萝岗万达广场不畏“模式之殇”金街商铺或依旧高价出售

　　（赢商网记者报道）万达在广州白云、番禺、增城三地接连布子之后，选在了广州市萝岗区科学城开创大道与科丰路交汇处，开建第四个万达广场。在这短短三个月的时间里，萝岗万达广场就上演了一场“土地游戏”，引发业界热议。

　　而近期，萝岗万达广场的金街商铺也即将出售。在广东两所已开业的万达广场即东莞万达广场和白云万达广场，出现金街生意惨淡的情况下，这样的“模式之殇”会否再次降临萝岗万达广场？在萝岗产城发展不平衡，商业市场尚未成熟的条件下，将在2015年年中开业的萝岗万达广场，会否迎来当地商业发展的春天？这座正在如火如荼开工的萝岗万达广场，将会对这一切的疑问交出答案。

　　土地“回炉”戏码引争议

　　今年7月24日，万达竞得萝岗科学城KXC-K3-1地块，一个月后迅速奠基动工，人们还没缓过神来，还在猜测能否再创同年动工同年开业的神话时，政府收回出让土地的消息让人大吃一惊。

　　然而，萝岗万达广场的挖土机还没有停下，万达集团又以约一亿将土地收回，这样的“回炉”戏码同时在湛江、东莞上演。

　　“政府对土地定向拍卖，土地的定价就不能太便宜，否则将难以形成公平竞争，和直接拨地没有两样儿。倒不如做投标，人人都进场进行综合性评标，哪怕投的标再便宜别人也没话说。这样用设置门槛的方式来阻隔投标，就变得好像等额选举一样。”广州知名房地产专家韩世同表示。

　　据赢商网记者了解，这宗商业用地兼容商务用地，在挂牌时就对竞买人有所要求——就有建成并持有经营5个大型商业中心、地块内还要建I MAX影院、24个月内必须竣工并投入使用等条件。

　　广州市国土局在定向出让地块时，万达作为唯一的竞投企业以7.3亿元拿下该块地，折合楼面地价仅为2332元每平方米，相较于目前萝岗区周边1.5万元每平方米上下的住宅售价，实属便宜。

　　然而，三个月后，该土地被叫停，政府回收重新出让，万达又以唯一一家竞投企业，用约8.3亿元将土地收回，而这次的拿地条件中少了对建I MAX影院的要求。这样的“土地游戏”受到了业界热议。

　　两大项目将"近身肉搏"

　　赢商网记者了解到，萝岗万达广场总建设面积41.41万平方米，总投资25亿元，规划建设成为一座集大型商业中心、休闲娱乐中心、文化中心、商业步行街、甲级写字楼、SOHO为一体的大型城市综合体。

　　萝岗万达广场位于开创大道以南、科丰路以西，在暹岗村内，附近是城中村及居民小区，目前有科丰路和暹岗村公交站达到，地铁6号线二期和21号线还在修建中。

　　环视科学城，萝岗万达广场将与高德汇购物中心、香雪城购物中心、绿地中央广场、大壮国际广场、飞晟文汇广场、东区时代城等商业项目形成激烈的竞争。其中大壮国际广场就位于萝岗万达广场东边，将来两大业态相近的城市综合体“近身肉搏”将成为看点。

　　赢商网记者特别对两大项目进行了对比发现，大壮国际广场的投资金额与建筑总面积，比萝岗万达广场都加多一倍，并且将在2014年开业。在“一山二虎”的环境中，如何避免同质化竞争又将成为两个项目的议题。

　　金街商铺预计高价出售

　　大型商业中心主体商场统一经营管理，商业步行街也就是金街对外售铺，不进行统一管理，这是万达广场操作的惯用模式。

　　然而，一方面在开业之前通过金街商铺抛售促使资金迅速回笼，另一方面在经营后期金街商业与主体商业分化趋势严重，在全国各地共83个万达广场中，出现了多个金街经营不善的情况。

　　赢商网记者实地走访白云万达广场及东莞万达广场，发现金街上人流较稀少，业态组合紊乱，与主体商场分化严重。

　　据了解，在广州白云、番禺、增城三座万达广场，其金街商铺的销售虽然是“日光盘”，其中白云万达广场当年开盘价高达5万元每平方米，而番禺万达广场金街及半环形商业街共139间商铺出售，“底商”均价5万到6万，最便宜的商铺也要500万元左右，但是这样的高价出售却未能换回业主的利益丰收。

　　有消息称，萝岗万达广场将在12月13日正式开售，并有“内部认购商铺40平方米240万元”的消息，如果情况属实，那么内部认购价在6万元每平方米左右，正式销售价格应该在6万元每平方米以上，较附近商铺价格贵上几番。

　　萝岗商业尚需要培育

　　萝岗区是广州最年轻的行政区，以高新技术园作为支柱产业，区内累计引进了2900多个外资投资项目，其中包括111个世界500强项目，然而这里的商业市场及相关配套尚未完善，消费能力还没有被释放。

　　“萝岗区缺少消费市场作支撑，大型商场比较少，当年招商也比较困难。这个区域本应该产城同步发展的，现在产业强大起来了，但是城市还没有发展起来，这就像是有了蛋糕还没有奶油一样。”韩世同告诉赢商网记者。

　　毋庸置疑，与白云、番禺、增城相对，萝岗的商业发展尚处于起步阶段，商业市场尚需要政府与商家的培育。

　　然而，在这样的商业环境中，萝岗万达广场一方面要根据实地情况对固有的模式进行调整，另一方面需要对市场的成熟进行等待。

　　韩世同对萝岗区商业发展有所期望，“现在萝岗区正在大力推动东部山水新城的发展规划，将来萝岗和天河区、黄埔区、增城市成为三区一市，共同联动将带动两百万的人口，萝岗的商业发展有一定的前景。”

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