化。

多乐岛运动游乐城，龙湖成都北城天街店，门店面积达8800平方米，将攀岩、极限拓展、碰碰车、蹦床、影院等多种娱乐项目集中在一起，打造成主题化乐园，满足不同年龄段客群体验。

超级鸟局，新近在长沙观沙岭招商花园城开设的门店，面积达2000平方米，将商品零售、洗护美容、宠物医院、体验互动等融为一体，属性功能更加齐全。

这一变化改变了以往多而杂，转而更专、更精，直接聚焦某一领域，对客群运营更加精细化、更加垂直。

3）将项目包租给更专业团队。

就像轻资产发展，头部商业运营商运用自身运营管理、品牌资源优势，盘活存量商业。

新近开业的kaledo，体量达6万平方米，这片区域原来主要是保利文化广场的天虹和家乐福超市。

在相当一段时间里，大家对保利文化广场的印象可能就是一些餐饮和保利剧院，其它区域可能就没什么印象了。

去年，卓越商业联合三位主理人共同对项目进行打造，使其成为与城市青年链接的公共空间。

随着kaledo开业，包括ZZER只二、COINK CONCEPT、UNZONED、川味Bristo to zhe moon、得意冬瓜煲等多家华南首店、深圳首店齐聚，骑行公园、剧场式街区等场景给消费者带来新体验。

就目前的一些评价来看，业内对该项目有很高的期待。