万达商业地产“9年资本梦”A股IPO终止后再谋REITs上市？

　　（赢商网记者7月3日报道）从2005年香港REITs上市“半路夭折”，到2007年A股IPO受阻，再到现在由于未能及时更新申报材料，内地上市之路被宣告终止，万达商业地产长达9年的资本梦，踊跃尝试惨遭“屡战屡败”，却在顺风顺水之时，出现“技术性”失误。万达商业地产A股IPO终止的背后，是否意味着其上市目标已改变？

　　王健林曾言：“在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。”为了打通一个低成本的融资通道，万达从2005年开始就筹谋上市之路。

　　2005年香港REITs上市受挫

　　时间倒回2005年，那时万达与麦格理银行约定合资成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到香港发行REITs，募集目标在10亿美元以上。如果万达REITs成功，这将会是继越秀地产之后，中国内地第二只筹备香港上市的REITs。

　　据悉，REITs是一种重要的金融创新方式，把流动性较低的、非证券形态的商业地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易。可以说，REITs是商业地产最高的境界，如果万达境外REITs尝试一旦成功，将开启中国内地首个纯商业地产REITs的先河。

　　同年年底，万达REITs招股文件在香港获通过，万达似乎已经万事俱备，可惜却始终没有等来“东风”。2006年7月，国家部委联合下发“171号文”，严格限制境外公司收购内地物业，最终，万达REITs上市棋差一着，遗憾地与香港资本市场失之交臂。

　　REITs上市的道路受阻之后，“机智”的万达将目光投向了A股IPO。2007年，万达将IPO架构搭建好后，准备开始IPO之旅。这时，一场声势浩大的金融危机席卷全球，紧接着房企A股被卡，再次上市受挫。

　　直至2010年，万达商业地产宣布准备向中国证监会提交上市申请。那时，万达已经推出了第一代、第二代、第三代产品，但实际上并没有从模式上解决盈利问题，而正在收紧的房地产融资渠道形势来看，其前景很不明朗。

　　那时，就有业内人士指出，万达商业不动产的不盈利比例大约占到三分之二左右，存在大面积的不盈利，万达商场出租收入与支出相比是亏的，显然不可能通过国内A股上市的审核。

　　万达商业的A股IPO“戛然而止”

　　2012年，万达商业地产与万达院线正式向中国证监会提交上市申请，其中申请上市的商业地产包括：房地产开发、商场出租、酒店业务三大部分。

　　在上市审核过程中，万达的商业地产的模式已经明朗——以售养租、现金滚资产，提供了租售并举的中国化尝试，也一举成为了中国商业地产的第一大品牌。对于上市的目的，王健林则认为是为了建立现代化企业制度，而不再提及解决融资上的问题。

　　显然，建立现代化企业制度的理由似乎更加理所当然。如今，万达已经持有两家境外上市公司，拥有更多样的融资渠道，似乎比选择A股IPO，万达商业地产有更多进入资本市场的选择。

　　据悉，虽然万达商业地产整体上市未果，但2013年万达已经通过收购恒力房地产，成功借壳在香港上市，随后，将“恒力房地产”改名为“万达商业地产”，达成资本市场的初步梦想。

　　此外，从2012年开始，经过万达一年多的改造，美国第二大院线AMC在多年亏损之后，在2013年12月18日终于成功盈利并登陆纽交所。在AMC上市时，媒体评价说：“在王健林指挥下，万达从商业地产、到自持院线、到AMC、到好莱坞，资源连接图近乎完美。”

　　如今的万达商业地产，已经让所有人“士别三日，刮目相看”。

　　而据中国证监会7月1日公告，万达商业地产A股上市因未更新申报材料已终止审核。万达商业地产正式终结A股上市，而同期申报的万达影院A股上市则为“中止”。

　　探索多种融资途径 或再次伺机REITs上市

　　万达商业地产A股IPO终止，一石激起千层浪。有人认为万达商业的物业回报率偏低，属于“技术性”处理停止上市；有人认为目前A股市场低迷，并不是合适进入的时机；有人指出，万达已经拥有两家境外上市公司作为融资渠道，目前并不一定需要A股上市……各种不同的言论纷纷出现。

　　据记者了解，目前万达商业地产主要的融资方式为包括银行资金、国内私募、信托融资和海外融资渠道等，由于不是上市公司，多年以来资金流都是靠物业出售和银行借贷。王健林也曾一度表示，万达商业地产项目的启动、注册资金约占40%左右，银行融资约占30%，预收款约占30%。

　　而随着万达融资成本压力显现，从去年开始，首次发行的美元债券，其票面利率为4.875%，不仅远低于上述银行利率，也低于同期发行债券的恒大、绿城和碧桂园等香港上市内房企债券利率。

　　专家指出，万达通过更低廉成本的融资以替代利息高昂的旧债务，属于“以债养债”的模式。随着万达海外投资规模的加大，其融资方式越来越多样化，海外融资手段日渐成熟。

　　至于万达商业地产整体上市的梦想，已经历时9年，为此万达已经花费了巨大的时间、精力与财力。此次国内A股上市失败后，万达表示，今后将继续探索多种上市途径。

　　某专业机构金融分析师告诉赢商网记者，目前，国内REITs有松闸的前兆，相对于选择A股上市，似乎万达商业地产更愿意等待REITs的开放，毕竟万达商业地产采取租售并举、现金滚资产的模式，其IPO并没有很大的优势。对于资本市场而言，商业地产更重要看重物业价值体现，这正是万达商业地产的软肋。在融资暂无压力的前提下，万达商业地产A股IPO不成功，或者是万达在期待更符合其自身特点的方式出现，以便更好对接上资本市场。