合生创展债务压顶 珠江地产成“亲密”劲敌

合生创展业绩发布会，右二为朱孟依爱女，合生常务副总裁朱桔榕

　　在外界看来是如此亲密的两家公司——合生创展、珠江地产，但在各自管理层口中，彼此不过普通的“同行”，不存在分工，不存在整合，甚至，在大多数领域里面，是毫无保留的竞争关系。　　

　　在行业的印象里，无论是已经于香港联交所挂牌上市的合生创展，还是上市未果的珠江地产，都是神秘莫名的企业。毋庸说未上市的珠江地产，上市公司合生创展也曾表示，与其他内地房企相比自己更像是港资公司：管理层平时极少亮相，只在定期报告时会走到台前。

　　亲密的劲敌

　　8月28日下午，合生创展副主席张懿，常务副总裁朱桔榕，自本年年初首次亮相起再度搭档面对公众的疑问。关于“与珠江地产间的整合”，以及“退出房地产业务”、“大裁员”等等的不过数日前的传闻言犹在耳，发布会当日的话题焦点可想而知。

　　张懿对两者关系的表述再清楚不过，其指合生创展与珠江地产之间不过是同行关系，两者间只会“像普通同行般互相学习，互相交流”。所谓的整合与分工以避免同业竞争，都不存在。

　　事实上，在过往合生管理层零星的表述中也曾提及两者的相互独立性，甚至“如果发现珠江地产擅自使用合生品牌作产品推广的行为，都会斥以终止”。然而，两者之间存在的大量关联交易，以及管理层间枝盘根错的关系又始终令人很难相信这两家同出一源的企业已经真正分道扬镳。

　　资料显示，在近几年来，合生创展与珠江地产或其关联方曾进行总价33.5亿元的番禺南村1500亩土地的交易，以及计划作价68.75亿收购位于北京通州区马驹桥镇62.5万平米的开发项目。而以上交易的折让甚至被认为低于一般公开市场上的交易。

　　尽管张懿在8月28日发布会上表示所有与珠江地产间的关联交易都是经董事会的审定，以公平公正的原则进行，并强调对该等关联交易限了额度(但没进一步解释所设额度)，但一再以并不具优惠的价格进行诸如关联交易方取得资源储备，使合生创展的行业竞争力多少受到些质疑。

　　珠江地产规模化反超

　　那么，这两家毋须计较同业竞争的“普通同行”目前的经营状况何如。据最新公布的数据，合生创展上半年物业销售额为58.2亿元人民币，同比增9%。

　　非上市公司的珠江地产则只公布了“今年新货供应量超过6000套，上半年已经消化了近五成，销售额同比激增20%。”，可惜的是，珠江地产2011年销售数据并未知悉而未能直接比较，但2010年珠江地产其全年销售额破125亿元，就销售额而言已超过合生创展。

　　单从以上数据观察，拥有上市平台的合生创展，相对于珠江地产显然并无太多优势。

　　不过坚持走“更像香港开发商”路线的合生创展，又确实与更偏向于内房企规模化的珠江地产难以用销售额简单对比。

　　在当日的发布会现场，张懿直言即便是当前的大环境及现时合生创展的业绩压力下，“降价销售几乎是不可能”“追求利润率是合生创展一直以来坚持的原则”。这个说法在合生创展2004年规模化发展到达顶峰后的表现亦颇为贴合。资料显示，以2010年为例销售额在百亿左右的合生创展净利润58.89亿港元。而同期销售超过千亿的万科，净利润不过73亿元人民币。当然，这里面有两地会计准则上的差异。而在2012年的上半年，合生创展的毛利率约为45%，虽较去年同期有所下降，但也远高于同行的平均30%左右的水平。净利润方面，更是同比升158%至26亿港元。

　　当然，合生创展2012年上半年的净利润包含了太多非经常性收入。如果剔除期内数度出售“金隅股份”股票所带来的约16亿收益及其他非经常性收入，合生创展的核心利润甚至同比下降18%至8.21亿港元。“因为去年结算的项目比较高端像北京的霄云路8号，今年上半年与去年相比，毛利率有所下降。因此出现了营业额上升核心利润却下降的现象。”张懿解释道。据透露，2011年上半年结算的均价为16014元每平方米，而2012年同期为14989元每平方米。

　　债务压顶

　　不过，合生创展坚持追求利润率的做法或多或少也引来了行业的不理解与质疑，尤其是当下难言明朗的大环境中。

　　确实，这样的合生创展下半年难言无忧。而上述提及持续出售金隅股份股票套现，则显然是奔着下半年即将到期的美元债券而为。

　　共计335亿港元的债务，有41%及138亿都将在今年内到期，而合生创展手头上的现金等价物，不过57亿。

　　鉴于下半年的不明朗，合生管理层在会上已宣布将年度150亿的销售目标下调至120亿左右，并预计下半年能再回笼约60亿的物业销售，只是相对于即将到期的债务，仍有不小的偿还压力。

　　尽管张懿强调“银行的大力支持”，仍有约366亿的银行授信未提取，但仍难以让市场放下担忧，更何况其表示合生接下来会在资金沉淀较多的商业地产领域大展拳脚。按公布的计划，合生下半年在广州、上海、天津等地都将有新的商业项目动工，并冀2012年商业地产能提供集团约20%的受益。能否成行，还要时间验证。

　　以港派风格在内房企中显得风格鲜明的合生创展，前路绝非坦途。而后方，又有曾经作为同袍的珠江地产在几乎重叠的核心业务区域内(均以珠三角、长三角、环渤海为核心区)形成竞争，合生如何在质疑的漩涡中自救，又如何去报答那些如前总裁薛虎口中的“甚至把自己的项目卖了来买我们股票”的原小地产商股东？因为合生在这个中期已经没有派息。其实，合生创展的股价自2007年11月30日达到32港元的峰值以来，近5年一直走势疲软，期间虽有反弹，但自2011年就再未突破10元大关。今年更是在6元上下波动。截止今日中午(2012年8月31日)12时，合生创展报收4.80港元，下跌2.24%。