招商、中海30亿入局 云南城投昆明环湖东路的土地赌局

　　昆明环湖东路近千亩土地的成功出让，对云南城投来说无疑是久旱逢甘露。

　　1月7日，在经过重新规划后，昆明环湖东路半岛地块终于在时隔一年零两个月后再次入市，6宗地块全部底价成交，总成交额达到29.84亿元。

　　此次出让的地块包括3宗商务金融用地和3宗住宅用地，KCGD2012-23-A3、A4、A5三宗地块为商务金融用地，总起价13.35亿元，每亩单价约299万；KCGD2012-23-A11、A12、A15三宗为城镇住宅用地，总起价16.49亿元，每亩单价约300万。

　　同一天，云南城投还公告称，公司向昆明市人民政府申请环湖东路土地一级开发项目补助。于2012年12月31日，公司收到昆明市财政局拨付款项人民币3亿元。

　　招商中海入局

　　根据现场拍卖结果，3宗住宅用地被中海城投、招商城投瓜分，3宗商务金融用地被云南城投置地、及云南城投参股公司华商之家拿下。

　　纵观此次土地成交信息，所有竞得公司都和云南城投有合作关系，特别是招商地产和中海地产的参与，更是引起市场关注。

　　据此，招商地产昆明首个项目正式落户环湖东路半岛，中海地产在昆明的第二个项目也落地于此。

　　其实招商地产此前早有意昆明市场。2010年1月，云南城投置业曾公告，与招商地产共同出资1000万成立云南招商城投。其中，云南城投出资400万，持股比例40%；招商地产出资600万，持股比例60%。

　　而中海地产对环湖东路半岛的兴趣也是早就表露。2012年10月，云南城投发布公告称，公司将与中海地产合作开拓昆明市场，共同出资1000万设立中海城投。其中，云南城投出资350万，持股比列35％，中海地产出资650万，持股比列65％。

　　对于招商地产和中海地产双双进入，当地分析人士认为，这将推动整个环湖东路半岛区域的开发建设，也将提高该区域的开发档次，巩固片区在昆明城市发展中的地位。

　　不过，由于环湖半岛片区此前已聚集了保利地产、中航地产、俊发地产等一线房企，今后片区内的竞争无疑会更加激烈，各个开发商如何打造具有差异化的产品就显得尤为重要，因此未来的风险也不可小视。

　　此外，对于云南城投而言，选择与招商和中海合作开发环湖半岛片区的项目，也将对其产生积极影响。

　　分析就指出，相比在土地一级开发方面的优势，云南城投二级开发能力较弱，自身项目运营、操作少有成功案例，此次合作可以依托并学习招商、中海的项目开发运营能力。

　　另一方面，此次选择与招商、中海合作，云南城投实现了在环湖半岛片区的一二级联动开发，虽然地块全部底价成交，其直接从土地交易里获取的利益较少，但长远看，却能缓解其在一级开发方面投入巨资所面临的资金压力。

　　环湖东路土地赌局

　　作为云南城投最重头的项目--昆明滇池环湖东路土地一级开发项目使其近几年背负了沉重压力。

　　2008年5月，云南城投与昆明市签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市4.18万亩(近30平方公里)范围的土地一级开发权。

　　这用当时云南城投管理层的话说是"垄断了昆明绝大部分土地一级开发市场"。

　　按照当时的项目规划，环湖东路土地整体的一级开发期限为五年，其中第一期为4630亩，期限从2008年10月至2009年7月；第二期9709亩，期限自2009年7月至2011年2月；第三期11453亩，期限为2011年2月至2011年7月；第四期12013亩，期限是2011年7月至2012年7月。

　　如果严格按计划，现在4.18万亩的项目应该已接近尾声，但由于云南城投的运作能力远逊于预期，又加之房地产市场遭遇调控，该项目不仅错过了2010年地价狂飙时期，之后进展也是举步维艰。

　　此次出让之前，环湖东路地块仅有一次公开入市。2011年6月底，在历经三年的等待之后，环湖东路首批1622.8亩25宗土地于进入"招拍挂"出让环节，结果仅成交5宗共182.7亩，交易金额仅为7.8亿元，其余均流拍。

　　由于开发缓慢，投入巨大，云南城投的负债也急剧上升。据2012年中报显示，该项目云南城投已投入资金69.45亿元，因此期末公司资产负债率达到76.48%，比2009年增长近15个百分点。

　　为缓解环湖东路土地一级开发项目的资金压力，云南城投曾于今年6月15日发布融资公告，为该项目融资15亿。而就在今年1月8日，云南城投还向昆明市政府申请了环湖东路土地一级开发3亿元的项目补助。

　　云南城投自身的资金压力是一个问题，但该项目更大的风险或许还来自于政策层面。2011年7月，昆明市开始强力控制土地一级开发，将全市范围内的土地一级开发整理项目交由8家市属投资公司全面负责。

　　根据新政策，昆明市划定的土地一级开发整理项目统一将按照总投资额的16%给予回报，另外，社会资金也可以通过与市属平台公司合作的方式，参与土地一级开发。

　　此项新政，已与此前云南城投和昆明市政府签订的土地出让净收益五五分成的分配比例相去甚远。

　　另外，如果在此前委托期限2013年5月到来之时，云南城投的资金链依然紧张，土地出让净收益的分成比例、以及后续各期能否由云南城投进一步开发均存在不确定性，而昆明市政甚至具备违约冲动。

　　虽然此次30亿的土地出让金可以暂时能缓解云南城投的压力，但今后，云南城投还是无法保证剩余土地能否顺利出让，对其而言，环湖东路的土地一级开发还是一场不折不扣的赌局。