方兴更名金茂控股：提升其市场竞争力 进军商业地产

　　8月25日，方兴地产在港举行2015年中期业绩发布会。这或将是其最后一次以方兴地产之名亮相业绩会。

　　8月25日，方兴地产特别股东大会投票通过其更名决议案，批准将公司名称由方兴地产中国（有限）公司更改为中国金茂控股集团有限公司。待香港公司注册处处长批准后，这一改变即将落定。

　　按照方兴地产的解释，此次更名是为统一“金茂”品牌战略，促进提升其市场竞争力及公众认知度。

　　当然，名称的变更并不会改变实质的业务表现。此次业绩会中，媒体提问的方向依然围绕着战略投资者与合作、推盘与去化、布局及毛利等方方面面。

　　方兴地产首席执行官李从瑞表示，7、8月份以来土地市场价格、一线城市均价及整体住宅成交量三个数字指标都已呈现不同幅度的上涨。

　　“一个很明确的信号就是，通过一年半的低迷，房地产市场现在正在企稳回升，我们很看好未来的市场。”

　　据方兴地产首席财务官江南介绍，方兴地产预计2015年全年可售货值为400亿元，上半年已经推出200亿元，其中存货57亿，新货约144亿，新盘首日去化率为72%。

　　今年上半年方兴较为审慎的拿地态度，在市场回暖下也在发生转变。李从瑞表示，方兴认为下半年是一个获取土地的比较好的时机。

　　“有了回暖，拿地以后一年之内销售的话，也有一定的市场基础。”其透露，方兴拿地方向依然是一线城市和经济活跃的二线城市。

　　2015年6月，方兴地产通过配股引入新华保险、GIC及郭炳湘作为战略投资者，引发了市场对其与险资及基金合作空间的想象。

　　对于合作意愿，方兴地产主席何操给予了肯定的回应，但表示目前尚未有实质项目进展。

　　“方兴在引进战略投资者时，双方都已有合作的共同意愿，由此才达成了这个投资协议。”何操透露，与战略投资者的合作方向正在探讨于方兴地产内地商业、写字楼等项目中展开，“接下来的实际合作，我认为是值得期待”。

　　以下是方兴地产2015年中期业绩会现场问答实录：

　　现场提问：年中以来房地产市场在回暖，方兴怎么看未来市场的走向？

　　李从瑞：这里面主要表现在三个方面。一个是土地市场，上周大家观察，苏州出了两块地，基本上都是比周围的价格增长了百分之二三十，这实际上是一个很重要的信号，就是土地现在上涨很明显。

　　第二个是量，正常来说7、8月都是淡季，但是现在内地7、8月份的住宅销售情况都很好，比去年都有比较大的增长，这也说明房地产市场在回暖。

　　第三个是价格。现在价格方面应该说有结构性的分化，但是一线城市都出现了企稳回升，最厉害的是上海，上海实现了均价18%的增长。深圳大概有8%的增长，北京刚刚有2%的增长，所以一线城市已经开始往回走了。部分二线城市也开始出现回升，这三个方面都给大家一个很明确的信号，就是通过一年半的低迷，房地产市场现在正在企稳回升，我们还是很看好未来的市场。

　　现场提问：地价升高的情况下，您怎么看下半年并购或者公开招拍挂的机会？

　　李从瑞：下半年随着土地市场的回暖，政府也开始大力推地，我们了解到的一线城市、二线城市的推地量都会上来。方兴也认为现在是一个获取土地的比较好的时机，因为刚刚回暖，所以价格还比高的时候要好一些。

　　另外一方面，有了回暖，拿地以后一年之内销售的话，也有一定的市场基础。大家都注意到，方兴今年上半年基本没拿地，下半年我们会根据整个政府的推地情况、市场情况获取一些优质的土地，主要分布在一线城市和经济很活跃的二线城市。

　　现场提问：方兴海外贷款占52%，融资方面会受到人民币的贬值影响吗？

　　江南：债务方面现在还没有什么直接的影响，因为公司是一个香港上市的公司，我们也是有必要保持一定比例的外币负债，今后公司也会根据汇率的情况，来平衡或者调整这个比例。现在一个特点是境内的利率在不断地往下走，因此从近期来看，公司应该会增加在境内融资的比例。

　　现场提问：在新的股东入股之后，何主席曾说你也跟他们见过面，有没有什么新的合作进展可以透露？你们讨论过哪些合作方向？

　　何操：讨论的事情挺多的，比如包括我们现在在开发的一些内地项目。在探讨开发的项目有什么合作的可行性，我们也在探讨在内地有没有可能一道就商业、写字楼和地方政府发展合作，这些都是在探讨和讨论的过程当中。

　　因为目前还没有实质性的进展，所以我也不能告诉你究竟是什么样的，但是我相信就像我们当初引进战略投资者时的想法一样，双方都有这个意愿，因为双方有这个共同意愿才做的这个配股，才达成这个投资协议。

　　这样的意愿决定了我们后面一定会有实质性的合作。新华保险能够买方兴的股权，就是看好方兴，认为和方兴的结合点是很适合新华保险定位的，所以我们双方也在探讨资金层面的合作，在探讨项目实质开发的合作，当然还包括其它方面的合作。

　　我认为大家都是在共同意愿的基础上达成的战略投资协议，所以接下来的实际合作，我认为是值得期待的。

　　现场提问：现在的股价和上次配股价相比已经经过了股市的回调。新华保险或者郭生会不会增加在我们公司的股东？

　　何操：股市的变化来得太突然了，至少到现在我们还没有得到什么消息。

　　现场提问：方兴和新华保险金融的合作方向在什么方面？

　　何操：新华保险跟我们的合作肯定是跟我们经营范围有关系的，不管是开发还是写字楼的持有，双方可能会找到合适的项目去开发，也可能是基金或者资金的投入，这都是可能的，都在探讨当中，目前还没有实质性的落地。

　　现场提问：转向轻资产是不是也是放行的一个布局？引进一些资金比较充足的机构，共同进行重资产的开发项目？

　　何操：不光是方兴，可能是所有现在的地产开发商都在这样做，最有名的是万达，包括还有其它的地产商，大家都在往这个方向努力，特别是持有物业比较多的，商业写字楼、酒店比较多的，大家都在往轻资产方向努力，方兴也不例外。

　　但是这个轻资产恐怕界定也不同，昨天金茂投资业绩发布的时候，也有媒体朋友问这个问题，今后金茂如果要发展，或者方兴要发展，如果能和基金结合，形成轻资产的话，那一定是我们努力的方向。

　　现场提问：方兴上半年的毛利率在41.5%，跟同行相比是较高水平，未来是否能继续保持这个水平？在整个行业毛利率下降的趋势下会不会有一定压力？

　　李从瑞：追求高毛利一直是方兴的目标，大家能看到我们做的很多物业，不管是持有的还是销售的，都是做得高端一些。它的溢价水平本身会高一些，所以我们正常比市场会高10%到15%的毛利，也就是同一个地方的两块地，最后做出来的东西，方兴也会比周边要高一些，这是通过的操盘，使土地的价值得到更充分的体现。

　　第二个就是你提的未来的趋势，我认为未来整个地产行业的毛利趋势，肯定是逐步向下的，我们过去的平均毛利，整个行业大概是30%，未来肯定会向20%这个方向趋近，方兴会追求比行业里更高一些的毛利，会朝着这个方向一直做下去。现在是40%多，未来如果能保持在30%也不错。

　　现场提问：普遍房企到了三四线城市毛利就差一点，方兴在一二线和三四线城市的毛利差别有多大？

　　李从瑞：方兴没有三四线城市的项目，我们只做一二线城市。长沙应该算二线城市，它是省会城市。

　　何操：其实长沙跟南京这样的区域，按照有些官方和非官方设定的指标，这些城市严格说起来也都达到一线城市的某些指标了，现在界定它可以叫准一线，或者说定义为经济比较活跃、发展比较快、辐射能力比较强、交通非常便利的城市，还有人口集聚能力比较强的城市，长沙、南京的人口集聚能力特别强，从长远来讲具备潜力，所以我们进入的城市都是带有这些特点和特色的。

　　方兴之前的毛利率这么高，那是因为经营和产品结构等等，既然这是我们的优势，接下来还会继续发挥，方兴带有城市运营的概念，就是我们所说的一级开发，不但有长沙，现在还有青岛、南京，甚至可能还有其它的城市。长沙的一级开发土地要么就没卖，卖了毛利率就挺高的。

　　现场提问：刚才说到7、8月份市场回暖明显，方兴7月的业绩也不错，会不会提前先消化掉下半年一些购买热情？

　　李从瑞：确实今年7、8月比以前的年度要好。但是我们认为这是基于过去一年半的销售，人们的购房情绪被压制了很长时间，过去一年半的时间里面，土地的出让本身就下降了30%到50%，供给量下来了。

　　所以从这个角度来讲，7、8月份代表一种回暖的迹象，而不会出现过度消费未来的市场，我们相信9、10月份还会更好。

　　现场提问：下半年推盘会有多少货量？

　　江南：方兴全年安排了400亿的货值，上半年推了200亿的货值，基本上占到一半，下半年还有200亿。

　　上半年200亿推货中上期存量货源是57亿，新推144亿。下半年还有190多个亿的货量要推出来，从这个角度讲，新推货源下半年要比上半年大。我们的新盘首日去化率是72%。

　　现场提问：作为一个城市运营者的角色，方兴有没有测算过综合一级开发和二级开发的项目毛利率是多少，例如长沙梅溪湖项目？

　　江南：具体数字还不能透露。这不光是毛利的问题，一级开发这部分没有土地增值税，所以在长沙我们自己拿了地也稍微有保证，这是很大一点。

　　现场提问：方兴之前推出了智慧家，接下来在互联网+方面有没有一个持续的动作？会不会从营销层面过渡到产品层面，有进一步的实质性深化？另外，绿色地产的方向是怎样的？

　　李从瑞：互联网+是一个大家正在研究的方向，方兴确实还是走在前面的，我们之前跟腾 讯、淘宝的合作量是非常大的，而且有一些战略的协议。

　　过去方兴在营销方面做了一些动作，现在在金融方面做了一些工作，我们马上要推出我们的金茂宝，它属于服务层面的一种互联网合作。

　　产品这一块是重点研究的方向，智慧家既包括大家日常居住的房间的互联网改造，也包括社区的改造。将来整个物业的服务从进入社区以后到安全再到房间的设计等等各个方面提供贴身的服务，把年轻人喜欢的东西设计进去。

　　所以智慧家代表的是智慧社区和智慧家居，这个产品会成为将来金茂逸墅重点推的方向，我们希望这个创新能够超越当年金茂府恒温、恒湿、恒氧的创新，这一块一旦成功，会在全国范围内进行推广。

　　绿色地产这一块是方兴一直以来的核心战略之一，方兴在所有绿色建筑方面会做大量工作，未来在绿色的服务、节能、改造城市方面也会做大量的工作。比如方兴在青岛，就引进一个伊甸园项目。所以这一块都是我们将来绿色发展的方向。绿色未来和互联网+，都会成为方兴很重要的创新方向。

　　现场提问：在技术研发方面，方兴对绿色地产的投入有没有一个量化的数字，技术研发成本占到了总销售额的比例？

　　李从瑞：具体数字可以以后再探讨，但是方兴要求所有的项目都要有绿色的标志，我们现在有30多个项目，包括过去已经开发的项目，都要有绿色认证，而且要加上绿色设计的要素，才能审批过关。

　　这一块的投入跟整个成本来比还真的不是很大，因为现在政府有相关的补贴，而且民众对绿色的溢价是认可的，所以总体来讲这一块还是赚钱的一个方向。

　　现场提问：方兴境内和海外的贷款比例是48%比52%，未来是否会有一个调整目标？

　　江南：今年年底的时候，境内贷款可能是占比50%多，境外是40%多，今年的目标是这样的，当然也得看公司在境内发债的情况，我们也会做一些安排。

　　总而言之，会有一个比例的切换，不可能百分之百是现在这样，今年的目标是要颠倒过来。

　　现场提问：今年以来国企改革是大家比较关注的话题，方兴以后会不会继续往引入更多投资者，往公众化公司的方向发展？今后中化的持股比例是否可能会降到50%以下？

　　何操：中化占比现在是54%，但是中化作为方兴地产的大股东，一直想把方兴发展得更快，做得更强，所以一定时间内至少中化的控股地位或者说实质控制权，应该不会变的。

　　之前方兴确实是流通量比较小，投资者跟市场更关注方兴的市场化程度，包括企业的治理等等方面，中化作为大股东，跟其他股东的目标是一样的，也希望方兴的股权结构更合理，股性更活跃，更能在市场上有活力，市场化程度更高，这都是共同的愿望，我相信今后的发展方向和目标也是这样。