广州万博商圈将打造巨型地下商城 拟建3个下沉广场

　　在昨日召开的广州市规委会上，万博商务区控制性详细规划修改获得通过，该地区不仅要在地面上引入大型商业项目，还要打造巨型地下城。其地下空间总建筑面积接近180万平方米，仅次于国际金融城和珠江新城的地下空间。广州市市长陈建华、副市长王东出席了昨日的规委会会议。　　

　　规划变化：地上面积减少地下开发力度增加

　　万博商务区位于番禺区北部，毗邻长隆旅游度假区，地处番禺新城中心位置，区域优势明显。万博地区的定位是广州市商业次中心；番禺北部地区的重要公共服务组团之一。目前周边已形成五大居住社区，包括华南碧桂园、新光城市广场、番禺雅居乐、华南新城和锦绣香江。

　　根据昨日通过的《番禺区万博商务区地块控制性详细规划修改》，该地区地上的建筑量将有所减少，将加大地下空间的开发力度，地下空间建筑面积接近180万平方米。

　　根据最新规划，万博商务区地上建设总量减少6.09万平方米，毛容积率由2.5降低为2.45，建筑密度降低到34.5%。增加绿地面积29404.6平方米，地面综合绿地率由36.9%提高至39%。地下空间总量约179.87万平方米，其中商业总量约39.24万平方米。

　　规划认为，万博商务区地面以高强度的商业、金融功能为主，原地下空间无统一规划，交通压力较大，土地效益未最大限度发挥：建设统筹交通、市政、停车、商业的地下空间，可提升土地的综合价值，充分发挥轨道站点的辐射带动作用。

　　此外，万博地区周边为大型的居住社区，地下空间复合型开发可为地区居民提供公共配套服务，同时提供大量就业岗位。

　　地下城市：分为4层集交通商业市政于一体

　　值得关注的是，万博商务区打造的并非单纯的地下空间，而是集交通、停车、商业、市政于一体的地下城。从规划中可以看到，这一地下空间共分4层，空间十分复杂。

　　道路交通方面，将增加5条匝道，增加3条跨线桥，增加2条地下隧道，解决地块对外交通的疏散压力及地形高差交通问题。新增地下交通系统，增加地下13.88万平方米道路，包括2个市政隧道、1个主环、2个次环和6组出入口。增加两处交通设施，1个地下公交车首末站、1个地下出租车停靠站。增加一个停车库，新增1700个地下停车位。同时新增3个下沉广场、3.78万平方米地下步行公共通道、4处二层绿化步行连廊。

　　番禺区方面则表示，整个地下空间开发将由政府主导，还将建设垃圾真空收集系统，整个地下空间项目争取3年开张、5年建成。

　　争议：高强度地下开发是否必要？

　　有专家提出，在地面容积率未达到3的低强度开发下，地下空间除了停车外，是否有必要搞这么大面积的商业规模？

　　广州市规划局回应称，番禺区尝试了解地下空间价值是否比地上高，万博是个试点项目。地铁和公交换乘可带来大量人流，商业负一层和负二层商机有可能比地面高。

　　广州市规划局局长李明表示，广州鼓励地下空间开发，跟先进地区相比，广州开发地下空间不是多了，而是少了。地下空间是不可拆、不可再建的，规划建设要一步到位。

　　副市长王东指出，地下建设理论上没问题，但实际操作难度很大。因为万博地区地下空间与每个楼都是相通的，而且地下空间都在道路下面，这与珠江新城等地下空间开发不同，也担忧大规模塞车问题，建议该区域地下空间建设规模可适当再降一点。

　　必要：应对华南板块人口潮汐

　　陈建华在总结讲话时说，与会专家一致认为，万博商务地区规划是非常必要的，过去10年，华南板块商业配套和就业人口等配套没有跟上，不仅上班时间形成潮汐现象，周末也有购物要到中心城区的潮汐现象。万博城规划符合城市功能调整往周边扩散的要求。番禺区比较大规模超前谋划，完全跳出了过去城市综合体概念，是商业新城概念，希望规划通过后尽快实施。

　　陈建华指出，该区域试点地下空间高强度开发，也是考虑到广州建筑用地消耗越来越大，探索地下空间开发是必要。规划上还是要进一步加强地上地下的沟通，适当降低地下商业的比例，增加停车位。

　　“人大代表之家”降低1米

　  “广州市人大代表之家”建筑方案昨日提交市规委会讨论。由于该项目位于广州传统城市中轴线上，规委会要求其建筑风格与形式上与中轴线的整体风格相协调。另外，为了让该建筑与周边建筑在高度上相协调，规委会要求其“削低”1米，由32米变为31米。据了解，“人大代表之家”将用于解决人大会议、羊城论坛等场地需求。

　　在广州“南拓”战略的指引下，华南板块“扩张”十多年，番禺建成大批大型居住小区，无数“新移民”成为番禺居民。然而，由于各项配套跟不上，很多番禺居民至今仍要到市区上学、就医、购物。昨日，广州市规委会通过的万博商务区控制性详细规划修改方案将彻底改变番禺居民“逛街还要回市区”的困境。

　　根据规划，这个位于番禺新城核心地区的商务区将被打造成“广州市商业次中心”，成为集商务办公、购物、娱乐休闲、酒店会展、公共服务于一体的综合性商贸服务中心。万博商务区不仅要在地面上引入大型商业项目，还要打造巨型地下城，其地下商业的规模仅次于国际金融城，几乎是珠江新城的两倍。

　　毗邻长隆周边有五大社区

　　万博商务区位于番禺区北部，毗邻长隆旅游度假区，地处番禺新城中心位置。同时，还处于珠江新城、广州南站、市桥及广州国际创新城的几何中心，区域优势明显。总用地面积1.5平方公里，核心区用地面积0.55平方公里。

　　根据昨日通过的规划，万博地区在未来将被打造成“广州市商业次中心”；番禺北部地区的重要公共服务组团之一；集商务办公、购物、娱乐休闲、酒店会展、公共服务于一体的综合性商贸服务中心。

　　目前，该地区周边已形成五大居住社区，包括华南碧桂园(小区网 论坛)、新光城市花园、番禺雅居乐、华南新城和锦绣香江。万博商务区的发展将为这些大型楼盘提供服务配套与支撑。该项目现状基本为空地，万达、信息中心项目地块正在施工中，核心区外围建成包括：通用文具、吉盛伟邦、万博中心、海印又一城。

　　地下商业空间大过珠江新城

　　万博商务区规划主导属性为商业金融用地，规划总建设量373.78万平方米，毛容积率2.5，综合建筑密度38.5%，综合绿地率36.9%。

　　而根据昨日通过的《番禺区万博商务区地块控制性详细规划修改》，该地区地上的建筑量将有所减少，将加大地下空间的开发力度，地下空间的总建筑面积将接近180万平方米，仅次于珠江新城的182万平方米，国际金融城的191万平方米。而其地下商业规模为39万平方米，高于珠江新城的22万平方米，仅次于金融城的54万平方米。

　　4层地下空间建3个下沉广场

　　万博商务区打造的并不仅仅是单纯的地下空间，而是集交通、停车、商业、市政于一体的地下城。从规划中可以看到，这一地下空间共分4层，包括的内容十分复杂。

　　根据规划，在道路交通方面，将增加5条匝道，增加3条跨线桥，增加2条地下隧道，解决地块对外交通的疏散压力及地形高差交通问题。与此同时，新增地下交通系统，增加地下13.88万平方米道路，包括2个市政隧道、1个主环和2个次环和6组出入口。

　　另外，还将增加两处交通设施，1个地下公交车首末站、1个地下出租车停靠站，均设为下沉式。同时，还将新增1700个地下公共停车位，以及3个下沉广场、3.78万平方米地下步行公共通道、4处二层绿化步行连廊。

　　番禺区方面则表示，整个地下空间开发将由政府主导，还将建设垃圾真空收集系统，争取3年开张、5年建成。

　　■市长总结

　　陈建华谈万博商务区建设目的：

　　改变番禺业主回市区购物现状

　新快报讯陈建华在对该规划进行总结时说，过去10年，华南板块迅速扩张，但其商业配套却没有跟上，番禺的居民不仅在上班时间形成“钟摆现象”，周末也有购物要到中心城区的“潮汐现象”。万博商务区的建设，就是要改变这一现状。

　　他指出，万博商务区的规划符合城市功能调整往周边扩散的要求，是番禺区的大规模超前谋划，完全脱出了过去城市综合体概念，是商业新城概念，希望番禺区在规划通过后尽快实施。

　　陈建华称，万博商务地区在步行交通、区域内交通等规划方面要进一步深化，该区域试点地下空间高强度开发，也是考虑到广州建筑用地消耗越来越大，“2000年时说，到2020年1500万人口是最高土地承载，但2010年已经超过这个水平。因此，探索地下空间开发是必要的。”

　　陈建华指出，万博商务地区在规划上还是要进一步加强地上地下的沟通，适当降低地下商业的比例，增加停车位。

　　■热点关注

　　1周边楼盘众多应否高强度开发地下空间？

　　对于万博地区高强度开发地下空间，也有专家提出不同看法，认为在地面容积率未达到3的低强度开发下，地下空间除了满足停车需求外，没必要搞这么大规模的商业规模。

　　对此，广州市规划局有关人士回应，番禺区此次尝试是想看看地下空间价值是否比地上要高，万博地区地下空间是个试点项目。

　　广州市规划局局长李明表示，广州鼓励地下空间开发，跟先进地区相比，目前广州开发地下空间不是多了，而是少了。地上空间如果开发强度不够还可以拆建，但地下空间是不可拆不可再建的，规划建设要一步到位。

　　广州市副市长王东表示，番禺非常有必要对大型楼盘配套商业中心，地下建设理论上没问题，但实际操作难度很大。“因为万博地区地下空间与每个楼都是相通的，而且地下空间都在道路下面，这与珠江新城等地下空间开发不同。”王东表示也担忧大规模塞车问题，建议该区域地下空间建设规模可适当再降一点。

　　2公交车首末站建在地下是否会有污染？

　　万博商务地区设计了地下公交首末站和出租车停靠站。

　　对此，有专家提出，一定要设立开口，如果完全封闭可能会引起公交车污染问题。“目前公交车污染的室内标准虽还没引起注意，但市民都去那里乘坐公交车还是会有问题。”对此，规划部门回应，万博地区原规划地下的公交总站面积有1500平方米，新规划已将其调整到地面。新增加的另一公交总站面积800平方米，规划有4条线，将利用高差建成半地下公交站场，因为该地块南边是小山冈，北边略低了20米，这样就可以做到一半面积位于地上，解决通风采光问题。

　　陈建华要求，虽然未来公交都采用LPG或LNG新能源，排放量低，但公交总站最好还是要建在地上或半地上，如果实在做不到的一定要做好通风。

　　3防晚上变空城 商务区该不该配建住宅？

　　规划中还提出，要将一块科研用地调整为居住用地，原因是为了提升人气活力，避免商务中心晚上成为“空城”，及为商务区提供居住配套，调整居住用地的面积为17421平方米，容积率为3.4，建筑密度25%，建筑面积为59230平方米，居住人口为1895人。

　　对此，专家们提出，这幅地块调整为居住用地的理由不充分，要慎重考虑。人口增加了，地区内居住配套应怎么处理？

　　“住千多人，搞菜市场多又不多，少又不少，小孩读书是不是横跨很多大马路才能解决。周边都是封闭大楼盘，地块的住户也不能去那解决配套问题，人口规模尴尬，”有专家说。

　　“1800多人解决不了什么问题，要么再增加居住用地，不然就不要，居住位置很尴尬，建议这块居住用地选择是否能跟周边，新光城市花园、华南碧桂园等靠近点，不要放在商业地块中间。”也有专家建议。

　　对此，陈建华建议调整住宅用地后，建单身公寓等类型供高管居住，这样就不用增加配套；而且在地区内的商业面积高楼中也要配建公寓，解决高管和商务人员居住需求。