子公司项目抽水 方兴地产激进发债意图“圈地”

　　作为国资委直属国有企业中化集团旗下的地产酒店业务上市平台，方兴地产较高的现金保有量一直令人艳羡。

　　不过近期，其频繁的融资动作依然使其成为业界关注的焦点。

　　子公司项目抽水

　　11月12日，方兴地产发布公告宣布，其非全资附属公司上海银汇与方兴地产及上港集团订立框架协议。

　　据协议，上海银汇将按照方兴地产及上港集团所持上海银汇的股权比例，向上述两家公司提供委托贷款，最高上限将为6.5亿元人民币，有效期为3年。

　　公告披露，上海银汇由方兴地产及上港集团分别持有50%的权益，据此计算，方兴地产协议项下可获最高上限为3.25亿元委托贷款。

　　方兴地产指出，上海银汇因开发项目销售收入资金充裕，且按其开发项目的计划销售规模来看，预计未来有更多销售资金收入。“由上海银汇向其股东提供贷款，可减少该公司现金结余的闲置状况，同时也可以满足方兴地产于其他开发项目的发展及财政需要。”

　　据公告，上港集团主要从事集装箱装卸业务、散杂货装卸业务、港口服务业务和港口物流业务。

　　而上海银汇，则是一家在上海从事房地产开发的项目公司，主要在上海虹口区汇山码头西块内进行商业及办公房地产开发经营。

　　事实上，此类形式的融资在资本市场的并不常见。有分析人士指出，这种通过旗下项目公司获取贷款是较为新鲜的融资手段。

　　不过，标普分析师陆枫则认为，这种形式之前也有，也并非罕见。

　　陆枫表示，上海银汇是一家合营公司，由于其项目卖得不错，因而项目公司账上有不少现金。

　　“一般情况下，合营公司将现金返回给母公司都会通过支付股息的形式，然而股息支付无法快速实现，而且在时间上也不够灵活。而现金放在账上，对于项目公司也没有其他用处。因此，多余的现金通过这种股东贷款的形式，贷给母公司，从而得到更好地利用。”陆枫如此表示。

　　另外，在融资成本方面，据公告，每笔委托贷款的实际利率可以央行不时公布的金融机构人民币贷款基准利率为基础在上下50%的范围内浮动。

　　不过在陆枫看来，是次贷款主要是方兴地产内部的操作，所以在融资成本方面，跟向外界贷款不一样。“其实，只是从自己左口袋到右口袋的操作。”

　　另有研究人士与上述观点不谋而合，该人士明确指出，上海银汇的贷款其实就是方兴地产对旗下子公司/合营公司的资金进行转移的操作，也可以理解为方兴地产从子公司“抽水”，获得合营公司输血。

　　激进的海外发债

　　不过从近期的观察来看，从子公司“抽水”并不能完全满足方兴地产近来对于资金的渴求。就在其披露上述贷款前不久，方兴地产亦才刚刚完成了一笔5亿美元担保票据的发售。

　　资料显示，方兴地产此次发行海外债券由方兴投资有限公司仅向专业投资者发行，并由方兴地产作出担保，票据发售价为票据本金额的100%，将于2017年10月26日到期，年息仅为4.7%。

　　据称，该笔票据已于10月22日展开认购，并获得14.4倍超额认购，方兴地产与苏格兰皇家银行有限公司、德意志银行新加坡分行、摩根大通及渣打银行均订立购买协议。

　　香港京华山一分析师何伟富表示，认购热烈反应投资者对内房股的财务状况信心提高。今年以来，高息债券颇受投资者欢迎，主要由于全球处于低息环境，加上经济不明朗，大型基金和机构投资者对高息投资工具热情加大。

　　“此外，内房今年销售表现远超预期，增强投资者信心。低收益率对发行者有利，意味借贷成本低。”何伟富如是说。

　　不过，另据外媒11月7日的消息，上述债券却已跌破面值，其4.7%的收益率创下今年房地产开发商债券发行收益率的最低水平。

　　有交易员对此表示，这种态势反映出该债券的定价太过激进，发行量太大。

　　同时亦有业内人士指出，前期不少外国评级机构警示房企存在风险，但国内房地产企业海外发债仍受热捧，有一部分原因就是热钱涌入，同时也拉低了房企收益率。

　　对于是次海外发债，方兴地产方面表示，该笔票据发行的估计所得款项净(经扣除承销佣金及其他估计开支后)约为4.98亿美元，计划将所得款净额用作尚未偿还债项的再融资、营运资金及其他一般公司用途。

　　标普分析师陆枫表示，其实这次发债并不是因为方兴最近缺钱。

　　“方兴地产的现金保有量是很高的。同时，他们的融资渠道比较灵活，方兴拥有央企背景，国内国外融资都不错。而且集团内的财务公司也会为其提供贷款。”

　　陆枫认为，方兴地产发行美元债券主要是因为外面的美元债券融资利率比较低，低过该公司在国内借款的利率。

　　“所以这次融资主要是为了再融资，把国外低融资利率的钱借进来，还掉国内稍高一些利率的贷款，从而降低自己的财务费用。”陆枫如此表示。

　　另据何伟富观察，长久以来，方兴地产主要以银行贷款为主，2010年发行过可换股证券。

　　“从其中期业绩来看，75%为境内贷款，25%为境外贷款。境内贷款比境外贷款利息成本高，平均利息成本为6.1%。”何伟富如此表示。

　　50亿“圈地”指标

　　由此看来，方兴地产并不缺钱，但为何对资金如此渴求？

　　有市场分析人士就指出，根据方兴地产管理层于今年年初的明确表态，可以判明是巨额土地资金需求使然。他指出，据有关财务报告披露，方兴地产下半年有50亿的拿地指标，而年初该公司管理层也言明，方兴地产今年的拿地计划庞大。

　　面对如此庞大的“圈地”计划，方兴地产近来频繁融资大举负债的动作就显得合符逻辑。其实，根据观察，仅在今年上半年，方兴在土地市场上就已有积极的表现。

　　1月27日，方兴地产以底价9200万元获得丽江古城区核心位置200亩土地，计划该项目建成西南乃至中国高端旅游度假综合体标杆项目。

　　紧接着，该公司又在今年2月，以10.2亿元的价格拿下重庆市九龙坡区大杨石组团地块，拟建成集住宅、商业为一体的城市综合体。

　　除此之外，方兴地产还在积极布局海南旅游地产项目。

　　4月25日，该公司斥资1.5亿元收购海南兰海集团旗下一项目公司51%股权，拟通过项目公司取得海南三亚一幅占地1500亩土地的一级开发权。

　　而后5月，方兴又联手中国投资有限责任公司与重庆市渝北区签订投资协议，计划联合投资100亿元在空港新城建设重庆国际贸易中心项目，计划建成由五星级酒店及酒店公寓、商务写字楼组成的城市综合体。

　　6月15日，方兴地产旗下亿丰置业有限公司以7.4亿元的底价成功竞得长沙梅溪湖国际广场项目，计划投资60亿元建设长沙大河西区的新地标。

　　不过，对于商业、旅游地产的加速扩张，方兴地产显然已承受了沉重的资金压力，而较长的开发周期又将徒增其对长年期资金的渴求。

　　据了解，截至目前，方兴地产仅在湖南梅溪湖项目中投资就已达120亿元，而整个项目的总投资将高达600亿元。

　　早前，方兴地产投资关系部经理在接受媒体采访时曾透露，方兴地产负责梅溪湖项目的一级土地开发，投资额是128亿元，分7-8年开发完成。

　　而据目前不完全统计，目前，方兴地产共有上海国际航运服务中心、上海东滩金茂逸墅、北京广渠金茂府、丽江金茂雪山语、丽江雪山金茂逸墅、青岛蓝海新港城、长沙梅溪湖、重庆职业技术学院、北京来广营、金茂梅溪湖10个项目处于开发建设中，也尚需大笔资金投入。

　　显然，市场人士担忧的是，方兴如此大的资金需求以及频繁的融资动作无疑将会大大增加其沉重的债务压力。

　　标普分析师陆枫就指出，从目前情况来看，方兴地产的负债水平相对来说已经处于比较高位，在目前这个水平上，该公司额外再增加债务的空间比较小。