瑞安房地产：下半年欲售80亿元 没有收购和买地打算

　　与其它发展商相比，毫无疑问，瑞房的压力有点大。

　　据瑞房8月23日公布的2012年中期业绩报告，今年上半年，瑞房录得营业额16.43亿人民币，同比减少8%；而租金及相关收入则由2011年上半年的4.05亿人民币上升39%至5.63亿人民币。

　　瑞房指，上半年营业额下降主要是由于报告期内交付并确认销售的物业减少所致，而租金及相关收入则是因为新增和现有的投资物业经常性收入有所增加。

　　此外，报告期内，瑞房也仅实现合约销售15.46亿元，远低于年初定下的120亿元的年度销售目标。对比其它房企上半年的靓丽数字，瑞房的半年业绩有点“糟”。

　　在当天召开的业绩发布会上，瑞安房地产行政总裁李进港就此解释，上半年销售额较少，主要是期内受到建筑工程周期的影响，没有太多项目可售，但下半年公司会有不少新项目陆续推向市场。

　　虽然眼下市场环境转好，但想要在六个月内完成近百亿的销售额，瑞房也要动动脑筋。不过，至少目前看起来，瑞房对下半年的销售还是显得较有信心。

　　瑞安房地产财务总监尹焰强表示，公司目前已锁定销售额48.87亿，预计当中超过35亿会于今年交付。除此之外，截至6月底，瑞房仍有已完工待售物业达18亿，预计该部分物业亦会在下半年交付销售完毕。

　　“同时我们还有高达95亿货值的物业仍处于在建状态，预计今年可完工交付并可推售的货源大概有30亿左右。这三个数字加起来，我们预计可在下半年完成80亿的销售，这就是我们说下半年可追回全年销售目标的原因”，尹焰强称。

　　只出售，不投资

　　就在公布业绩的前一天，瑞房宣布以2.24亿元的作价将岭南天地6号及16号地段49%权益售予日本三井。李进港透露，双方将合作开发新产品--“乐颐居”项目，拓展长者居住市场，并预计该产品会于明年年初发售。

　　其亦表示，接下来瑞房还会与不同的投资者或开发商有类似的合作。“去年我们通过出售非核心商业物业回笼现金48亿，相关的动作我们今年也会做”，据介绍，目前瑞房已有几笔出售计划在谈，几单生意加起来的资产值已超过40亿。

　　虽然也承认接下来市场上会有更多新的投资机会及并购的可能，不过瑞房却没有如其它房企般有“争地”的计划。

　　“我们的策略还是以出货为主，目前没有计划去做新的投资，因为我们还有足够量的土地储备。现阶段还是希望能加快销售速度达成销售目标，所以今年没有任何收购或买地的打算”，李进港称。

　　截至今年6月底，瑞房已有土地储备1330万平方米，合共九个发展项目，分布于上海、杭州、武汉、重庆、佛山及大连六个城市的黄金地段。

　　在1110万平方米的可供出租及可供销售的建筑面积中，96万平方米建筑面积已落成并持作销售或投资用途，约410万平方米的建筑面积正处于发展阶段，余下的600万平方米则持作日后发展用途。

　　分拆待定

　　至于在新天地分拆方面，李进港表示分拆还是取决于三方面因素，包括香港联交所的正式批准，小股东们的同意及市场环境。

　　“我们不一定要分拆，并非说不分拆就不行，我们既然提出分拆，当然也希望能成功，但这也受到很多客观因素的限制，现在我们也正积极努力地推进相关工作。”

　　选择分拆新天地上市，李进港早前亦承认希望借此可拓展更多融资渠道。而最近，瑞房的融资动作亦频频。就在不久前，瑞房才宣布发行一笔4亿美元的优先票据，最新消息透露，瑞房近日更已启动一项20.38亿港元定期贷款。

　　不过在当天的业绩会上，尹焰强强调，在完成4亿美元的有限票据融资以后，到今年年末之前瑞房将不再发行任何新的债券。“截至6月底，我们手上现金量已经达到50亿，加上发债融资的4亿美金，总共有70多亿，足够支付60亿的开发款项。”

　　以下为瑞安房地产2012中期业绩发布会现场实录：

　　记者：之前提到今年已锁定49亿元销售款项，这当中有多少是今年入账的？另外今年的销售均价是多少？

　　尹焰强：根据我们的预测，如无意外这49亿已锁定的收入当中，超过35亿会于今年交付。除此之外，我们在6月底已有一些已完工待售物业，货值达18亿，预计该部分物业会在下半年交付销售完毕。同时我们还有高达95亿货值的物业仍处于在建状态，预计今年可完工交付并可推售的货源大概有30亿左右。

　　这三个数字加起来，我们预计可在下半年完成80亿的销售，这就是我们说下半年可追回全年销售目标的原因。

　　根据瑞安房地产过去的销售记录，我们在2011年的平均销售去化率也超过80%，有个别城市更达到100%，卖到基本上是无货可售，故此，我们对今年下半年的销售速度及去化率具有信心。

　　关于销售均价方面，从上半年的销售情况来看，平均价大概是2万元/平，当然不同城市的项目类型不同，因此也各有差异。

　　记者：扣除重估值的核心盈利是多少？同比是否有增幅？

　　尹焰强：扣除重估物业收益，我们的核心盈利仍约有19亿左右，同比跌了90多个百分点。但要注意的是，对瑞安而言，扣除重估值来算核心盈利并不适合。因为我们在这方面的投入非常多，如果剔除该部分，那么我们很多收入都需要剔除，这样财务上就更难算了。因为我们不仅仅是销售住宅项目，投资性物业在公司资产中所占的比重都比较大，因为我们上半年都用了很多心思在投资性物业方面，如果剔除这部分来计算，就不是那么正确、公平。

　　李进港：最主要还是交付原因，我们的项目集中在下半年交付，上半年受工程进度的影响，交付的面积仅有5万多平。

　　记者：如果新天地分拆成功，对公司的利润盈利会有多大影响？另外，瑞房刚刚把佛山项目的部分权益卖给日本三井公司，接下来您们是否还会有类似的出售动作？

　　李进港：新天地分拆还是取决于一些重要因素，如香港联交所的正式批准，小股东们的同意，此外还要看市场环境。我们不一定要分拆，并非说不分拆就不行，我们既然提出分拆，当然也希望能成功，但这也受到很多客观因素的限制，现在我们也正在积极努力地推进相关工作。

　　我们于8月22日与日本三井就佛山项目一住宅地块签订合作协议，接下来我们还会跟不同的投资者或开发商有类似的合作。去年我们通过出售非核心商业物业回笼现金48亿，相关的动作我们今年也会做。在我们的收入构成当中，除了租金收入、住宅收入，还包括非核心商业的出售，这也是瑞安的特色。

　　其实在出售方面怎么做都不难，但我们还是希望可以找到一个好的合作伙伴，除了给到我们资金以外，还可以让我们从中学习到一些经验。我们希望在佛山项目中开发新的产品“乐颐居”，可以让长者与年轻人共同居住，三井在这方面有很多开发经验，我们会向他们好好学习，这些产品会于明年年初发售。

　　尹焰强：现在我们已经有几笔出售计划在谈，稍晚会陆续有公布，但需要强调的一点是，我们希望找到的这些合作伙伴可以和我们长期合作，当然价钱一定要合理。

　　现在我们的可售资产中，有多少可卖的，我们都可以拿出去卖，而目前在谈的几单生意加起来的资产值已超过40亿，其中有几单都是比较大的，当然，这几单生意也并非每单都能谈得拢。

　　记者：刚刚提及，公司目前有足够的资金满足新项目的建设发展需要，这是否意味着接下来公司不会再有任何的集资计划？

　　尹焰强：我们在8月初已经发了一笔4亿美元的债券，我认为，到今年年末之前，公司都不需要再发行任何新的债券。此外，截至6月底，我们手上现金量已经达到50亿，加上发债融资的4亿美金，总共有70多亿，足够支付60亿的开发款项。

　　记者：您对接下来的楼价走势有何看法？是否认为下半年楼市不会有太大的波动？

　　李进港：如果真的有发展商需要更卖力推动销售，可能会对价格有一些调整，但我们觉得他们不会有能力加价，但也不需要大幅减价，我们预计下半年整个市场的价格下调幅度大概只有5%左右，有些企业更可能会适当上调价格。

　　可能最近大家听见全国50多个城市的房价有所上升，但其实认真考察，像北京、广州、上海的增幅很少，与2011年同期相比，大部分城市都呈现下跌，一些企业可能希望趁现时加大。但是我看到，目前市场的存量依然很多，只要存量一天没有减下来，涨价的空间都不会很大。

　　尹焰强：我们的态度还是比较保守，我们认为，因为政策原因，涨价不是那么容易，但减价的话也不会减太多，一般都是微调5%。

　　记者：现在限价的政策会不会继续？

　　李进港：中央不会放松调控政策的力度，但预计短期内也不会出新的政策来限楼价。

　　记者：管理层刚才提到，下半年投资物业的表现会优于住宅物业，公司投资物业当中有四成用于出租，下半年的租金是否会有所提升？幅度大概是多少？公司是否有根据市场情况的表现对投资物业与住宅物业的发展策略做出调整？

　　李进港：投资物业的表现方面，仅就目前的出租物业来看，入住率非常高，大部分接近95%至100%。我们有些物业虽然有租约的限制，但升幅仍比较稳定，像武汉物业因为已经经营了三年，从第一个租约到第二个租约，升幅非常可观，从50%到100%都有。虽然我们已把其中一个写字楼项目售予平安，但那项目的租金非常高，而且在短短半年的时间里，入住率已经超过80%，预计到今年年底可以租满。我们在上海的投资性物业需求很很旺盛，很多投资者也想跟我们合作，但我们还是需要较审慎一些。

　　至于住宅方面，我们正加快工程建设的进度，下半年主要是推售为主，而在产品组合方面，我们也根据市场需求做了一些调整，以中小型户型单位为主。以往我们旗下项目很少有80、90平方米的户型，但今年这类产品我们会多做一些。

　　另外我们也希望制造一个新市场，主要针对长者居住需求，我们称之为“乐颐居”，我们在瑞虹新城特别辟出一些用地发展这些项目。现在我们发现，在很多一线城市里有些子女买了房子以后，也会在附近买一套给父母居住，因为夫妇双方都要上班，小孩子只能给父母带，但是又不想离太远，类似的需求日益增长，而且中国未来十年里，人口老化的速度也会非常快，我们希望能及早准备。

　　记者：刚才提到，瑞安房地产于下半年还会有不少的出售计划，那么你们是否也会有相应的投资计划？毕竟刚才也提及，下半年市场上投资和收购的机会都会有所增加。

　　李进港：我们的策略还是以出货为主，目前没有计划去做新的投资，目前我们还是有足够量的土地储备。现阶段还是希望能加快销售速度达成销售目标，所以今年没有任何收购或买地的打算。

　　记者：上半年公司在上海的住宅销售额减少，除上海以外，未来其它地区的销售占比是否会比上海多？公司上半年交付减少，是否也是受到限购的控制？看到公司上下半年的推盘数量有很大的区别，这是否意味着您觉得下半年楼市政策会有所放松？

　　李进港：关于上海住宅销售方面，目前我们在上海有两个项目在动迁，其中已有一些地块已经动迁了，还有一些地块也很快可以给到我们。因为上海的售价还是比较高，且市中心对住宅的需求也比较大，此外即使是在有限购政策出台的城市，我们去年也把所发售的单位全部卖完。

　　上下半年的推盘量存在较大的差异，不是因为我们有货不推售，而是受到建筑工程周期的影响，需要建筑到某一程度才可推售，而该些项目在下半年可以陆续出售。

　　当然，我们也觉得下半年的市道会比上半年好，希望借此我们的销售会更快一些，而且回望这些年的销售业绩，我们的目标都能实现。

　　尹焰强：简单来说，政府的控制措施在上海地区的影响力反而最小，而瑞安恰巧是今年上半年没货可售，而非受调控影响卖不出去。