三季度南京写字楼租金、空置率双双上涨 市场面临挑战

　　
2012年三季度典型写字楼新增空置行业一览

　　2012年三季度，全球经济增速持续放缓，进出口贸易、投资行业均受到很大程度的冲击，南京写字楼市场也难以“独善其身”。

　　近日，网尚研究机构发布了南京写字楼三季度市场报告。从监测典型写字楼来看，部分投资公司、外贸行业及受季节性影响较大的教育培训行业搬离或倒闭，造成南京写字楼空置率的提升。

　　对于市场的变化，网尚研究机构总经理、365地产研究院院长李智表示：“南京写字楼租金尚未受到部分行业不景气的影响，仍呈现上涨的态势，考虑到空置率向租金的传导效应，四季度南京写字楼租赁市场面临挑战。”

　　写字楼租金环比小幅上涨5% 顶级、甲级写字楼租金涨幅大

　　三季度，监测写字楼平均租金3.9元/平米/天，与二季度相比，环比增长21.9%。分析其中原因，专业从事写字楼租赁业务的海非置业总经理李炜表示：“二季度是传统淡季，一般为中小企业及初创企业找写字楼为主，三季度会所好转，四季度和明年一季度，租金会出现提升。”

　　租金增幅较大的原因，一是本季度挂牌的待租写字楼价格含税、精装修的占了6成以上；二是挂牌写字楼的区位、楼层位置等结构性因素提升了租金；三是本期开始写字楼的数据来源有所变化，对数据统计的连续性有一定影响。剔除前两个因素，三季度租金小幅提高5.4%。

　　从不同等级写字楼租金情况来看，顶级、甲级写字楼租金并未受到部分行业不景气的影响。就新地中心项目来看，其营销部经理姜茜表示：“一期租金因成交区域不同会有不同，最近成交的是高区剩余最后的房源，所以成交价格在5元/平米/天，相比于前期价格有所提升。”

　　空置率呈现扩大趋势 投资、贸易类行业不景气是主因

　　三季度，监测写字楼平均空置率6.9%，其中，招租阶段的写字楼空置率17.7%，较上季度有所下降，这表明，开发企业招租情况良好，从调研来看，这部分写字楼已经进入装修阶段，对企业入驻的吸引力增强，而招租也呈现向好的趋势。而成熟阶段的写字楼空置率为4.0%，较上季度提升0.3个百分点，从调研情况来看，珠江壹号、长发CFC等都出现不同面积的新增空置，经济的下滑给部分企业造成了一定影响。

　　分析典型写字楼的新增空置，贸易类、投资类企业的变迁是主因，这类企业受经济环境影响较大，如五星年华大厦的景之瑞贸易、珠江壹号的吉宏担保、国际金融中心的高华证券、长发CFC的盛泉资本等均在本季度搬离，造成原写字楼在本季度的空置。此外，部分教育培训类企业在本季度也低调起来，与上季度的扩张形成鲜明对比，如长发CFC的佳桥教育、国际金融中心的雅尔思教育、国贸中心的树志园教育在本季度搬离，原单位空置。能源类（石化）企业的比例增加了新地中心的客户结构。

　　市场需求出现变化 主力面积段结构性调整

　　写字楼租赁面积的变化是反映整体行情的重要参数。调研数据显示,三季度租赁需求主力面积段呈现结构性调整的趋势，120-200平米的需求占比与上季度相比则增加约1个百分点，达29.1%，而200-500平米的大面积段需求较上季度略减0.2个百分点，占比首次低于120-200平米面积段。从变化的企业分析，以教育咨询为代表的企业在本季度缩减了租用面积，如国贸中心的启帆教育本季度多个办公点发生变更，导致大面积段的需求占比下降；其余面积段占比仍未超过10%。

　　从120-200平米面积段的客户情况来看，行业占比较上季度变化不大，技术服务类行业占比仍然最大，为18.9%，客户以小型咨询公司或分公司的服务点；金融保险相关产业其次，占比13.3%，客户以小型投资公司为主；商务及其他服务类再次之，客户以婚庆服务类企业为最多；其他行业占比均不足10%。

　　对于目前的市场情况，李智做出了分析：“全球经济虽保持减速趋势，但人民币升值和通胀预期增强，写字楼自用租赁需求可能有下降，金融服务类客户租赁需求已受到影响，租赁市场面临挑战，空置情况短期不会有好转，四季度写字楼空置的传导效应在租金上或将有所体现。”