深圳城市更新市场暗涌 佳兆业、卓越集团西乡较劲

　　城市更新作为深圳盘活存量以增加土地供应的方式，已受到越来越多房企的关注。

　　日前，卓越集团宣布，该公司在“西乡街道2013年十大城市更新项目推介会”上与深圳西乡街道办签订城市更新意向合作书。此次西乡城市更新项目包括河东、流塘、黄田等十个项目，面积总量达127万平方米。

　　卓越集团执行总裁张远在接受记者采访时表示，如有可能，卓越会介入以上全部十个项目的开发。

　　佳兆业卓越西乡较劲

　　不过，就在张远话音刚落之际，11月18日消息，佳兆业日前已与深圳市河东股份合作公司正式签署《河东旧村项目合作改造开发协议》，成功拿下宝安西乡河东旧村改造项目。

　　该项目位于深圳宝安西乡街道，包含在此次西乡街道推介的十大项目内，占地约17.6万平方米，涉及拆迁建筑面积约30万平方米，目前土地权属以河东村为主，涉及翻身、径贝、麻布等村股份公司。

　　据佳兆业相关负责人介绍，未来河东项目将建成集金融办公、大型现代商业、五星级酒店、特色城市主题公园、高尚住宅等功能配套服务完善的标志性城市综合体。

　　对于佳兆业率先拿下河东旧村改造项目，卓越集团相关负责人表示，公司只是与西乡街道签订了意向合作，目前并没有确定具体项目，而佳兆业可能是进入河东项目较早，因而得以确定，但这对公司后续获取西乡项目并不影响。

　　该负责人还提到，卓越今后会就具体项目的规划要求去洽谈和选择，如果项目侧重建设大型商务综合体，比如写字楼、商场和酒店等，卓越的优势就会明显，因为改造主体在评价和判断方面会依据开发商已有的项目和经验去综合考量。

　　不过，该人士亦坦承，由于佳兆业在旧改方面多年成功运作经验，特别是在住宅项目改造方面的成功案列较多，因而佳兆业在获取旧改项目方面也有其优势。

　　事实上，正是认可佳兆业多年运营旧改的经验，卓越在今年还将之前在佳兆业主管旧改业务的耿延良招致麾下，并委以重任。耿延良不仅担任卓越集团副总裁，还兼任卓越城市更新集团有限公司总经理。

　　随后，卓越于今年7月拿下坪山新区汤坑城市更新项目，同时旗下深圳葵涌项目、南新项目、松岗项目、泥岗项目也开始正式启动。

　　对于未来卓越的旧改规模，卓越集团执行总裁张远高调宣称，卓越的目标是在目前已有旧改项目规模下，于未来3年内，希望将整个深圳的旧改规模再扩大500万平方米。

　　不过，在老道的佳兆业面前，卓越的旧改规模其实还不足以相提并论。

　　今年9月，佳兆业专注旧改业务的置业集团也正式成立，当时其相关负责人表示，佳兆业已成为目前国内规模最大的城市更新集团。

　　据佳兆业方面提供的数据显示，佳兆业置业集团已有30多个城市更新项目，总占地面积超过1200万平方米，项目遍及深圳、广州、珠海、东莞等地。

　　深圳城市更新暗涌

　　由于深圳新增用地严重供给不足，因而进入城市更新市场的开发商已越来越多，但僧多粥少，竞争也越来越激烈。

　　卓越相关人士亦坦承，今后深圳的旧改市场竞争会越发激烈，因为大家都在争相进入这个市场，虽然整个市场体量不小，但未来3-5年内可预见能落实的项目其实不多，所以上规模的公司之间竞争在所难免，这也不仅仅只是卓越和佳兆业的问题，而是整个深圳旧改市场面临的客观现实。

　　深圳相关业内人士也提到，目前参与深圳旧改项目的企业大致有30多家，而核心的也有10家左右。

　　从2011年开始，央企中就有华润置地、华侨城、招商地产、中航地产、中粮地产等相继进入，而从深圳起家的民营房企，如佳兆业、卓越、京基等则表现更为活跃。

　　在央企队列中，华润置地的表现无疑最为抢眼，其在深圳区域开发的6个项目总占地面积超过300万平方米，其中多数为旧改项目，包括目前深圳最大的大冲村旧改项目。

　　而在民营房企中，佳兆业则最为典型。号称旧改专业户的佳兆业，仅在华为科技城片区储备用地面积就达300万平方米，今年以来已先后拿下象角塘项目、启动拆迁下雪项目等，并从传统的龙岗区扩张到盐田和宝安区。

　　然而，众多成规模企业的进入，在加剧深圳旧改市场潜在竞争的同时，一些直接摩擦也开始产生。

　　其中，最为典型的莫过于佳兆业与万科在去年关于福田南联新村改造权益的较量，但双方在提高赔偿比例的前提下还是均未如愿，最终被福田区政府叫停。

　　当然，有竞争也会有合作，今年11月初，佳兆业就与信义地产联和拿下华为科技城内的杨美村更新项目，抱团取暖之势明显。

　　另外，在开发商对深圳旧改项目积极性增高的同时，这些项目的成本优势却在逐渐减弱。

　　曾有业内人士指出，之前企业在进入旧改项目时，原以为成本会很低，因为政府不要补地价。但今年年初深圳"1+6"文件出台后重新规定了基准地价，有些地方的基准地价涨幅达70%。

　　除此之外，还有分析谈到，其实在开发商层面，在旧改项目的进程中也面临诸多困难。首先是政策不确定性带来的风险，而更为重要的则是需要开发商具有强劲的资金支持。