行业精英论战2015年商业地产发展趋势之“回顾2014”

　　（编者按）随着2014年落幕，2015年商业地产也将迎来新一轮争锋，谁能经历鏖战在新一年抢占市场，整个行业又将出现怎样的趋势，赢商网推出“行业精英论战2015年商业地产发展趋势”采访，邀请行业、协会专家，开发商、品牌商家高层，畅谈他们对2015年中国商业地产发展趋势的看法。

　　今天推出“行业精英论战2015年商业地产发展趋势”系列之“回顾2014年行业发展”。

　　陈云峰：开发商开始有运营的意识

　　中经联盟秘书长、中经合力投资有限公司董事长

　　我觉得2014年还是开发量过大，因为到2015年大概有5000家购物中心了。我经常举个例子，在沈阳一条街上有十个大的购物中心，在一个只能生存两个购物中心的地级市现在都有六个购物中心开业。这种恶性竞争为整个行业埋下了一个祸根，一多就不行了，就乱了，我觉得这是不利的一面。

　　有利的一面是现在开发商纷纷重视购物中心的开发，而且也有了运营的意识。从原来的散售阶段到现在的持有，大家都在进行调整，都有了资产运营的理念。投融资机构对于整体持有购物中心也都表现了很浓厚的兴趣，这对整个行业是好事。

　　邢和平：各地发展不均衡

　　中国商业联合会购物中心专业委员会副主任

　　2014年商业实体发生了比较明显的变化，百货自去年开始大规模的关店，超市业也有同样的现象，购物中心的主力店大规模关店，必然影响购物中心未来业态规划和结构调整。另外一个比较明显的变化是，商业地产在各地发展不均衡，部分城市出现过剩。

　　朱凌波：市场整体低迷

　　亚太商业不动产学院院长，商业不动产专委会主任

　　1、政策的影响，导致市场整体低迷。2014年最重要的是政策对行业大势的影响非常大，尤其是新一届政府的反腐倡廉政策。反腐倡廉影响的不仅是GDP、房地产，而且对整个零售业，尤其是高端零售，如奢侈品、高端餐饮、娱乐的影响也很大，零售业出现了整体下滑的局面。

　　2、职业经理人跳槽频繁，挖掘猎头模式遭质疑。这两年因为很多企业都太过于积极乐观想大势发展，招揽人才直接从猎头挖角，很多中小企业挖去了大量职业经理人，开出的薪水已经进入了非理性状态，竞争也非常激烈，最后导致的就是人才流动特别大。尤其是在去年整个大势不好的情况下，职业经理人跳槽的概率越来越大，流动周期越来越短。企业现在也开始质疑猎头挖角的用人模式遭受质疑，是否真正有效带动企业长期发展。在行业大势不好的情况下，企业和职业经理人双方都需要冷静的思考这个问题。

　　3、资产证券化破题。资产证券化呼吁了很多年，2014年终于开始破题，海印股份物业租金收益为标的专项资产计划获批、中信证券的“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌等。今年政府在资产证券化方面也推出了试点，也在积极提倡，我觉得如果今年在金融创新方面有突破，对商业地产将是一个长期的福音。

　　穆健玮：购物中心业态调整加快

　　北京和美商地投资有限公司董事长、北京和美商业地产运营机构总裁

　　商业地产发展状况：一二线城市零售业整体业绩下滑，传统百货加速分化，大型购物中心业态调整加快，商铺空置率上升而收益率持续下降，品牌加速下沉三四线城市，社区商业稳步繁荣，新的业种业态创新从大城市向中小城市扩展，中小城市功能规划扩展，老城区“棚户区”、“城中村”旧改项目受青睐，新型城镇化带动了县镇消费能级提升。

　　开发企业发展状况：行业复合度加快提升，大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。

　　蔡云：总体发展向上

　　中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长

　　我认为2014年的商业地产市场发展趋势为：总体是向上的，随着宏观政策的调整，市场对服务业需求的增加，新型城镇化的发展，多样化的市场机遇，为商业地产留有一定的发展空间，使之趋向升级换代，及更精细的市场细分。

　　存在的最大问题：首先是供应量的激增和市场结构不合理的矛盾。其次由于互联网的应用，给商家特别是购物中心带来了巨大冲击，使商业地产投资更加复杂，竞争更加激烈。

　　但值得关注的是社区商业成为市场的热点。社区商业以它独特的、新颖的、贴近民生的方式占领了商业地产的市场，在今后将成为主流的市场表现形式。

　　杨泽轩：供求关系失衡

　　万商俱乐部主任

　　2014年商业地产有以下几方面的变化：

　　1）整体供大于求趋势及多数城市商业地产过量趋势显现；

　　2）部分城市空置率持续攀升；

　　3）商业地产投资回报率下降；

　　4）行业进入到增量为主到存量大量出现阶段，资产管理开始走到前台，资本活跃；

　　5）存在最大问题就是供求关系失衡。

　　范君：泡沫增多逐渐明显

　　中国百货商业协会秘书长

　　变化：电商的逐步落地，并与实体商业合作，尝试打造社会化O2O平台。尽管有些电商与实体商业间的合作可能只是在将未经开发的线下实体资源变成智能化的商业，还没有真正进军到下一个蓝海——O2O领域，但这种思路与发展的侧重点已然呈现。可见，2014年乃至2015年，商业地产的一个明显变化即是电商落地，线上线下商业合作，共同向O2O转型。

　　问题：泡沫增多逐渐明显。商业地产开发商的商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。中国的购物中心预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。以这种开发速度，在当前商业地产领域，特别是在城市综合体，是有比较明确的泡沫趋势的。不是所有企业都适合做商业地产，只有那些真正懂商业，对消费者的购物、休闲、娱乐需求把握精准的企业，才可能真正把商业地产做好。而目前具备这种潜力的开发商不是很多。

　　武瑞玲：开发呈现多元化

　　中国连锁经营协会副秘书长

　　2014年商业地产行业出现了以下的变化：

　　第一，开发多元化，不止局限于够中心，养老地产、旅游、休闲、娱乐、婚庆等商业地产项目大量出现。比如武汉万达电影和汉秀项目的出现，就将商业地产开发多元化由虚拟概念层面变为现实。

　　第二，社区化，越来越多的满足社区居民生活的社区型购物中心出现。

　　消费结构变化导致消费格局变化，购物中心向新兴区域转移，购物中心还有后期发展优势。比如，以西南地区为代表，去年在成都、重庆、昆明等地就新开了很多的购物中心。

　　第三，并购，开发商越来越认识到经营购物中心的重要性，委托专门的运营机构运营，与运营商达成合作，让运营商参与项目设计，委托有经验的团队进行经营。

　　存在的问题是，外行开发项目多，项目烂尾多。

　　朱志军：开始尝试盈利模式多元化

　　成都环球中心购物中心总经理

　　2014年商业地产开发的项目进入迅速增长阶段，单纯的竞争关系发生变化，盈利模式多元化尝试开始。存在的最大问题是政策与城市规划的问题，现阶段仍处于商业地产发展政策体系不完善和新旧城市设计布局规划交错共存阶段。

　　汪传虎：在慌乱中继续快速发展

　　利海城市运营集团执行董事、执行总裁

　　2014年的商业地产，如果用一句话来概括，那就是在“慌乱中继续快速发展”。一方面，受整个楼市持续走低影响，各大地产商继续涌向商业地产领域跑马圈地，另一方面，受电商冲击，已开业的购物中心在慌乱中纷纷寻求转型。

　　整体来看，2014年的商业地产出现了以下一些变化。一是体验化，在电商影响下，购物中心都在加大体验业态比例，以体验消费吸引客流；二是主题化，在购物中心不断同质化的市场氛围中，一些购物中心试图以主题化，实现差异化竞争。三是电商化，与其被动挨打，不如主动出击。购物中心无论在硬件方面，还是在软件方面，甚至经营商户，都在积极拥抱网联网，以O2O应对电商冲击；四是金融化，尽管资产证券化尚未真正放开，但无论是开发商，还是社会资本，都在摩拳擦掌，对这片蓝海充满渴望与期待。

　　当前，商业地产存在的最大问题，应该是商业地产的融资渠道不畅。因为没有低成本的融资方式，没有资产证券化渠道，导致大多数商业地产只能沦为房地产的圈地噱头和销售道具（如万达广场），无论是散铺销售，还是租售结合，对物业持有人而言，都是沉重的资金负担，这就难免出现杀鸡取卵、急功近利行为，导致商业地产很难从容面对市场与消费者。

　　杨卫东：商业、地产本末倒置

　　东莞万科商业总经理

　　由于地方政府土地出让、城市更新的发展需要，商业地产的发展仍呈现多且无良好规划的态势。由于受整体市场下行的影响，商业项目的招商速度、开业速度均有不同程度的放缓，经营也受到电商冲击的影响。其实，“商业地产”其核心在商业，而不是地产，但目前国内的情况却恰恰相反，个人认为这是最大的问题。没有按照商业的逻辑来办事，没有良好的商业融资渠道，没有良好的退出方式等等因素仍然制约着商业地产发展。

　　禤燕婷：由营销层面向经营层面深化

　　原方直集团副总经理

　　2014年商业地产整体变化：

　　1）2014年传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等成为新时代的商业新模式，为商业地产注入一系列新兴风潮；

　　2）2014年各地大量上马商业地产项目，很多作为撬动房地产经济的杠杆，各地总量已饱和，部分区域已过剩；

　　3）商业地产由营销层面向经营层面深化；

　　4）立足于区域基本内需消费的社区商业业态崛起。

　　2014年商业地产存在的问题:

　　1）各地商业项目多以产权销售为主，使得未来经营管理存在较大隐患；

　　2）蜂拥而至的项目人为造成乙方市场，项目同质化机率高；增加了甲乙方客观合作难度；

　　3）体验式消费叫嚣而至，餐饮、儿童类项目举皆是，演生了新同质化问题，且多数不能有效转化提升租金，带来甲方收益低另一问题；

　　4）大量上马的商业项目，先开发后招商，造成商业与地产脱节。

　　郑拓：体验业态大行其道

　　菜鸟云商商业管理（北京）有限公司总经理

　　2014年整个商业地产的在建量以及开业量比起前两年有了大幅提升。很明显，前两年，大家在招商或运营的过程中提到体验式业态时可能还觉得比较新鲜，仅仅在口头和方案中才能见到。但在2014年，体验式业态已经在商业地产的圈子里人人皆知，在真正的落案中、招商中，体验式业态已经作为整个购物中心招商中重中之重的版块，而且都在不断扩大体验式的业态面积。

　　在体验式业态招商的过程中，我认为存在的问题是：

　　第一，体验式业态的整体地位偏低，原先的购物中心对它进行边缘化，包括楼层较高且位置相对偏一些；而现在，在大体验经济到来的时候，体验式业态又必须是购物中心的亮点版块和重头版块，所以，在招商合作过程中，应该给体验式业态更大的发挥空间，真正绑在一起去做事，而非单纯的只为租金招商而招商。

　　在商业地产和购物中心进行体验式业态招商的过程中，出现比较大的问题是招商确实比较难，因为体验式业态的品牌数量不太多。所以在疯抢体验式业态的过程中要避免同质化、简单复制。否则，站在三年以后市场竞争的格局角度来看，前期简单复制的项目，由于缺乏核心竞争力，在竞争的过程中一定会被淘汰，也就违背了最开始把体验式业态招来的初衷。

　　在此我也建议，购物中心在招体验式业态的过程中，需要擦亮眼睛，招一些真正有核心价值、有差异化、核心竞争力的优势品牌、潜力品牌进行合作，在合作的过程中把姿态放低，一起把客流量做起来，共赢未来。

　　金伟竹：商业地产发展参差不齐

　　西弗文化传播董事长

　　我觉得现在商业地产的这种发展在各地还是参差不齐，有的地方商业地产过剩，像成都这样的地方。有的地方稍微比较适中，有的地方相对比较保守，因为区域差别很大。

　　李保煜：招商难和选址难持续存在

　　全国工商联房地产商会影视传媒联盟副秘书长

　　2014年商业地产的变化就是受到了电商的巨大影响，并且融入了移动互联网的元素。在过去的2014年，商业地产行业仍存在着问题，购物中心、城市综合体等项目在今年呈现井喷状态，同质化趋势较为严重，主要集中在以沈阳、天津、成都等为代表的一些城市。

　　购物中心项目发生了过量，表现在短期内集中的放量，这远远超过了市场的需求。按照规律，一个城市的新商圈需要有一定时间的市场培育期，居民消费能力的增加与消费习惯的成熟，是需要一定的时间培育。同时，对于每一种业态的商家有它自己的投资开店计划与发展步伐，而购物中心项目一定时间内的过多只能让商家有选择性的进行投资开店，同时也增加了商家选址评估时的复杂性，因而出现了商家“选址难”的问题，尤其体现在影院、餐饮等业态。相应的也带来了开发商“招商难”的问题。“招商难”和“选址难”是两个长期以来存在的“老大难”问题。

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