三益资本刘晓兰：未来1-2年商业地产的问题将会凸显

　　编者按：2013年，毫无疑问，是中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象，然而，在同质化、泡沫化的重压之下，缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要走。

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　　（赢商网赢商网12月23日报道）伴随着三中全会的闭幕，城镇化成为众多开发商们的热词。也有不少经济学家开始做出判言，未来的房地产市场将迎来新的机遇。而对于商业地产而言，又有着怎么样的奇遇呢？

　　三益资本董事总经理刘晓兰在接受赢商网记者专访时表示，三中全会给商业地产带来正能量。城镇化作为长期国策给产业地产、商业地产带来机遇，而金融政策的调整，特别是REITs和资产证券化在未来两到三年国家将作为重点进行规范，然后推向市场，这对商业地产是一个非常利好的金融政策。

　　对于2013年中国商业地产的发展，刘晓兰称隐藏的问题已经开始显现，伴随着商业体量的不断攀升、介入房企的增多，电商的冲击，已经开业的商业项目已经出现或多或少的运营问题。

　　刘晓兰表示，未来1-2年随着大批量的综合体和购物中心投入市场，市场竞争将更加剧烈，可能会出现比今年更严重的空置、鬼城也未可知。而伴随商业项目经营不善所带来一系列的问题将慢慢浮出水面。这是政府、开发商和任何一个关联体都必须警惕的现象。

　　而对于商业地产未来的发展方向，刘晓兰毫不掩饰看好社区商业，其对赢商网记者表示，社区商业可容纳一定程度的同质化空间，未来五到十年随着城镇化的发展，社区商业中心这种形态将是中国商业地产新的爆发点。

　　赢商网：对于2013年的商业地产的发展，就整个行业而言，您觉得发生了哪些变化？

　　刘晓兰：第一个，就量而言，整个商业地产的开发总量呈现上升趋势，商业地产的开工面积在增加。第二个，从开发数量来看，更多的开发商看好商业地产，原来不是从事商业地产的开发商都由于主动和被动的原因走进来了。

　　第三个最大的格局改变是由于电商的影响，给很多商场经营带来一些挑战。从目前市场的情况来看，很多已经开业的项目出现运营困难，尤其是一、二线城市陆续出现问题。实际上这个行业在发展，问题就会慢慢浮现。

　　第四个，今年由于银行信贷政策的调整，对于商业地产贷款，一些银行和信托还是比较慎重这方面的投资，反而是国外很多活跃的资本进入到这个行业中来。

　　赢商网：您觉得今年商业地产行业面临的最多问题是什么？

　　刘晓兰：最多的问题我觉得是现在越来越多的项目开始出现经营不好，不管是空置率还是空铺率，很多城市核心区的商业都开始陆续出现问题了。开发商的资金方面的压力非常大，因为融资渠道不多，投资者的信心不够。不断增加的商业地产体量，伴随越来越多的经营不好的现象，开发商需要资金，投资机构需要多方面考虑，总体来说还是信心不足。

第二页 刘晓兰：未来5-10年社区商业成商业地产新爆发点

第三页 刘晓兰：三中全会利好商业地产 城镇化带来新机遇

　　赢商网：在同质化困境下，很多开发商都在上调购物中心的餐饮、休闲、娱乐比重，每个购物中心都如是调整，会不会形成另一种同质化的灾区呢？

　　刘晓兰：由于电商带来的冲击，不管是开发商还是运营商都在进行策略性的调整。在购物中心高租金的背景下，经营状态不好的不管是商家还是商场都会做出调整。对于购物中心而言，上调的更多的是受电商影响较小的业态，如餐饮、娱乐休闲的比例。

　　这个现象的背后我认为是一个过渡期的问题，这样调整也会在未来带来新的隐患。这类商家可以带来一些人流，但承租能力较弱，所以未来持有型购物中心的开发商在租金收益方面会出现新的问题。

　　赢商网：现在都说体验式消费，你觉得购物中心应该怎样做好差异化，体验化的商业？

　　刘晓兰：就市场而言，目前购物中心同质化的现象已是非常明显，大家都在进行调整。因此从政府到开发商，到运营商和商家都需要非常理性的看待。现在的市场是一个商家市场，商业项目越来越多，都想引进所谓的体验类商家，而这类商家选择购物中心，条件上和区位上就有要求。开发商为了追求开业率，就会牺牲很多条件来吸引这些体验为主的业态进来。但是，这样做同质化肯定是难以避免的。

　　在我看来，这种现象不合理。不管是商家市场还是买方市场，应该保持在一个平衡的状态，业主持有者和经营者都要共赢，才能共生、共存、共发展。

　　赢商网：最近万达的万汇网上线了，您对于开发商纷纷筹建自己的电商平台怎么看？

　　刘晓兰：开发商启动对电商平台的开发和投入，也是为了商场的成功运营，为了留住消费者，让商家盈利。目前开发商更多地是创造020的平台，让商家多一些接触消费者的渠道，线上线下融合，使商场整体经营下去。我觉得打造电商平台，这是给经营的商户多了一个选择，一个发展的机会。

　　赢商网：现在O2O也采用了微信支付，微信营销，你觉得这会成为一种消费趋势吗？

　　刘晓兰：我觉得在微信时代很有消费市场，因为微生活进入到年轻人等更多层面。他更快捷、便捷、快速，微信的功能在一定时期内一定会给购物中心的营销方式带来革命性的改变。但是，互联网发展非常快，微信之后有什么我们不知道。现阶段，我非常看好微信，它给购物中心的营销方式、购物方式都带来了革命性的改变。

　　社区商业未来5-10年迎来新爆发点

　　赢商网：目前市场上社区购物中心开始兴起，但中国还没有特别成功的案例，您认为社区购物中心会不会成为商业地产的下一个热点，对于您有什么建议吗？

　　刘晓兰：我觉得这是一个必然趋势，社区商业不是能够代替购物中心的业态，是购物中心的另外一种弥补。从业态、商品形态、服务方式到运营方式都是完全不一样。我认为中国未来五到十年随着城镇化的发展，社区商业是一个新的增长点。

　　第一，社区购物中心是刚性需求的产品，每天的生活都是和它最紧密相关的。

　　第二，购物中心同质化容易导致失败，但是社区商业并不害怕同质化，所以可以使他可以大量的复制，大量的共存，同质化的存在是完全有空间的。

　　第三，消费人群非常稳定，只要有一定体量的商业，社区几公里范围内的客群就会非常稳定，而且社区商业是粘性非常强的一种商业形态，这种形态在未来五到十年应该是中国商业地产新的爆发点。

　　但是目前来说中国并没有做得非常成功的，虽然有个案但是没办法很好的复制，在中国确实没有看到很好的社区商业模式。我觉得这可能和它几个关联体的盈利模式有关，它的商业模式和运营模式决定它现在的发展没有很好的样板出来。

第三页 刘晓兰：三中全会利好商业地产 城镇化带来新机遇

　　城镇化为商业地产带来新的机遇

　　赢商网：今年三中全会基本上房地产政策方面没有多大提及，您觉得三中全会对商业地产的未来产生什么样的影响？

　　刘晓兰：三中全会还是有提到关于中国商业地产发展的信息，第一城镇化还是继续有提到，中国城镇化还是比较长期，至少在2020年之前都是一个长期的国策，这个方向给中国的产业地产，商业地产继续带来了机会。

　　第二个，今年最大的突破，是三中全会让我们看到了国家对金融政策提出的改革方向，比如说利率市场化，将金融市场的门打开进入了市场化的运作。

　　第三，影响商业地产快速发展最大的原因，是金融资本介入以后，它退出的渠道在中国目前现在不成熟，影响了它的发展。但是这次三中全会提出来一个金融创新，尤其是提了多年REITs和资产证券化，这次作为重要的举措提出来。所以，REITs和资产证券化在未来两到三年国家会作为重点进行规范，然后推向市场，这对商业地产是一个非常利好的金融政策，我看到是很正面的讯息。

　　赢商网：您认为开发商在这些政策出来以后会采取哪些措施更好的促进商业地产行业的发展？

　　刘晓兰：开发商如果真的要全面介入商业地产，要从几个方面准备好。一是从根本上理解商业地产的本质是什么，而不是单纯的地产开发，了解清楚再进来。

　　第二，准备好了金融方案了吗？因为商业地产的属性，属于资金流动性比较差的行业，所以在金融产品上你准备好了没有，不管是开发阶段还是运营阶段，每个阶段不同的金融工具一定要准备好了才能进来。

　　第三，人才团队准备好了吗？因为这个行业太特殊，如果真的要走这条路，持有型的资产和物业，后期的管理一定要提到非常重要的位置。因为通过专业的管理才能使他持有的物业得到良性增长，无论是开发商自己的投资，还是市场的投资才能规避风险，获得投资预期。

　　所以，我认为在下一波这么好的机会中开发商一定要想清楚这几个问题再走进来或继续往前走。

　　赢商网：之前您也提到，目前商业地产的融资渠道不是很多，对于这方面，您有没有什么好的建议？

　　刘晓兰：传统上，大家都习惯以来银行，但是商业地产流动性风险非常高，导致银行和信托都不会给他做这方面的融资。其次，由于中小开发商刚刚涉足商业地产，所以不论从开发资质，还是拥有的商业地产开发规模，或是专业管理团队能力，都让很多基金和信托机构对其产生质疑，自然贷款就更难了。这两个原因逼着开发商寻找常规的融资方式，如民间借贷，一般由主要股东的资产进行抵押，风险成本高。

　　如此一来，开发商就会寻求销售一些商用物业，或者借助上下游的供应商，或者代建商来解决他的融资。但是后面还是用银行的钱，所以各方面综合起来，其对商业项目的投入就有一定的约束。

　　这两年房地产私募PE比较活跃，PE市场在国际上非常成熟，会有开发阶段的PE，有运营阶段的PE。但中国大部分PE在开发阶段，追求高收益，比较短期。在运营阶段大家不太敢投，因为回报率相对比较低。另外，开发商的运营能力让投资人信心不够，所以他们对运营阶段的投资比较慎重。

　　这样也给未来房地产的开发商带来一些融资瓶颈，现在还好一点，一些险资，银行的理财产品等金融产品开放了，我觉得未来在这方面也会有结构性的调整，整个商业地产慢慢就会放开，但是比起住宅难度还是大一点。

　　未来1-2年商业地产的问题将凸显

　　赢商网：您对于2014年商业地产的发展有什么预测和期望？

　　刘晓兰：我觉得整个行业会随着大环境继续往前走。因为明年是城镇化进程的元年。再加上土地政策，还有房地产金融政策慢慢的放开，商业地产是处于稳中上升的机会，但同时也是一个问题会陆续出现的一年。

　　前一两年投放市场的商业地产项目陆续将在明后年开业，这一批要开业的商业地产是不是会像今年一样出现这么多空置率，会不会出现可能的空城、鬼城还未可知。

　　但可以确定的一点是，随着开业的综合体和购物中心越来越多，伴随商业项目经营不善所带来一系列的问题，无论是开发商、投资人的问题，还是小业主、品牌商家的问题等，都会慢慢浮出水面。这是政府、开发商和任何一个关联体都必须警惕的现象。（赢商网 罗嘉欣）