罗霆：深圳万科商业的策略、规划和布局

　　【活动主题】“聚势 睿变”深圳万科商业策略发布会

　　【活动时间】6月28日14：00  

　　【活动地点】深圳市盐田区大梅沙环梅路33号 万科中心

　　深圳万科营销总监罗霆

　　罗霆：尊敬的各位领导、来宾、商家代表、女士们、先生们，大家下午好！今天很高兴和各位好朋友欢聚在万科中心，今天是一个好日子，因为今天的天气对于很多人来说是一个坏天气，但我觉得对于万科的商业以及对于各位商家来说应该是个好天气，因为外面下着大雨，雨即财，这场大雨也预示着我们未来和商家的合作财源广进，携手共赢。

　　在过去的两个月，这已经是我们开第三次发布了，但是这一次的发布会和前两次不一样，因为这一次是深圳万科第一次正式的、系统的跟朋友谈我们对商业的想法，并且介绍未来的商业项目，刚才周总也给大家介绍了深圳万科关于商业的思考、定位，也表达了未来希望与大家携手共进，合作共赢的美好愿望，接下来我跟大家解读一下深圳万科未来关于商业的策略、规划和布局，让大家更清楚更有信心的知道我们如何去实现合作、共赢。

　　 我的解读分为四部分：

　　一、深圳商业发展的历史及今日布局

　　二、深圳商业精益管理

　　三、商业产品线卓越实践

　　四、展望未来

　　 一、睿智聚变

　　今天商业发布会的主题是“聚势 睿变”，这中间有两个字很重要，一个是“聚”，一个是“变”。

　　“聚”更多的是包含深圳万科的积累和沉淀，作为一个有27年历史的房地产公司，作为一个在深圳连续11年蝉联排名第一的房地产公司，作为一个丰富的住宅开发和城市运营经验的房地产公司，到今天我们已经有足够的信心和能力介入商业领域，同时我们也相信可以在这个领域取得和住宅一样的成功。

　　 “变”更多的是谈万科未来进入商业领域以后的趋势和态度，虽然我们在住宅行业已经做的不错，但毕竟住宅和商业有很大区别，因此未来我们会在保持既有的专业优势和管理平台的前提下，根据新形势、新方向、新要求不断地改变、调整自己，去培养我们在商业领域的新模式、新思维，能够在商业领域取得更好的成功。

　　看起来很简单，其实我们想表达的意思非常多，刚才的短片也表达了我们的想法，过去27年深圳万科一路走来，从最开始的单项目开发公司，到今天我们进入商业领域，这一方面是我们自己能力发展的需求，另一方面也是城市化发展的需求，更是客户要求不断提升的需求。有朋友问我“万科为什么做商业？是不是现在商业地产非常红火你们凑热闹？”其实不是，万科做商业是大势所趋，一是城市化进程的大趋势，随着城市化进程的不断加快，城市的土地和空间是在日益的稀缺和金针，因此在这个时候需要有一种形态能够更好的提升土地的价值，能够集中的满足市民对城市功能的各种需求，在这种情况下城市综合体也就应运而生，尤其是在深圳这样一个土地资源极其紧缺的城市。我们必须去迎合和面对这样一个发展趋势，同时我们更要具备这样的能力，举个例子，我们中国虽然永不称霸，但我们必须要造航母母舰，这是大势发展的必然。

　　 第二个大势是客户需求的发展大势，一开始客户对房屋的需求非常简单，他们关注的是房间里面，开间、朝向、进深、采光、通风、布局、使用率、工程质量等等，但到后来慢慢地，他们的需求外延到整个社区，希望有好的园林、好的环境、好的物业管理，但到现在，客户对住宅的需求已经不仅仅满足于居住，他们希望在自己小区里面或周边有更多的能够提供便利的购物、休闲、消费、娱乐、交流的空间和场所，因此这也使万科必须要去着力商业，提升我们自己的能力，未来能够持续为客户提供更好的服务和产品，这是我们进入商业的第二个大势。

　　当然，还有一点很重要，刚才的短片中也提到了，实际上万科不是第一次做商业，在过去的27年里，已有好的商业，如万科城、金色家园、四季花城等等，在这些商业中我们已经积累了足够的经验和能力，因此这也是我们为什么有底气说我们敢于进入商业的重要原因，现在万科进入商业，其实我觉得并不是勉为其难，应该说是顺势而为，是水到渠成，瓜熟蒂落。

　　大家通常说到商业会想到商场、购物中心或者其他，实际上对于万科来说，除了购物中心、商场之外，还包括大家常见的社区商业，它对业主和客户有更大的价值，同时也包括写字楼和其他业态，对于万科来说，我们将所有的非住宅物业通称为商用，我们的商用目前分为三大系列四个品牌，第一个系列是购物中心，暂时取名万科广场，通过依附于城市综合体存在，面积在十万平米以上，未来可能会在龙岗、南山、盐田有三个万科广场。第二个系列是社区商业，命名为万科红，万科红包括两个品牌，第一个品牌是面积在3万平米的社区集中商业，比如今年会面市的沙湾商业，还有一种是底商和街铺的形式，比如四季花城等商业的形态。第三个系列是写字楼系列，其实写字楼对于万科来说也不陌生，包括我们的富春东方大厦也是写字楼，梅林深圳万科总部也是写字楼，叫万科大厦，如果有心的朋友经过中康路的时候就会发现，那一站公交车站名就叫万科大厦，实际上万科做写字楼已有一定的历史积累。

　　（PPT）这是万科商用产品布局图，大家可以看到在未来两年深圳万科面市的14个项目全部覆盖万科商用各个系列的产品，这对我们来说既是压力也是挑战，但我觉得对于在座的各位四百多位商家代表来说，更是未来实现合作共赢的基础，我也希望在深圳的布局图上能够看到深圳每一个项目的名称。

　　随着深圳万科进入商业的步伐越来越快，我们的规模也越来越大，在未来的两年，我们有购物中心大概三个，30万平米的建筑面积，明年陆续面市，社区商业大概有34万平米，以及40万平米的写字楼，也就是说未来两年之内我们有100万平米的商用物业体量会陆续面市，我相信这在深圳所有开发商中都是绝无仅有的，我们也会尽最大的能力把这些项目做好，为城市，为客户，也为在座的所有商家代表创造更大的价值。

　　 二、术业专精：商用项目精益管理

　　主要包括三个部分，刚才已经说过，商用和住宅是完全不同的两个领域，因此为了更好的推进商业工作的开展，万科分别成立了各自单独的商业管理部门，深圳公司也从各个部门抽调了最优秀的精英，也招聘了大量的社会精英和人才，组成了深圳万科商业管理中心，未来会全面负责商业物业和前期的策划、定位、设计，到招商、运营、管理等各种职能。除商业中心本身之外，还会依托于深圳万科地产原有的在营销、物业管理、人力资源等方面的支持，我相信具备这样的专业优势，也是万科商业中心在所有商业策略公司中别人所不具备的专业优势资源。

　　今年5月份也是在这个地方万科举行了“精由心生”发布会，今天我们也会把这个主题贯穿到商业策略的设计、开发过程中，我们如何在地产的商业领域中打造精品产品呢？主要分四个方面：

　　    一、精准的定位。我们会根据区域特点，去规划和提供产品。

　　    二、精妙的设计。我们会通过自己的专业能力，为消费者、客户、使用者提供愉悦、舒适的购物和办公环境。

　　    三、精心的服务。大家都知道万科的物业服务是有口皆碑的，未来商业这一块也会为商家和消费者提供更好的服务。

　　    四、精致的业态。作为一个优秀的房地产公司，我们有非常多的优秀合作伙伴，我们一方面会为客户引进最优秀的商家资源，另一方面我们也会为商家提供最优秀的经商合作，实现合作共赢。

　　    明年底万科广场就会开业，我相信等万科广场开业以后，大家对我们的购物中心的评价就像对住宅一样，这是我们最大的心愿也是我们努力的方向。

　　    这里是我们列出的一些商家（PPT），万科开始在企业层面进行商家资源的整合，未来会有很多深圳的商家跟随万科的步伐走向全国，同样，也有很多全国的商家来到深圳，万科是一个大平台，在这个平台上有无限的可能，有无限的精彩。

　　    三、厚积薄发：商用产品线卓越实践。

　　    三条产品线和四个品牌的定位，第一个产品线是万科广场系列，我们可以看到左上角是万科广场未来的LOGO，这个LOGO的主题元素是红色的飘带，飘带有两层含义，一是通过飘带的几何图案组成了两个字母，一个是V，一个M。第二层含义是万科希望在商业领域飞舞出一片更广阔的天地和精彩。

　　    万科广场的定位是一站式家庭品质生活目的地，“一站式”意味着我们未来在业态的选择上会覆盖儿童早教、娱乐、餐饮等等诸多方面，为消费者提供舒适、愉悦的购物体验。“家庭”也是万科一贯在住宅方面的品牌主张，我们未来也会针对不同的家庭成员需要提供针对性的服务，为大家提供更好的购物环境。

　　    目前万科广场的第一个项目旗舰项目位于龙岗，预计明年12月份左右开业，到时候希望能有机会邀请在座的商家代表和好朋友们去到现场。

　　    第二个是盐田万科广场，在盐田区政府正对面，这个综合体有十万平米，我们将它定义为盐田CBD的城市地标，希望能打造成未来深圳人滨海购物休闲的首选目的地，一期在2013或2014年面市。

　　    第二个系列是万科红系列，这个系列大家比较熟悉，这里不详细解释。

　　    布吉万科红项目，面积是3.6万平米，其中有1.6万平米是大型超市，还有1.6万平米是各种商业业态，有必胜客、麦当劳等商家与我们签约，希望有更多的商家进入万科红项目。补充一句，万科红项目与万科广场相比而言，它的区别除了定位和规模之外，还有一个很大的区别，万科广场一般是由我们自己持有经营，而万科红通常是销售，所以我也希望未来商家们在进入万科广场，大家一起合作经营时，也可以投资万科红的商铺，实现持续共赢。

　　    万科大厦系列：定位是区域地标商务中心，很重要的一点是区域，因此也就决定了万科大厦跟京基100的定位有所不一样，它更多的是在区域内提供优越的办公环境。

　　    龙岗万科大厦，位于龙岗中心城核心位置，配套非常完善，交通也很便利，万科将会以绿色环保的理念打造一个地标性建筑，为龙岗中心城的中小企业提供方便的、高端的办公环境和场所，也为帮助龙岗政府实现打造中小企业总部基地的目标而努力。

　　    前面已经对商业策略及未来布局、项目做了一些简单的介绍，接下来跟大家解读一下我们美好的将来，去年深圳万科实现了106亿的销售份额，占15%左右，今年我们预计这个份额将会达到20%以上，而且深圳万科的脚步还不仅于此，今年我们会加大在惠州的布局，进入粤东，也许不久的将来大家会在潮州或汕头看到万科广场、万科大厦，希望那个时候也会有在座好朋友的身影，跟我们一起进入更广阔的天地。

　　    最后，我想以两句话作为结尾：你所熟悉的万科，你未曾见过的万科。未来万科会在我们所擅长的住宅领域一如既往的持续发挥我们的传统优势，扩大我们的市场份额，为客户提供更好的服务和产品，大家还可以继续看到万科熟悉的身影，做着我们熟悉的事情。但同时，万科也在陌生的领域（商业领域）不断变化，不断地以新形象和面貌展示给大家，我们总是幻想有一天会有这样的场景，大家在自己的家园，在万科的小区里其乐融融的生活，大家可以在万科广场用万科会员卡享受购物的优惠，平时大家可以在万科大厦辛勤的工作，而周末又可以和家人去万科的度假村、酒店享受惬意的假期，我们一定会加倍的努力，用我们专业的能力和无比的激情去迎接这一天的尽快到来。谢谢大家！