专访佳兆业副主席孙越南：泡沫有利于商业地产发展

　　2012年3月30日，赢商网主办的“商业推动地产第七届年会”在广州翡翠皇冠假日酒店隆重举行。佳兆业集团董事局副主席孙越南作为特约嘉宾出席本次大会，并与来自龙湖地产、世茂股份、银泰置地、香港五洲集团、泰国尚泰零售集团、大润发等知名开发商、零售商企业高层就“泡沫之辩：商业地产巨大增量下的风险”这个主题进行深入探讨。

　　孙越南认为“泡沫无法避免”、“适当的泡沫对这个行业在某阶段是有利的”、“未来3-5年是商业地产发展的机遇”，其独特、深刻见解赢得了与会500多名业内人士的广泛赞赏。

　　大会期间，孙越南也就商业地产领域一些重热点，以及佳兆业发展战略等问题，接受了赢商网记者的独家采访。

孙越南和论坛嘉宾对话互动

　　泡沫？巨大增量下的发展机遇

　　有数据表明，目前中国20个主要城市的商业存量超过3000万平方米，同时预计到2015年将增至近7000万平方米，即未来几年内整体有超过1亿平方米的供应总量。巨大的增量是否会会导致泡沫？业内对此争论不一。

　　对此，孙越南告诉赢商网记者，“在经济发展的高速阶段，泡沫的出现将是不可避免的，不能说有了泡沫，企业就不做了。对于企业来说，纠结于泡沫与否并没有实际意义，关键在于自身企业所选择的经营模式与介入的机会。”

　　孙越南认为：“适度的泡沫对整个行业的发展从某种角度来说会起到催化剂的作用，按经济发展规律讲，适当的泡沫对这个行业在某个特定阶段是有利的。接下来的3-5年，将是商业地产发展的良好机遇。”他分别从国家政策、资本市场和企业案例三大方面向记者深入阐述了自己的观点。

　　孙越南表示，从目前国家政策层面看，住宅市场的宏观调控将会是一个长期的过程，相比之下，商业地产相关政策还是比较有利的，这对商业地产的发展是一个机遇。而资本市场方面，佳兆业作为香港H股上市企业，同诸多资本组织都有密切的联系。我们近期发现和一些资本组织谈住宅合作，对方根本都不愿意谈。只有谈商业地产，谈你的经营模式，你的经营团队，你的地段，对方才愿意，这对商业地产来说，也是一个发展机遇。最后，孙越南用佳兆业的一个案例来证明自己的观点，我们最近在大连收购了一个项目，原来他们没有做好，我们认为这个地段非常好，于是用较短的时间对它进行了改造，结果项目取得了良好的成功。

　　2011年3月，佳兆业集团斥资6.5亿收购了大连陷入困境的“海昌名城”项目。2012年元旦，被改造一新的“大连佳兆业广场”即惊艳亮相，赛博数码广场、金钱柜量贩KTV、东方英雄嘉年华（动漫）、五星级概念影城星美影院和高端商务餐饮嘉美轩酒楼等知名主力店和特色零售、餐饮、生活店联袂进驻。佳兆业因仅用9个月就完成了这个建筑面积达8万平方米的购物中心的设计、施工、招商、装修以及开业筹备的工作，被业内誉为商业地产的奇迹。

佳兆业集团董事局副主席孙越南

    加码！机遇面前的扩张模式

　　至于佳兆业下一步的发展计划，孙越南向赢商记者透露：“佳兆业基于对香港现有房地产企业的研究发现，其商业地产业务比例大都在30%~50%之间，而佳兆业目前商业地产业务仅占到集团整体的7%。因此，在接下来的两到三年内，佳兆业计划将这个比例提升至10%左右。同时，区域布局方面，将以珠三角、长三角及环渤海地区的二三线城市为主。这就意味着到2012年底，佳兆业计划将持有商用物业面积增加到120万~130万平方米。而在今年年底，佳兆业还将推出自有品牌的时尚百货、星级影院等商业品牌。”

　　据孙越南透露，佳兆业目前正在考虑第三种商业地产开发模式——产业园区模式，但是这种模式目前还在论证中，现阶段仍以并购和“以售养租”的购物中心复制开发模式为主。

　　实际上，佳兆业在通过并购实现企业快速发展方面拥有丰富的成功经验。1999年佳兆业进军房地产领域的第一个项目深圳桂芳园项目即是通过并购而来。据赢商网资料统计显示，2011年，佳兆业就先后共斥资23.72亿元，并购了浙江伍丰置业、大连海昌名城、佛山益发贸易三个项目，为佳兆业2011年的快速发展提供了助力。

　　“但并购模式有一个重要前提条件，那就是项目地理位置要优越，这是稀缺资源，可遇不可求。因此，‘以售养租’的购物中心复制开发将会成为佳兆业未来发展的主要模式。”

　　2011年7月，佳兆业在广州发布了以佳兆业广场为核心品牌的商业地产产品线，并决定将其复制到深圳、广州、惠州、中山、沈阳、大连、鞍山、盘锦、江阴等地。其中，广州佳兆业广场、大连佳兆业广场已陆续开业，体量近8万平米的鞍山佳兆业广场也计划在2012年12月开业。届时，面积将近8万平米、定位于鞍山时尚“潮”圣地的佳兆业自营高端百货和佳兆业影院将会首次亮相。佳兆业首个自营餐饮品牌“嘉美轩”酒楼也将同期进驻。自营主力店商业品牌无疑显示了佳兆业在发展商业地产上的雄心，也为佳兆业广场的快速复制开发创造了有利条件。

　　前提，复制开发的四个条件

　　尽管孙越南认为接下来是商业地产发展的难得机遇，佳兆业也将会采取复制开发模式大举扩张，但是他并不赞同所有的企业采取这种模式。他认为商业地产项目实现成功复制有四个前提条件：即资金、团队、品牌、位置。商业地产开发和住宅存在很

　　大不同，其要求有充足的资金，资深的专业团队，知名的品牌和优质的地段，这几个条件缺乏任何一个方面，都有可能使项目的开发陷入困境。

　　品牌不是一朝一夕可以建立，位置因每个项目而异。所以，可能制约佳兆业商业地产快速发展的前提条件则只有“资金”和“团队”。据媒体报道，截止今年2月底，佳兆业集团负债率较去年上半年回落了5个百分点，为77%。佳兆业高层透露，集团目前资金充裕，未有融资打算。

　　而在团队建设方面，孙越南向赢商网记者介绍了佳兆业的经验。“我们的团队建设在以自己培养为主的同时，还注意吸收外部人才。”孙越南说，一个团队如果全部都从外部引入，那么这个团队就有着非常多的弊端。佳兆业从2004年即进入商业地产领域，而且每年都有自己的校园招聘计划，所以自己培养了大量的人才。另外，我们在快速扩张的时候，还非常注意从外部吸引人才。目前，自己培养和外部引入总体保持在8:2的比例，这就为商业地产的快速扩张奠定了人才基础。

佳兆业集团董事局副主席孙越南为赢商网题词留念

　　题词—感谢赢商网“搭台唱戏”

　　在谈到赢商网及其主办的此次活动时，孙越南认为此次论坛活动举办的非常好，他非常感谢赢商网为开发商和品牌商沟通所起到的桥梁作用，并且亲笔为赢商网题词留念。

　　作为佳兆业集团董事局副主席，孙越南现在主要负责投资管理及商业房地产管理。在本届商业推动地产论坛”活动上，孙越南作为高端对话特约嘉宾，就“泡沫之辩：商业地产巨大增量下的风险 ”这个话题在讲台上和来自其他知名企业的高管一起进行了精彩的互动，并且获得了金坐标•2011年中国商业地产卓越推动人物大奖。

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