仲量联行董事吴仲豪:城市化进程加速 商业地产百花齐放

　　中国商业地产逐渐进入了一个百花齐放阶段，城市化推动了开发商的造城运动，而在广州，随着亚运会的开展，商业地产进入到了一个新的时期，就大天河区而言，太古汇的崛起和万菱汇的试运营；西塔友谊的开业、高德置地广百的开业以及珠江新城地下空间的定位落成，宣示着广州进入到一个世界级的商业时代。广州商业地产在未来众多林立的高端商场、写字楼、综合体中会有一个怎么样的新局面？而作为商业地产五大代理行龙头的仲量联行又是如何在商业地产进程中起到推动和引导作用的呢？带着这些问题，赢商网采访了广州及深圳仲量联行董事总经理吴仲豪先生。

广州及深圳仲量联行董事总经理吴仲豪

　　转机---城市化进程促使竞争加速产业升级

　　中国城市化进程造就了一个个新的神话，广州近三年商业地产井喷式的发展，高端写字楼商场林立，同时也带来一个问题：市场竞争同质化。对于该市场现象，吴仲豪先生分析道，从整体而言，市场供过于求是短期现象，不会持续太久。这一阶段是，每一个不成熟的商业城市发展到一个成熟的商业城市的必经新阶段。发展首要是开发，要不断的引进新的元素比如甲级的写字楼和商场。广州近10年以内的集中开发，商业建筑集中形成了井喷的趋势，但从现在的需求量来看，广州的情况非常乐观。

　　近三年来，广州进入产业化转型的关键的阶段，服务行业在广州有一个上升发展，同时产业转型随着经济的发展加快了速度。吴仲豪先生提到，在广州第一、二产业转型至第三产业这种情况逐渐加快，同时现阶段有很多国际型的大型服务行业进入广州，比如，律师行和外资银行以及金融行业在广州扩张脚步就很快，近期金杜律师事务所在广州选址并扩充了30%的办公面积。整体看在广州市场正在一次良性转机阶段，广州商业市场发展因为大天河区和珠江新城城市规划，整个城市的商业地产发展加速成熟。

　　差异---商业地产要有国际视角 重视资产管理

　　对比新加坡和香港商业地产的发展，吴仲豪先生表示，广州现阶段存在的问题是资产管理经验的缺乏。一栋物业的经营，不单只是物业管理，资产管理也是物业生存的关键。商用物业不是将其租出去就可以了事的，还需要考量在日后的经营增值。拿香港商业地产的发展来看，例如中环有许多经营了30年的大厦，租金还是保持在高位的水平，像怡和大厦30年不降租价，这样的物业在华南区还未出现，这样的物业主要是立足于国际视角，对资产的管理恰当，所以物业有了长线增值和保值的品质。

　　对比国内商业市场，香港发展基础要坚实一些，视野也更加长远，吴仲豪先生分析道，从投资方向来看，香港的投资方和开发商更重视的是长远投资，而在国内，部分开发商更重视的是眼前的收益和快速的利益增值，这种方式没有什么不对，但是，从可持续发展性看来，要将视野放得更长远，物业才会有更长远的增值。

　　同时他也表示，可以看到国内市场的发展趋势会在这三到五年内赶上香港和新加波。尤其是广州正走在国际化大都市的轨道上，广州已经是华南区的核心，随着开发商在住宅上资金上的积累，开发商开始逐渐将资金投入到商业地产，为能够将物业发展的更好，同时也会从香港新加坡北京上海等地邀请经验丰富的经理人进行管理，这使得广州的商业地产发展进入一个加速成熟的阶段。

　　广州的城市化加快，在经历金融海啸以及现在的通货膨胀其消费能力强劲有增无减，价值链提升商场和写字楼需求增多，同一时间涌现的物业，会有一个市场协同效应，物业之间相互补足。例如大天河区，太古汇、天河城、万菱汇 珠江新城，在超级大体量的催化剂加速成长，广州商业地产正式进入到百花齐放的阶段。他表示，但是现阶段华南地区依然没有一个龙头领跑的商业品牌，在只有品牌之后就会有高品质的租客。

　　升级---产业转型市场发展必然趋势

　　在不久前仲量联行发布了白皮书《 珠江三角洲-提升价值链》，提及到珠三角的产业转型主要是第一二级产业逐渐转型至第三产业，吴仲豪先生分析道，促使转型的因素主要有以下几点，人口密集集中造就了有力的商业投资环境；强大的经济力推动市场的发展；经济转型服务业增长迅速，同时开可以看到经济结构的转型加速了城市化的进程。

　　从广州市场来分析，吴仲豪先生表示，广州现在进入的是一个大跃进的阶段，各类型的商业模式百花齐放，广州市场是现阶段在井喷式供应，但是只有激烈的竞争，才能会让开发商投入更多的精力和金钱做好品质，争取更优质的租客，在不同品质的竞争中加速广州商业地产的跃进。做到开发商从租客的角度出发。而仲量联行要做的事从国际化的视野出发提出有效的建议，为开发商在资产管理和物业开发上提出更合理化的建议，吴仲豪分析说，现阶段物业不是说价格和层高越高越好，要根据实际的品质和大众的需求量身而度，目标要设定的更长远，要瞄准国际化的高端客户，打出自己品牌。

　　进程---城市化进入国际化快车道 商业地产百花齐放

　　就整个中国而言，商业地产发展是城市化，产业化转型的必然结果，吴仲豪先生分析道，城市化到国际化会产生很多机遇，中国商业地产非常乐观的发展，一线的城市如北京上海正领跑着国际，广州虽然有着一定的差距但依然还是向着国际化大都市运行着自己的轨道。二三线发展的非常迅速，商业地产发展是非常之快，同时也会出现大洗牌的情况，优胜劣汰依然是市场发展的主要旋律。

商业物业新开工面积趋向上升图表

　　就广州而言，现阶段的广州单就大天河去近百万平的物业落成，使得不同的商业模式汇集于此，诞生了太古汇、万菱汇这样大型MALL，太古汇是华南最标致性综合体，吸引了更多国际化的大品牌进驻，为广州商业地产注入了强心剂，可以说广州商业地产是全世界发展的最快的，吴仲豪先生分析道，现在广州的物业又新，物业租价又相较便宜，广州迎来一个快速发展的契机

　　而对于整个中国商业地产市场，吴仲豪先生认为，重庆、杭州、成都、长沙、南京、青岛、温州、武汉、郑州，将是最有商业地产潜力的城市，由于这些城市，都市化进程加速，产业转型快速，商业氛围浓厚值得看好。

　　发展---仲量联行持续领跑 提供优质服务

　　仲量联行在商业地产的代理有着独特的国际视角和丰富的经验，就2010年，吴仲豪先生表示，仲量联行有非常好的成绩，在代理广州甲级的商业市场物业管理取得了龙头的地位。

　　乘着这个势头，在2011年仲量联行将从公司的物业代理、资产管理、物业管理、市场研究等多个方面和部门开始扩充，将在扩展至10-20%，而在仲量联行主要业务线顾问部门，在亚太区的积累，能够帮广州整个市场迅速成熟，同时也会加大和越秀集团以及太古汇的合作力度。（赢商网记者：赵靓）

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