专访蔡志强:二十年磨一剑 从北京APM看新鸿基稳商业法则

——中国商业地产十年访谈录

赢商网 记者 陈巧明   2015-03-16 10:05

核心提示:蔡志强从1997年由香港北上接手北京APM(当时还叫“新东安广场”),十多年来,日复一日地努力雕琢改善各项运营细节。

  编者按:过去的十年,是中国商业地产野蛮生长的十年,是中国商业地产从粗放式向精细化,从销售型向持有型,从单纯购物到体验休闲,从重开发到重经营,从被动到主动的十年。

  在这新旧十年交替之际,赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”,对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈,讲述对中国商业地产十年变迁的感悟,梳理行业发展脉络,分享行业发展经验。本期采访嘉宾是新鸿基地产有限公司首席代表、北京apm购物中心总经理蔡志强,其从事商业地产行业已二十多年,从香港到北京,用十多年时间,将北京APM购物中心打造成为北京独树一帜的购物中心。

  (赢商网记者报道)如果将购物中心项目比作一件作品,那么蔡志强就是北京APM购物中心这件珍品的塑造者。从1997年由香港北上接手北京APM(当时还叫“新东安广场”),十多年来,日复一日地努力雕琢改善各项运营细节,将该项目打磨成为在周末日人流量达到13万的购物中心,获得业界口碑和消费者的认可。

  “做一个商业项目是需要时间的磨练”,新鸿基地产有限公司首席代表、北京apm购物中心总经理蔡志强虽然在说出这句话时很轻松,但背后却是日复一日的巡场,是比别人多做一点点的考虑,是多次商户调整以及硬件改造,是“北京最舒适的洗手间”、“北京最人性化的出租车站”、“中国首个香薰商场”这些称号获得的付出。

  其实,北京APM购物中心的运营只是新鸿基商业地产精细化运营、追求长期受益战略的一个缩影。或许,在行业内来看,新鸿基进入内地20余年,开业运营的投资物业总建筑面积仅95万平方米,发展速度着实有点慢,不过,这也是新鸿基在内地坚持租售“对半开”的模式以及在一线城市投资商业物业的结果。即使发展相对慢,但经过多年的耕耘,新鸿基在内地的商业物业租金收入也在逐步提升,根据今年2月份发布的中期报告,内地投资物业总租金收入16.31亿港元,虽然仅占新鸿基总租金收入的17%,随着上海、广州的商业物业项目的持续投入使用,新鸿基内地租金收入未来可期。

新鸿基地产有限公司首席代表、北京apm购物中心总经理蔡志强

  “除了做好体验,没有别的捷径”

  借助与北京东安集团合作开发新东安广场,1993年,香港地产界“四大天王”之一的新鸿基进入内地商业地产。在1998年开业运营7年后,由于双方经营思路不同,新鸿基从东安集团手中将另外的50%股权买断,全部持有股权,并开启了转型调整之路。

  “新东安广场所处的王府井区是旅游区,游客的购买力相对来说是很低的,吃完饭看看橱窗就走了,而当地北京人也不过来这个板块消费”,蔡志强表示,这是项目开业之初就存在的隐患,也是迫切需要改变的。

  在新鸿基团队经过大量的调研后,决定将项目的定位调整为年轻、时尚、体验,提出以18~35岁年轻人为目标客户群体的运营思路。

  耗费2亿元进行全面翻新后,2008年,新鸿基团队将新东安广场正式更名为北京APM,把其香港观塘APM品牌复制到北京,把“AM”和“PM”结合,坚持每天最早营业、最晚打烊,提倡夜间休闲消费。

  目标客户群体确定了,那么,怎样将这些消费者吸引到北京APM中消费,是蔡志强接下来要做的。首先,要有这些年轻人需要的商户,于是,北京APM进行了一轮商户洗牌。“定位是年轻时尚,招商的品牌必须是年轻人喜欢的”,根据对年轻消费者的调研,蔡志强发现,H&M、ZARA等快时尚、苹果零售店这类型在年轻人中拥有大量粉丝,以及特色餐饮,是北京APM要招商的最主要的两大类别商户。

  为了扭转北京APM在本地消费者心中的印象,蔡志强认为,最直接的做法是,不仅要招揽这些流行品牌,而且要开设旗舰店。

  当然,转型初期困难是有的,不过由于新鸿基在香港和这些品牌的合作基础,以及北京APM所处的地段,还有北京APM团队的努力,于是,就有了GAP、Forever21国内首家旗舰店的开业,更有了Apple Store当时中国最大、目前亚洲唯一楼高三层的旗舰店。据了解,这个苹果的亚洲最大旗舰店开业当天吸引了超过20万人流,至今大约贡献了北京APM的1/4客流量。

  在传统商业受到网购冲击后,餐饮被誉为购物中心客流的发动机。蔡志强显然也看到了这点,而且引入的都是受年轻人追捧的特色餐饮,包括外婆家、西贝莜面村、港丽餐厅、鹿港小镇、度小月、青柠泰餐、胜博殿等。“北京APM的餐饮不断加重,从25%到30%,在到目前的33%左右。为了配合餐饮业态,我们耗资1000万将排风引到顶层,同时改变装修、灯光,加扶梯,将客流往高楼层带”,而这些付出也是会回报的,据蔡志强透露,这些餐饮品牌开业后,整个购物中心人气旺了不少。

  不可否认,好的品牌商户是吸引消费者重要因素,但在这个购物渠道多元化,多选择的消费时代,洗手间的卫生,商场灯光,交通是否便利都会成为是否再次光临的决定性因素,这也是新鸿基商业地产经营团队所擅长的精细化经营和管理。用蔡志强的话讲就是购物中心除了做好体验,没有别的捷径。

  北京APM洗手间被评为“北京最舒适的洗手间”,不仅标识清晰,干净舒适,设有温馨的亲子洗手间和母婴室,而且每层洗手间都有不同的设计主题,还在洗手间内外都安装了电视,以免顾客在等候时可能沉闷。

  为了方便顾客打车方便,蔡志强牺牲了两个铺位,改造成为出租车停靠站,而且还配有礼宾服务大使为乘客开关车门,冬天有暖气,夏天有风扇,还有为老弱病残孕提供的座椅,还有电视可以看,被誉为“北京最人性化的出租车站”。

  北京APM也首次将嗅觉营销运用于商场,引入芳香扩散系统,商场的空气中弥漫着白茶花清香,成为“中国首个香薰商场”。

  用“国内体验做得最好的购物中心之一”来形容北京APM并不为过,数据也是最好的证据。据蔡志强透露,目前,北京APM平常客流9万/天,周末13万/天,刚过去的春节更是达到了18万/天,“原来我们80%的客流都是游客,现在80%客流是本地消费者”,这对北京APM来说,是个非常大的变化。

  新鸿基的稳商业法则

  其实,北京APM运营模式可以说是新鸿基在内地商业地产,也是新鸿基在整体商业物业运营的缩影。归根结底是“追求长期收益”的战略导向,新鸿基可以投入巨资对购物中心进行改造,耐心花费时间内地进行土地储备、培养团队……

  从1993年进入内地,新鸿基的发展或许看起来发展有点慢,已开业的商业地产项目仅有北京APM、佛山南海广场、上海环贸IAPM、上海国金中心、上海中环广场以及与华润置地合作的杭州万象城6个项目,共持有95万平方米已落成投资物业。

  不过,如果熟悉新鸿基集团的发展历程,就会发现,新鸿基在内地商业地产的发展,与其当初在香港进行租售并举的转型有着相同之处。

  新鸿基在香港从提出租售并举战略到集中转型,用了11年时间,不过在集中转型的期间,仅用了4年的时间使得投资物业土地储备增长了130%,租金收益增长近4倍。这就是“磨刀不误砍柴工”的最好诠释,用11年时间打造在转型平台和等待外部机遇成熟,然后用4年时间集中发力转型。

  如今,新鸿基在香港的购物中心项目的租金收入已经成为新鸿基,中环IFC、铜锣湾WTC More、沙田新城市广场、上水广场、荃湾广场、屯门V City、新世纪广场等代表项目都有不菲的租金收入。在新鸿基刚发布的中期报告中显示,香港投资物业租金总收入76.55亿港元,而新鸿基同期的物业合约销售总额为186.55亿港元。

  可以说,新鸿基在香港经过前期的投资物业的投资、经营铺垫,目前,已经到了收获的时期,而在内地的商业地产发展还处于耕耘期。

  “新鸿基在内地的发展战略一直都很清晰,就是围绕北京、上海、广州为中心开展业务,这也包括商业地产”,蔡志强表示,投资一个大型商业项目需要很长的时间,需要前期的大量调研,结合新鸿基的优点以及是否适合新鸿基的产品线,“特别是商业项目,地段的要求很苛刻,必须是像北京王府井、上海淮海路这样的成熟商圈,或者是未来比较有发展前景的新区,比如当时的上海浦东”。

  经过前期的储备,截止2014年12月底,新鸿基在内地土地储备为758万平方米。发展中物业约有在662万平方米,其中40%用作兴建写字楼、商场和酒店。

  今年年底,被看作是广州天河路商圈收官之作的“天环广场”即将开业,无论是广州业界还是消费者,对天环广场都非常期待,虽然整个建筑外形已呈现,但进驻的品牌目前非常神秘。新鸿基持有天环广场50%权益,总建筑面积11万平方米。而位于广州珠江新城的新鸿基持有30%权益的天汇广场,将于2016年落成。

  而在2013年以217.7亿竞得徐家汇中心项目地块,也正在建设中,该项目将成为新鸿基在上海继上海国金中心、上海环贸广场之后的又一地标。

  蔡志强表示,经过多年在内地的投资经验以及团队的打造,公司对于内地市场还是比较看好,有合适的地块、投资项目,都会积极争取“。

  内地商业地产将百花齐放

  作为地道的香港人,蔡志强在1997年到北京接手北京APM项目,在内地的18年,虽然普通话还带有比较浓的香港口音,但内地的商业地产发展却有了翻天覆地的变化,而蔡志强正是发展全过程的见证者。

  “刚来内地的时候,消费场所以百货为主,还没有购物中心的概念”,而现如今,百货业受电商冲击较大,购物中心却从最开始的寥寥无几,到目前随地可见,甚至部分城市已经出现了过度开发。

  “像天津、沈阳、成都、佛山等城市的商业地产过度开发,供应量太大,而地方政府缺乏对城市商业的整体规划,出现同质化的现象”,其实,蔡志强这样的说法是有根据的,在世邦魏理仕发布的“全球在建购物中心面积最高城市”中,上海、成都、深圳、天津排名前四,武汉、杭州、沈阳、重庆、青岛等城市也位列前20名,其中,上海和成都在建购物中心面积高达330万平方米及320万平方米。

  网购对实体商业的冲击以及体验式消费的兴起,也是近年来商业发展显著变化。“服装无疑是受到电商冲击最大的业态,一方面服装品牌增加网购渠道,另一方面,在实体店中增加体验元素,如打造生活方式的概念,在服装店中增加咖啡、书店等”,不过,对于购物中心而言,蔡志强认为,做好精准定位,进行品牌组合以及精细化管理,做好体验,是未来发展的不二法门。

  “国内商业地产还需要一定的发展时间,而这个时间内,有部分开发商会越做越大,越做越强,而有部分开发商不可避免地被市场所淘汰”,对于内地商业地产,蔡志强如此形容。

  蔡志强强调,商业地产人才培养,开发商精细化管理经验等是目前国内商业地产开发商需要突破的,而这需要时间,也需要耐心。

  这两点正是新鸿基经过多年的积累,在商业地产方面的优势。新鸿基将其在香港的商业地产经验带到了内地,并且在内地也培养了一批人才。在购物中心招商运营方面,新鸿基有一个不为人知的秘诀,就是有专门的团队协助商户办理消防、卫生、工商证照等,加快进场装修、开业速度。蔡志强表示,这对于第一次进入内地的国外品牌来说尤其重要,他们对内地的法律、流程完全不熟悉,我们有专门团队帮忙办理这些证件,找政府部门沟通,减轻他们的压力。

  不过,新鸿基在内地部分项目会采取合作开发的模式,和其他开发商强强联手,“和华润置地合作杭州万象城就是强强联手的最好例子,华润置地有能力在当地拿地,这是他们的强项,而新鸿基主要进行招商、经营管理,这是我们的优势”,然而,蔡志强也强调,挑选合作方是非常重要的,双方理念一致,实力不错。“新鸿基的投资态度是很开放的,对每一个合适的投资机会都不会放开,但是也需要慎重,每一笔投资都要经过充分的严重,不允许有亏损。”

  看好内地商业地产未来发展,不仅是蔡志强个人的观点,也是新鸿基的看法。在最新鸿基中期业绩报告中表示,集团对内地经济及商业地产中长期的前景依然充满信心,并随着内地商业物业的不断投入使用,内地租金收入在集团整体收入中的比重会有所提升并日趋重要。

  “随着越来越多外资商业地产开发商进入内地市场,以及内地本土开发商不断的崛起和发展,将带来更多不同的经营理念及新品牌商户。”蔡志强认为,未来,内地商业地产会呈现百花齐放的局面,但始终还是那句话,有做得好的,就会有做得不好的,只有不断学习,不断成长,把握市场变化,潜心做好商业地产的企业才能长存于市场。(赢商网/陈巧明)

  4月10日,由赢商网和21世纪中国商业地产研究院发起主办的“第十届中国商业地产节”将在广州举行,包括商业推动地产论坛第十届年会、第二届中国国际商业地产博览会、第十届中国商业地产节之「金坐标」颁奖盛典等系列活动。届时,新鸿基地产有限公司首席代表、北京apm购物中心总经理蔡志强也将出席。

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