论战2015商业地产发展趋势之“他们这样说‘REITs’”

　　随着2014年落幕，2015年商业地产也将迎来新一轮争锋，谁能经历鏖战在新一年抢占市场，整个行业又将出现怎样的趋势，赢商网推出“行业精英论战2015年商业地产发展趋势”采访，邀请行业、协会专家，开发商、品牌商家高层，畅谈他们对2015年中国商业地产发展趋势的看法。

　　央行在2014年9月30日发布的“四项规定”指出：积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点，2014年，中信证券“中信启航”产品、海印股份证券化产品在深交所交易，被看作是证券化破冰，REITs在2015年是否会有突破性进展。今天推出“行业精英论战2015年商业地产发展趋势”系列之“他们这样说‘REITs’”。

　　吴传锟：赢商控股总裁

　　REITs在2015年有突破性进展不太可能，但类似于房地产投资信托基金(REITs)试点会更多。根本原因还是国内商业地产的资产价格（由于成本的原因）太高，而回报率太低，而国内融资成本居高不下，导致资本很难青睐国内的大多数商业地产项目。

　　邢和平：中国商业联合会购物中心专业委员会副主任

　　REITs在2015年能否有突破性的进展得看国家政策怎么走，目前仅在试点看效果阶段。如果政策放开，个人认为会对商业地产行业产生比较大的影响。投资会变得多样化，对企业来说，最起码会多了一种投资渠道。

　　范君：中国百货商业协会秘书长

　　从市场情绪上看，政策面放宽可能会有一些拉动作用，但中信启航以非公开发行的形式仅面向机构投资者，投资期限为三至五年，这与REITs的国际标准并不一样，距离真正的REITs还有距离。就目前看，由于我国的投资类地产质量良莠不齐、投资回报欠佳等原因，REITs在2015年的发展可能不会有特大突破性进展。但在黄金地段拥有高质量的零售或办公楼地产的地产商还是有望为投资者提供合理收益，从而增加他们成功实现REIT上市机会的。

　　穆健玮：北京和美商地投资有限公司董事长、北京和美商业地产运营机构总裁

　　国内REITs发展还有赖于国家监管部门的制度安排，主要是重复纳税问题和房地产再融资问题没有解决，在REITs法律和税收制度没有完善之前，进行资产证券化，特别是CMBS的突破也是积极利好的信息。期待2015年国内REITs试点有制度性的利好！

　　朱凌波：亚太商业不动产学院院长,商业不动产专委会主任

　　2015年对REITs市场我还是很有信心的。不过这些政策要覆盖整个行业，还需要3-5年的周期。因为整个宏观经济的恢复，零售消费市场的复苏，包括新的城镇化，新的投资拉动都需要一个周期。

　　汪传虎：利海城市运营集团执行董事、执行总裁

　　2014年，商业地产的亮点之一，就是中信证券的两款证券化产品成功发行。虽然这只是试探式的破冰之举，但这是业内期盼已久的曙光，它点亮了中国商业地产的未来。在新的一年，国内REITs将昂首前行，但步伐不会太大，仍将处于扩大试点阶段。主要原因是，目前国家的总体战略仍是稳增长、调结构，这是新常态。如果全面放开REITs，势必对房地产市场、金融市场等产生较大冲击，宏观大局的不确定性将增加。因此，2015年，REITs值得期待，但不能期望过高。

　　欧阳捷：新城控股高级副总裁

　　目前来看，商业地产主要还是依靠销售与银行贷款滚动发展，发展速度很难快起来。

　　房地产信托基金REITs虽然是一个好东西，可以用低成本资金加速商业地产的发展，并且帮助商业地产企业渡过较长时间的养商期。但REITs在中国的发展速度太慢，相关政策到现在还没达成共识，拖累了商业地产的快速发展。2015年REITs真正落地应该还是小概率事件。

　　潘韬：旭辉集团旭美商业CEO

　　到目前为止，中国像西方国家靠真正的低成本的追求长期回报的资本来支撑商业地产发展的企业还是非常少的。但是随着住宅市场的回报率越来越低，会有很多资本选择更稳健的商业地产。我估计REITs2015年将会有试验试点型的案例出现，但不会全面铺开。

　　王玮：澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问

　　我个人并不看好所谓的资本证券化或REITS的开放等，因为基本面不好，资本都是要逐利的。过去那些所谓两位数短平快的基金并不是和真正的商业地产资本的结合。不过现在开始还是可以看到一些好的动态，比如黑石参股支持深国投的收购，凯雷和万科的合作以及澳大利亚AMP安保资本和中人寿养老金的合作都会把真正的可持续的国际商业地产资本运作的理念和做法逐步带到中国来。

　　唐耀忠：同昌盛业董事总经理

　　商业和资本的结合是必然的，因为毕竟商业是一个密集型资金投入的行业，它跟住宅还不太一样，住宅拿到预售证就可以买房，有资金回笼；商业当然也可以像万达一样去散售，以达到资金回笼的结果，但是散售后会给商业带来一个更大的硬伤和痛苦，所以现在看来，做商业持有才是正确的，现在面临的问题是做商业持有的融资渠道太少了，像我们一直说要开放的REITS，一直也没开放出来，这是有问题的。结果就是只能跟一些机构去做合作的动作，所以说商业地产跟资本的合作是必然的，但是合作方向上可以去考虑合作的手段多样化。

　　罗志强：高纬环球总经理

　　地产与资本的融合最紧密最传统的方式应该是银行，作为融资端，银行对于中国房地产行业的发展起到了不可磨灭的推动作用。然而，近些年的房地产调控致使银行越来越向高风险行业惜贷，长期可靠的银行融资端出现了问题。作为资本密集型的行业，地产行业不得不尝试多渠道寻求资本的支持，除了银行外，与信托、基金和私募股权投资的合作、通过IPO搭建境内境外资本市场融资平台或直接入股或收购金融机构、引入资产管理公司等方式，都已经在市场中成为地产行业与资本提供者进行结合的各种方法。

　　进入2015年，我们认为可以关注的一个发展方向就是资产证券化业务对于房地产行业的帮助。虽然该项业务目前仅限于政府项目进行试点，但是随着相关法律法规的不断完善，资产证券化很可能成为2015年中国房地产行业一个最热的词语，也可以说从2015年开始中国房地产的金融属性将会逐年增强。

　　贾耀勇：星浩资本副总裁 、星浩商用总经理

　　2015年中国房地产基金投资额将剧增，潜力巨大。2010年至2013年，中国房地产私募基金募资总额大幅提升；由96亿元上升至656亿元，市场纷纷看好并涌入房地产基金，获得跟随中国经济增长的稳健的收益率。

　　对比成熟的美国地产私募市场——房地产开发以基金融资为主，所占比重在整体房地产开发中超过80%；而中国地产私募基金在房地产开发中的比例仅为5%，仍然拥有巨大的向上发展潜力，成为各路资金争相进入之地。但即便在规模扩张的情况下，中国房地产基金的发展潜力仍然巨大。

　　刘晓兰：三益资本董事总经理

　　商业地产从根本去看就是个资本游戏，只是在中国现阶段，很多人把它作为一个开发者，或者是重资产产品去做。经过这么多年的发展，今年商业地产与资本的结合将会更紧密，而且将会从纯债向股权合作过渡。

　　张三宝：新世界中国地产（华南）区域总监助理

　　  1、以往，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。

　　  2、REITs 在国家对房地产公司信贷资金加强了管理的高压政策下的出现，对构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融有很大作用。作为商业地产发展的未来方向，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，利于维护项目现金流的稳定。

　　  3、在目前国内经济环境下，商业地产项目大多处于成长期，成熟的商业项目较少，导致REITs 整体收益率偏低，公众接受仍需时日，所以2015 年将仍以北上广深等一线城市试点为主。

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