第三季度南京写字楼租金环比上涨1.8% 空置率10%

　　7月南京新建商品住宅成交量达今年以来新高，成交均价相对平稳，为每平方米人民币10,870元，和二季度均价相比微涨0.6%，但同比去年7月下降7.5%。三季度南京优质写字楼物业平均租金为每天每平方米人民币4元，环比上涨1.8%。同期，整体优质写字楼物业市场空置率为10%左右。

　　本季没有新增供应项目入市。受南京市政府最新出台的一系列刺激内需政策的带动，2012年前8月，南京全市限额以上社会消费品零售总额同比上涨15.8%。三季度南京优质零售物业平均租金表现相对平稳。虽然全国经济增速放缓，但南京2012年前8月全市经济运行情况基本向好。作为经济增长的重要动力之一，前8月全市固定资产投资总额为人民币3,070亿元，同比增长15.6%，主要原因是由于受到了重大项目和新兴产业开工建设的带动。前8月南京房地产投资总额同比增长15.8%，增速比上半年小幅上扬。

　　受外需疲软、大宗商品价格上涨的影响，前8月南京全市进出口总额累计达357亿美元，同比下降5.1%。其中，出口总额同比微跌0.1%；进口总额同比下降10.8%。

　　住宅物业市场

　　自今年3月楼市开始回暖以来，南京市新建商品住宅成交量继续保持上涨态势。7月，传统淡季不淡，全市新建商品住宅成交量达91.1万平方米，同比大涨122%，为今年以来最高值。成交量的大幅上扬主要是受到央行7月年内第二次降息以及地方政府刺激政策的影响。

　　7月南京市地方政府出台了一系列旨在扩大内需拉动消费的刺激政策。其中包括入选“321”计划的人才首次购买自住商品住房，可给予相关的购房补贴。

　　自7月达年内峰值后，8月南京新建商品住宅成交量冲高回落，下降至59.4万平方米，但仍接近2012年以来的月均值。鉴于高企的库存压力，7、8两月开发商推盘热情不大，主要以消化既有库存为主。7、8月南京新建商品住宅供应量分别约为40.7万和46.1万平方米，低于今年以来50.5万平方米的月均供应水平。

　　7至8月南京市新建商品住宅成交均价为每平方米人民币10,870元，比二季度微涨0.6%，但同比仍下跌7.5%。成交均价的变化主要是由于中低端产品的热销以及开发商打折促销力度的削减。

　　7至8月南京新建商品住宅成交套数排行前10位的项目中有4个位于江宁区，3个位于浦口区。位于雨花台区的金地自在城位列第一，总成交套数为463套，浦口的威尼斯水城以及江宁的东郊小镇分列二、三，总成交套数分别为427套和326套。

　　优质写字楼市场

　　鉴于外商投资额的下降以及传统淡季的影响，三季度南京优质写字楼租赁市场表现平淡。7月，南京市实际利用外资额从6月的3.35亿美元下滑至2.71亿美元。截止10月中旬，南京市地方政府还尚未公布8、9两月的外商投资数据。

　　三季度南京没有新增优质写字楼供应项目，致使净吸纳量一直维持低位。截止三季度末，今年南京优质写字楼物业累计净吸纳量约为37,000平方米。整体空置率达2006年以来的新低，为10%左右。

　　河西新兴中央商务区依然是市场关注的焦点。该区域凭借其重要的长三角北翼金融中心的战略定位，得到了众多国内外优质租户的青睐。

　　三季度河西值得关注的租赁案例包括：平安保险承租了新地中心高区约3,000平方米的办公区域；江苏坤龙建设工程有限公司租赁了国睿大厦8楼约750平方米的办公面积。

　　三季度南京优质写字楼物业平均租金为每天每平方米人民币4元，环比小幅上涨1.8%，同比上升14%。平均租金的小幅上扬部分原因是由于可租办公面积大多位于写字楼项目的高区，从而小幅拉升了平均租金。

　　分区来看，三季度玄武区平均租金最高，每天每平方米略高于人民币4.8元，环比上涨2.3%。鼓楼和白下区次之，分别为每天每平方米人民币4.8元(环比上涨3.2%)和4元(环比上涨1.8%)。

　　展望四季度，有两个值得关注的优质写字楼项目—亚太商务中心（金陵饭店(601007,股吧)二期）和斯亚财富中心将于年底交付，届时将为整个市场带来约11万平方米的优质写字楼供应面积。

　　亚太商务中心位于新街口中央商务区，总建面积约为16万平方米。该项目由一栋高238米的主楼和裙楼组成，将汇集超五星级酒店、5A智能写字楼和精品商业于一体。其中，甲级写字楼对外租金报价约每天每平方米人民币5元。

　　斯亚财富中心位于白下路和太平南路交界处，据开发商介绍，是南京目前唯一获得LEED-CS金级认证的甲级写字楼项目。对外租金报价预计为每天每平方米人民币4至5.5元。

　　零售物业市场

　　随着通胀压力的缓解，城镇居民人均可支配收入的稳步上升以及地方政府新近出台的扩大内需拉动消费的刺激政策，三季度南京优质零售物业市场表现相对平稳。

　　前8月南京全市限额以上社会消费品零售总额为人民币1,183.8亿元，同比增长15.8%。尽管社会消费品零售总额增速放缓，但三季度南京优质零售物业首层租金表现相对平稳。新街口商圈首层租金全市最高，为每天每平方米人民币41.5元，环比上涨1.2%，湖南路和夫子庙商圈之。

　　南京优质零售物业广阔的发展前景吸引了越来越多的优质零售商进驻南京。三季度，国际家居品牌HOLA特力和乐南京水游城店开业，营业面积达2,000多平方米。著名艺术珠宝品牌钻石世家进驻南京时尚地标―德基广场。

　　未来新增供应方面，由亚东集团倾力打造的商业项目―水平方预计将于2013年投入运营。该项目位于白下区，紧邻南京水游城和夫子庙，总投资额预计约人民币9亿元。水平方项目由一栋高60米的主楼和商业裙楼组成，总建筑面积约为6万平方米，其中商业裙楼建筑面积约为2.3万平方米。主楼建成后将作为商务酒店用途。

　　目前南京高端商务区的建设正在积极地推进中。根据规划，“十二五”期间5个主城区要新增高端商务载体超过600万平方米。其中，值得注意的是，下关商务区将打造370万平方米的商业集聚区，并定位于国际航运和物流中心。下关商务区致力于吸引世界500强以及国内外航运总部企业的入驻。7月，总建筑面积为28万平方米的南京长江国际航运中心一期正式开工建设，预计将于2014年竣工。

　　虽然四季度将有约11万平方米的新增优质写字楼物业入市，但南京优质写字楼物业平均租金预计或将继续看涨。河西新城将成为南京未来主要的新增供应大户。2013年，随着新地中心二期的竣工交付，将给整个优质写字楼市场带来约6.5万平方米的新增供应。

　　鉴于有限的优质零售物业新增供应量以及平稳的经济增长预期，四季度南京优质零售物业平均租金或将继续维稳。随着2013、2014年水平方和茂业百货项目的相继投入运营，南京夫子庙商圈优质商用物业总体量将从目前的10万平方米扩大为约20万平方米。

　　商品住宅市场方面，由于调控依旧，政策难言放松，四季度南京新建商品住宅成交量预计将以维稳为主。年关将至，部分库存高企的开发商为了改善财务状况，预计将积极推货，不断去化库存，因而四季度成交均价预计也将保持平稳。