中国房地产已从“黄金时代”走向“白银时代”

　　住宅地产回归买方市场，商业地产如火如荼，房地产服务业方兴未艾，面对下一轮的增长：你，准备好了吗？

　　白银时代

　　■孔方正

　　欧美经济危机四伏，复苏乏力，国际金融市场动荡不定，将会是影响中国经济的一个重要变量，第三轮量化宽松政策呼之欲出，后金融危机时代，市场上到处充斥着流动性泛滥带来的后果：物价飞涨，通胀高企。中国政府为控制通胀，2010年以来，先后7次提升存款准备金率，并在年内三次加息，CPI在7月份似乎有达到顶峰的预兆，但输入性通胀可能持续将中国内部通胀率维持在相当高的一个位置，平抑通胀和防止经济“硬着陆”将成为中央政府今后一段时间的工作主题。

　　随着货币政策的不断趋稳，“十二五”经济调结构的不断深入，加上年初限购令的出台，房地产行业在过去直至未来的几年时间里，将逐步进入去杠杠化的阶段，银行与信托产品在金融监管政策的高压之下已不再对房地产企业趋之若鹜。保障性住房投资正紧锣密鼓，今年1000 万套的保障性住房投资将在11 月份之前全面开工，其投资总额约为1.3 万亿元，以去年4.8 万亿元房地产投资总额计算，其比重达到了27%。房地产行业正逐步进入去杠杆化和保障性住房和商品住房的“双规制“时代，中国房地行业的黄金十年已经宣告结束。

　　房地产市场

　　中国房地产已从“黄金时代”走向“白银时代”，随着利润摊薄、行业风险加大，商业模式与盈利模式分化将成为市场演变趋势之一。行业发展趋势已不明朗，政策调控频繁，土地成本高企，利润空间降低，市场面临较强的不确定性。市场正酝酿着新一轮的商业模式转型，房地产商或向金融、建筑等上下游产业链渗透；或进入新的细分市场和提供标准化产品，或严格控制成本与费用，打造成本竞争优势，或进行大型区域综合开发。盈利模式也已暗生变化，以土地增值为主导的盈利模式正沿着住宅——商业——产业地产、一线城市——二三线城市——欠发达城市的路线逐波延伸；同时，基于专业能力和品牌优势，通过房地产金融整合外部资金，逐渐成为盈利模式的创新点。

　　房地产行业已经告别快速成长期，进入行业生命周期的震荡阶段，单纯依赖土地红利的机会主义发展模式已难以为继。住宅地产今后开始面临较强的不确定性；商业地产对资金实力和专业能力的要求较高，目前作为过剩流动性的“泄洪渠”，开始涌起盲目的冲动；产业地产是未来最佳的拿地策略，但面临金融杠杆匮乏、投资周期长、投资回报率相对较低等困扰，需要逐步摸索相应的投融资模式、盈利模式和现金流平衡模式。

　　从业内竞争态势角度看，随着政策性住房切去供应的很大一块蛋糕，加之资源正加速向优势企业集中，区域壁垒逐步走向彻底瓦解，商品住宅市场的竞争将更为激烈。竞争将首先集中在要素市场（土地、资金、人才），然后波及产品市场（性价比竞争）。

　　开发商

　　2011年预计新增开发贷4000亿元，新增按揭贷1万亿元，较2010年的6000亿元和1.4万亿元分别下降32%和29%，两项贷款合计下降30%。此前两项贷款同比下降出现在2008年，当时开发贷下降40%，按揭贷下降58%。

　　开发商资金压力将显著加大：一方面住宅销售额下降，按揭贷款和开发贷款收缩，资金来源缩窄；另一方面2010年2.7万亿的土地购置中有一半土地款需在2011年支付，资金支出压力加大，2011年开发商的土地储备和扩张将有所放缓。预计2011年开发商资金来源中，国内贷款占比下降4个百分点至13%，包含定金和预付款在内的其他资金项也将下降4个百分点至41%，而自筹资金占比将升高到44%，达到历史最高。

　　此外，预计2011~2012年市场份额将会加速向龙头企业集中,大型企业具有更强的融资能力,充足的土地储备和全国性的战略布局,在政策调控和货币紧缩的环境下,竞争优势更加明显。

　　购房者

　　相比于之前的调控新政，“新国八条”的政策力度显著上升，同时明确提出“房价控制目标”，而且限购令大有向三、四线城市扩张之势，台州已成为第一个出台限购令的三线城市，未来政策是否有愈演愈烈之势，具体还要看房价调控是否达到政府的调控目标，但目前全国房价已经趋稳，且部分城市房价已经开始较大松动，政策继续收紧的概率不大。限购令以及一系列的金融调控政策（信贷控制）将增强购房者对政府控制房价的信心，大大改变各类购房者的市场预期，对未来房地产市场走势带来显著影响。价格趋稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；但是改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，势必会影响到需求的释放；投资投机性购房者将不再期待房价像以往一样几年翻番，投资收益的不可预见性增加。

　　地方政府

　　土地出让金仍将是地方政府重要收入来源，扩大土地供应、增加保障性住房建设为地方政府切实选择。尽管房产税改革可能给地方政府带来新的收入来源，但据测算，即使房产税征收范围扩大到所有住房，也很难与土地出让金收入相提并论。未来较长时间内，土地出让金仍是地方政府的重要收入来源（2010 年，全国土地出让金收入相当于地方财政收入66.5%）。因此，扩大土地供应、增加保障性住房建设将成为地方政府在落实限贷、限购政策之外的切实选择。2011 年保障性住房建设目标达1000 万套，大幅超过2010 年计划的580 万套，也将成为地方政府执行调控政策的重要着力点。

　　产品

　　2011年房地产市场的一系列政策调控主要针对住宅市场，随着调控政策的常态化，诸如商务公寓、写字楼、市场、商铺等形式的商业地产将面临更多发展机遇，而在住宅市场，不同物业的分化也将更加显著：首次置业的中小户型、中低价位产品受影响不大；大户型、高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者，将受到限购、限贷等政策的显著影响；主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。

　　预计2012年，房地产商将会继续主打刚性需求产品（现金流），外加一些高端的项目（利润），随着调控的深入，开发商对产品结构的设计将更加注重现金流项目和利润项目的配置，这也将成为未来行业主导产品的风向标。

　　2012年，暗流涌动，中国房地产行业将会酝酿何种变化？住宅地产回归买方市场，商业地产如火如荼，房地产服务业方兴未艾，面对下一轮的增长：你，准备好了吗？

　　（作者系正略钧策管理咨询顾问）