行业精英论战2015年商业地产发展趋势之“2015关键词”

　　（编者按）随着2014年落幕，2015年商业地产也将迎来新一轮争锋，谁能经历鏖战在新一年抢占市场，整个行业又将出现怎样的趋势，赢商网推出“行业精英论战2015年商业地产发展趋势”采访，邀请行业、协会专家，开发商、品牌商家高层，畅谈他们对2015年中国商业地产发展趋势的看法。

　　今天推出“行业精英论战2015年商业地产发展趋势”系列之“他们心中的2015年关键词”。

　　陈啸天：亿翰中国董事长

　　关键词：等待

　　如果用一句话忠告身处2015年市场的商业地产企业，这句话是“曙光模糊，仍需等待”！

　　2015年，商业物业将会出现越来越多的不良资产；与新经济的三要素（信息技术、互联网、资本）结合越来越紧密；越来越多的企业与资本会尝试在reits环节的突破；O2O模式短期仍是主流，主题类体验式业态空间很大。

　　吴传锟：赢商控股总裁

　　关键词：理性

　　“理性”将是2015年中国商业地产发展的一个关键词，不再会出现各行各业蜂拥而至进行商业地产开发的情况，做好存量、谨慎做增量，坚决不冒进将是很多企业的战术选择

　　王玮：澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问

　　关键词：变

　　2015年将延续2014年“变”的状态，一是从追求两位数高达20%甚至于30%的高回报率转变为追求可持续发展的低回报率的变化。二是商业地产由追求“量”，转变为重视“质”的变化。最后不少购物中心引进三无企业品牌，通过卖商铺贪图眼前利益，违背理念的者必将在不久淘汰于市场。此为未来2015年，商业地产的三宗“变”，产生这样的变化，既是时代的潮流所驱，也是中国商业地产走出扭曲状态的必经之路。

　　邢和平：中国商业联合会购物中心专业委员会副主任

　　关键词：求生存

　　商业地产行业传统的营销模式弊端暴露，原来的客户随着行业的发展开始慢慢消失，开发新的客户群成为商业地产当前紧迫的课题，只有拉拢新的客户群，商业地产开发商、零售商等才能看到突围的希望。

　　穆健玮：北京和美商地投资有限公司董事长、北京和美商业地产运营机构总裁

　　关键词：优胜劣汰

　　优质土地资源成为紧缺资源：考虑刚性购买力人口及楼面地价的去化，优质土地资源凸显投资价值，并成为商业地产巨头存量必争的关键生产要素。

　　开发运营精细化程度提高：商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费的基础上，更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定位的全面性和综合性是成为关键投入，技术性投入比重加大。

　　行业复合度持续上升：商业地产生产要素组合逐步形成规范对标，全产业链协作从规划设计、代工代建、设施设备、专项技术、商业服务和商业运营层面上升到全方位资产管理层面，资本集中度和行业复合度更高，传统销售型开发模式面临考验，大量项目出现多层级项目或物业并购及多元化投资机会。

　　蔡云：中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长

　　关键词：调整中前行

　　“调整”就是顺应市场的发展，研究市场的供需结构，调整市场的策划，主动的应对市场多元化局面的出现。对待不同的市场环境，有着不同的市场应对策略，只有这样，才能真正赢得市场，进取中得胜！

　　武瑞玲：中国连锁经营协会副秘书长

　　关键词：热

　　项目开发热，项目区域发展不平衡，有的地方开发多，有的地方开发少，以一线城市为代表，市中心区域购物中心数量逐渐饱和，很多的购物中心把眼光放在郊区，越来越多的郊区型购物中心出现，购物中心呈现郊区化发展趋势。

　　范君：中国百货商业协会秘书长

　　关键词：转型

　　首先、目前一些地产商已经延续去年的运营模式，继续由租售向自持转型，并进入更加精细化发展的时代。

　　第二、目前我国一些成熟的地产商开始转变运营模式，调整经营理念，项目策划向更加精细化、科学化发展，比如发展社区商业。

　　第三、电商落地、O2O的开发将逐步显现出实际效果。

　　第四、实体店消费结构也会继续转型。

　　谢仕平：广州世品国际商业管理集团董事长

　　关键词：饱和、招商难、O2O

　　1．商业地产饱和态势更加明显，在建项目放缓，出现一批项目无法按时开业；

　　2．商家特别是一般性品牌开店呈观望态度，但次主力店和餐饮娱乐功能店进取积极。店铺招展在规模、布点和形态上将出现新变化；

　　3．零售业态分化进一步加剧，大卖场和百货公司业态经营困难加剧，餐饮娱乐及多功能业态蓬勃发展；

　　4．共享经济特点更为突出，线上线下糅合己成为趋势。但O2O的形态仍然以线上导入和上门服务为主，时尚零售的线上线下对接处于迷茫状态，代理商体制的制约因素突出；

　　5．商业的革命性时代已经来临，但实体商业作为体验社交平台价值依旧，而平台搭建的基础－商业物业在阶段性饱和后长远看好。

　　许华芳：宝龙集团总裁

　　关键词：从量向质转变

　　对于宝龙在内的商业地产企业，要在商业地产领域取得长足深入的发展。一要进行产品创新升级，从量向质转变，这种转变包括能够根据市场特点对项目进行精准的定位，打造差异化产品；运营思维的转变，运营回归本源，真正了解商家和消费者的需求。二是选准进驻区域的特点，比如宝龙一线城市的上海，主要针对卫星城拓展，并以区域和社区型商业综合体为主打产品，弥补市场空缺，而在传统的三四线城市，则找准城市商业空白区域，以打造城市级综合体为主。这样在一定程度上避免了恶性竞争。

　　刘晓兰：三益资本董事总经理

　　关键词：轻资产

　　一方面从重资产向轻资产转移，而在另一方面从轻资产向重资产转移，双向流动，这是一个交织的过程。在这个领域里面其中的一个版块——轻资产行业的发展也是不可忽视的，但是需要大的一个环境，行业的各种利益体都能够对其价值的认同和支持。在这个过程中，能够合理的定位，找出一个好的商业模式让能够生存和发展，才能支持更多的投资者实现他们轻资产的目标。

　　赵栋：绿地广东房地产事业部商业管理部总经理

　　关键词：融合文化、副商圈、社区商业

　　商业与文化如何融合是个问题，到了北京我知道去哪里去看我的东西，到了上海我知道去那哪里喝咖啡，可是在很多城市比如广州，商业还没有聚焦某一个地方，没有一个购物中心是我一定要去的，所以我们做商业要怎么跟当地的文化特色和精髓融合起来，这个是我们要思考和面对的问题。

　　新兴区域和副商圈的发展机遇很大，中国现在在做城镇化建设，不是以某一个商圈为核心，而是人口慢慢的分散，这样的话新兴区域的存在成了最大的空间。未来我们看到，随着人口和城市的扩张，整个城市商业分了副商圈，一个中心多个点，出现了很多副商圈的概念。他可能是一个副中心，但它有它特色，在各个副商圈里面要打造什么样的特色，为本土的特色和当地的文化我们要做许多的工作。

　　这几年电商冲击，商业不是那么好做，电商出来了我们实体商业是不是就没有价值了，不是的，你买牛奶可能当天下楼小卖部就买了，还有洗衣服也不可能用电商，要请客人吃饭怎么办，家门口的社区商业，甚至一些社区便利的商业，我觉得应该是我们要考虑的问题，中国总的大规划是往城镇化的方向发展，在人口聚集的周边聚集了商业，服务这些人群，便利店解决的是半径和价格，你想到了消费者所有的东西，商业就可以做得非常好。

　　张三宝：新世界中国地产（华南）区域总监助理

　　关键词：跨界、大数据、轻资产、体验式、O2O

　　跨界：通过把传统不同领域的思维带入商业地产，打破传统“隔行如隔山”的固有观念，能够给顾客带来新的感官刺激和消费体验。

　　大数据：数据会如实、客观地记录一切，通过对数据的分析，将能够把握未来消费者的需求和商业地产的发展趋势，从中可以不断总结经验、吸取教训。

　　轻资产：随着未来土地资源的进一步紧缺，通过收取资产管理费等方式获利的“轻资产、重运营”模式将成为越来越多商业地产发展商考虑的方向。

　　体验式：面对电商冲击，体验式是传统商业反击的利剑。它既能够吸引顾客来消费，又能增加顾客的消费时间，从而创造更多的消费可能。

　　O2O：没有实体商业能够不直面电商的冲击，积极的“触网“有利于更快地把握市场的敏感点，目前O2O 的模式发展较为有限，仍有较大的发挥空间。

　　潘韬：旭辉集团旭美商业CEO

　　关键词：残酷

　　2015年商业地产竞争更加残酷，固步自封一定会走向失败。

　　第一，商业地产开发和运营的第一梯队已经形成，短期内不会有新的企业加入。

　　第二，会出现一些创新的企业来做商业地产。比如说万科的小股操盘，轻资产的模式，比如说龙湖依托他的住宅不断的稳扎稳打，还有嘉凯城做一些小城镇的开发，会有一些企业会以比较创新的模式来做商业地产。

　　第三个，今后五年可能会出现中国的五大行，会出现中国的专业商业服务类型的公司。

　　欧阳捷：新城控股高级副总裁

　　关键词：跑马圈地

　　商业地产还在跑马圈地时代，但不超过十年就会进入商业战国时代，2015是商业地产加速跑的起步期，如果没有远大理想和战略目标，将会输在起跑线上，并失去扩张与竞争的机会。

　　商业地产未来格局会发生三个变化。

　　第一，商业地产跑马圈地时代不久将终结，现阶段的商业地产主战场将由一二线城市转向三四线城市。三四线城市购物中心布局基本完成之后，五六线城市剩下的机会也不会太多了。

　　第二，商业地产群雄逐鹿，2030年将完成全国化城市战略布局。华润万象城、中粮大悦城、新城吾悦广场等都将力争像第一梯队进发。

　　第三，以文化娱乐休闲为主题加零售配送的新型购物中心将引领潮流。传统的以百货为主要业态的购物中心将会转型，新型购物中心将高举主题性、特色性、情感性、体验式的大旗，融合O2O、免费WIFI、免费物流等，横扫传统商业，纵贯移动互联，穿插免费物流，再创商业新局面。

　　邓俊文：中国新天地产品发展部总经理

　　关键词：实力为王

　　2015年是整体房地产市场模式完成演变的年份，市场的变化导致各种企业合并和跨界联合的现象尤其显现，整体市场进入大鱼通吃年代。商业地产企业将因而进入跨界经营和实力为王的阶段。优质地段和高品质管理仍是此阶段不变的真理。

　　商业地产企业将会在2015年稳步发展，2015年将是确定各房地产企业发展的关键时刻，拥有一定基础的商业地产企业将迎来投资发展的好时机，各一二线城市核心地段将仅有越来越少商业发展土地供应，2015年是拼资金和人才的年份。拥有良好企业管理模式和商业地产发展模式的公司将脱颖而出。

　　朱志军：成都环球中心购物中心总经理

　　关键词：空间与平台

　　2015年主要城市的商业地产开发和投入使用面积将进入高位运行，高位后必然会有一定的回落，进行整理和调整；2015年-2016年是商业地产空间与平台打造的关键年份，空间是发展潜力、平台则体现在资源整合和重组，未来的竞争也主要体现在这两个方面。目前商业地产开发模式和经营管理模式的雷同，造成市场被动式的竞争，而被动式的竞争结果可能就是畸形竞争，短时期是不可能回到正常轨道上的。因此，未来，商业地产发展实际上是要解决空间与平台的问题，解决空间之间的竞争、平台之间的竞争。

　　邵友松：成都国际金融中心总经理

　　关键词：大数据

　　现在有很多人都在提大数据，但我却告诉我的同事：“你们千万别太相信大数据，那就是一个‘骗局’”。因为现在的人认为大数据很科学，可以从宏观上掌握到一些普遍性的规律，甚至不少人变得很依赖大数据。但是，既然叫“大数据”，肯定是相对庞且至复杂的数据，如果不花时间，不去投资，没有真正意义上的实践行为，那么所谓的“大数据”也就永远只是几个数字而已。对于大数据时代，最重要最核心仍然是“人”，我们每个人如何更好地在实践中利用好大数据，才是完成一项工作的关键。

　　谭永坚：西藏中太恒源实业有限公司总经理

　　关键词：拐点

　　不管是从市场、技术，还是竞争的层面而言，2015年的商业地产发展都会面临一个拐点。2015年受整个房地产市场形势的影响，商业地产的投资需求会明显回落。受到新的商业形态的冲击，传统的商业地产行业人气也必然会受到影响。另外，过度建设和重复建设也会产生一个相对集中的爆发。市场好的时候，很多问题都能被掩盖。然而，一旦宏观政策的风向标转向，也势必会让整个商业地产市场从井喷式的狂热逐步回归冷静。当下商业地产市场的竞争，对于很多新兴的小企业而言，也同样是一个拐点，因为会面临更多的机会，而关键就在于能否把握住一些区域性的市场机会。

　　汪传虎：利海城市运营集团执行董事、执行总裁

　　关键词：转型

　　首先是开发模式的转型，过去的现金流滚资产开发模式，依赖的是快速去化与住宅高毛利率，但在当前的市场环境下，该模式已走到尽头。今后的商业地产开发，将更多的以金融为基础的自持型经营物业开发。

　　二是功能转型，在电商的持续冲击下，购物中心将积极求变，调整业态配比，更多地引入餐饮、儿童、娱乐、社交、休闲、学习等体验性强的商户，并强力推进O2O消费模式，在把顾客拉回购物中心的同时，扩大消费空间，延长消费时间，实现销售增长。

　　三是经营模式转型，即由过去的经营产品和商户为主，转为以经营客户和经营资产价值为主。

　　四是市场定位转型，过去的购物中心主要以购物消费为市场定位，随着人们生活方式与消费理念的转变，购物中心将向主题化、生活化、社交化转变，并与文化旅游融合发展，成为城市体验目的地。体验式业态、特色的空间环境、独有的主题氛围，都将成为下一步商业地产发展的新趋势。

　　杨卫东：东莞万科商业总经理

　　关键词：风

　　大家都在期待国家政策放开REITs，但何时放开，目前只能说值得期待。风还没来的时候，市场仍然会持续下行，个人认为，2015年，商业零售市场仍然会继续受到电商的冲击，并且会加大分化，促使一部分商业发展商另外寻求新的发展模式。

　　禤燕婷：原方直集团副总经理

　　关键词：大数据

　　应用大数据与行业特性结合创新体验式消费模式

　　1）行业集中趋势将在2015年将得到进一步提升，无论外资巨头还是内资新秀，商业地产行业的调整将在2015年加剧。并购整合、强者愈强、弱者愈弱，两极分化将更加明显。

　　2）各商业项目在大盘震荡前提下需把握住市场未来的发展方向，集中放大自身的优势，打造项目自身的核心竞争力才是立足和竞争的根本。

　　3）商业地产“O2O”时代已来临，商业地产作为一种传统的行业，IT技术的融合将为行业发展带来新机遇。中国手机上网人群规模达5亿，占全部网民的81%。移动互联网时代，消费者购物发生四个变化：购物空间立体化(全渠道购物)、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。购物行为的变化，直接颠覆了原先在固定时间、固定场所的购物习惯，商业地产电商冲击。传统的专业与创新的互联网思维相结合，将成为未来零售业发展的一个转折点。未来有前瞻的项目主将投入更多人力物力和精力，利用大数据打造商品、买卖、生活服务等立体式的服务体系、提供便捷的商品浏览、筛选，支付，物流体验，降低运营成本的同时，通过大数据采集分析，提提炼出更多的“价值体验”和“增值服务”，通过线下更为文为服务体系打造各商业项目核心竞争力。

　　沈麒方：顺城购物中心总经理

　　关键词：多元化

　　随着更多的商业项目建成开业，竞争在所难免，但并非每一个项目都可以对消费者形成吸引力，因此差异化的打造是市场主导下必然的结果。每个项目都会根据自己的优势，因地制宜的做出不同的形式，呈现出百花齐放的多元化格局。

　　梅永丰：神州天宇置业有限公司董事副总经理

　　关键词：主题化

　　未来购物中心的主题化会越来越清晰，这是差异化打造下一个大的趋势，目前整个行业内已经开始呈现出主题化的苗头，同时购物中心的与电商的结合也会越来越紧密。

　　郑拓：菜鸟云商商业管理（北京）有限公司总经理

　　关键词：将体验进行到底

　　体验式业态中包括了餐饮、娱乐的KTV、天文城、儿童的游乐、儿童的培训等等。在体验式业态中2015年成长最快的版块也是最热的版块应该就是儿童业态。

　　而儿童业态中，最最核心、最具代表性的业态就是儿童游乐与培训。在1+2+4这种1拖N的儿童带动家庭消费商业理念带动下，儿童产业也迎来了迅速发展的一年。真可谓，儿童新秀撑起体验半边天。

　　郑红：俏江南餐饮有限公司集团副总裁

　　关键词：机遇与挑战并存

　　我并没有说有看衰这个2015年的发展，因为我觉得机遇和挑战是并存的，而且我觉得，即使整个市场是供大于求，但是在二线城市的商业地产的发展空间的，在同质的这个情况下，商业地产应该调整好传统的模式，学会用O2O的这个平台，让互联网成为运营商的工具。

　　金伟竹：西西弗文化传播董事长

　　关键词：资源

　　2015年、2016年很多商业地产项目都要开业，体量还会增长，对各种资源的需求还是很大，无论是融资途径、还是各种品牌资源、人力资源等，在很多的没有实力的商业地产商也面临着生存的问题。

　　李保煜：全国工商联房地产商会影视传媒联盟副秘书长

　　关键词：跨行业竞争

　　在2015年跨行业竞争将成为一种常态。原因有三个，第一，城镇化建设的推进使得商业地产乃至整个商业领域具有广阔的前景。第二，人们消费需求的变化要求商业地产不断转型升级。第三，在大发展的背景下，开发商、传统店面零售以及电子商务等主体在如今各有各的优势并有相互融合的趋势，共同发展商业地产。

　　洪万康：大润发中国区发展部总经理

　　关键词：顾客需求导向

　　零售业的发展永远是以顾客需求为导向的。未来零售商需要考虑回归经营的本质，重视商品经营和加强顾客服务，以顾客需求为导向，企业才能源源不断获得经营效益。在受电商冲击的情况下，忠实的消费者永远都是零售商的利润来源、衣食父母。零售商最重要的还要看是否抓住了消费者需求，能否准确把握顾客的消费趋势。除此之外，传统零售业无论如何创新和改变，都应该以消费者需求为导向，这是最本质也最不能被忽视的，更是一个企业最重要、最根本的经营理念。

　　相关系列报道：

　　行业精英论战2015年商业地产发展趋势之“回顾2014”

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　　行业精英论战2015年商业地产发展趋势之“2015关键词”

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　　行业精英论战2015年商业地产发展趋势之“体验商业”

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