中冶置业疯狂“圈地” 南京257亿地王被指前债未清

　　200亿地王虚假开工风波才刚刚告一段落，56.2亿全国总价地王将本已饱受争议的央企中冶置业再度推向舆论的风口浪尖。

　　11月30日下午，备受瞩目的南京下关滨江区最后一幅土地进入现场拍卖阶段，在没有竞争对手的情况下，中冶置业持股98.52%的南京临江老城改造建设投资有限公司以底价56.2亿成功购地。

　　至此，连同其在2010年拿下的下关1号和3号地块，中冶共斥资256.54亿元，圈地面积达236万平方米，从而成为南京下关区名副其实的“地主”。

　　百亿圈地

　　中冶方面表示，取得2号地块土地使用权后，该地块将与原1、3号地块形成一个整体，使南京下关滨江项目总占地面积达到236万平方米，建设用地面积103.18万平方米，规划总建筑面积372.4万平方米。与此同时，将提升南京下关滨江项目的整体性，有助于提高项目预期收益，降低风险。

　　据了解，中冶是次购得的南京下关区滨江江边路以西2号地块（简称“2号地块”），东至城河北路，南至城河路，西至规划滨江路，北至方家营路，属于商住混合用地，总出让面积36.42万平方米，综合容积率为1.99。

　　事实上，该地块正位于下关1号地块和3号地块之间，并且同属于下关区旧城改造工程。

　　说来令人感慨，南京业内人士介绍，早在2010年下关滨江路1号和3号地块出让之时，中冶的圈地计划便已可见端倪。

　　翻查过往资料，2010年9月19日，下关1号地块和3号地块同时出让。其中1号地块面积为353664.3平方米，挂牌起始价为121.41亿元；3号地块出让面积为313879.4平方米，挂牌起始价为78.93亿元。

　　该两幅地块总出让价格达到了200.34亿元，为南京土地出让史上总价最高的两幅地块，至今仍位列国内总价地王第二位。

　　据南京业内人士回忆称，当时政府设置的竞买门槛非常高，要求竞买人注册资本金在50亿以上。

　　“而事实上，即便是中冶置业的母公司，其注册资本金也仅在20亿左右，国内注册资本金在50亿以上的公司寥寥无几。” 

　　值得注意的是，彼时，中冶与南京市发改委共同成立了合资公司，即南京临江老城改造建设投资有限公司，其注册资本金恰巧50亿。

　　无需怀疑央企中冶绝对强大的政府资源，在行业人士看来，中冶涉及的3块地都是毛地，如果严格按照国土部的要求，毛地是不允许出让的。与此同时，这么大的体量也超过了国土部对于出让单幅地的相关规定。

　　甚至可以说，南京下关1号、2号、3号地块是为中冶量身定做的，颇有定向出让、政企联手的意味。但即便如此，财雄势大的央企大规模圈地也不能不考虑成本与风险。

　　有分析人士在评论中冶南京拿地时就表示，央企拿地传递了一个信号，无论是个人还是企业的资金，最终都会涌向房地产市场，从而推高房价。也说明中国的经济结构出现了问题，迫切需要改革。

　　前债未清

　　12月3日，就在业界热议中冶大手笔造地王的同时，一则微博使得整个事件更具戏剧色彩。

　　“前面还欠着地价款，又添新债，是中冶还是南京市政府耍流氓？” 某资深地产评论人在微博上如此爆料，指中冶其实尚未付清2010年竞得下关滨江路1号和3号地块的200亿地价款。

　　该消息一出立即引起轩然大波。而观点地产新媒体采访的另一位南京业内资深人士就透露，200多亿土地款现在肯定是没有完全付清，不过央企和政府的合作比较复杂，而目前整个项目的进展也相对缓慢。

　　显然，摆在中冶面前的问题一下子复杂了。

　　据2010年国土资源部下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

　　倘若上述消息属实，是否意味着中冶存在违规行为？

　　针对上述疑问，南京业内相关人士就指出，在执行过程中，由于各地政府要求不同，一般还是以开发商和政府最终签订的出让合同为准。

　　或许对于中冶200多亿的土地款是否有付清，官方不会有明确的说法。不过据消息人士透露，作为央企的中冶确实也曾拿出150亿给下关区，作为该区域拆迁专门款项。

　　据介绍，该区域拆迁是由中冶出钱、政府牵头。按照南京市政府的规划，该地块将被打造成为集高档写字楼、住宅等为一体的南京外滩新城，项目计划在2011年上半年开工，总投资额达到400亿元。

　　实际上，下关区有很多老的旧的居民区，靠近江边、码头，早前就有“百年商埠”的说法，住宅、人口密度非常高，而且居民的经济条件相对来说比较差。

　　据南京业内相关人士介绍，目前官方说法是现已经完成了90%的拆迁，不过如此庞大的体量，10%的拆迁规模也是相当浩大的工程。

　　“除了拆迁之外，粗略估算修路、市政建设、商业配套、综合体等方面的投入，这个项目总投资至少500亿。因为现在总的土地款就已经将近260亿。”，有南京业内人士就如此调侃，这么大的体量，如果仅靠中冶一家公司开发，估计得开发20年。

　　他们进一步指出，对于百姓、政府来说，更好的做法可能会是中冶负责区域开发，把整个规划做出来，其他开发商通过中冶拿一小块地，大家同时来做，这样才能促进整体区域的快速发展。