合生创展业绩会：现金流充裕 今年销售目标力争180亿

　　3月香港最后一个工作日，合生创展终于公布了2012年的业绩。

　　数据显示，合生创展2012年度的总营业额为99.27亿港元，较2011年80.08亿港元上升24%。

　　合生创展于2012年已交付的总建筑面积为51.28万平方米，主要交付的专案包括上海合生城邦、宁波国际城及大连合生江山帝景等。

　　有关交付及落成物业的整体平均售价下调11%至每平方米人民币1.35万元。广州方面，由于交付了商铺及高端项目颐景华苑而录得平均售价37%的增长，但其他地区受交楼项目及产品结构变化的影响，售价均有所下调。

　　年内，合生创展取得合约销售额合共人民币116.44亿元，上升17%。合约销售平均售价上升14%至每平方米人民币1.73亿元。

　　其中，北京及天津的合约销售额合共为人民币46.4亿元，占合生创展2012年合约销售总额的40%。据悉，合生创展在北京及天津共有十一个在售项目，其中合生霄云路8号、合生滨江帝景、合生世界村及合生世界花园为主要销售额来源。

　　2012年，合生创展在广东共有20个在售物业项目，合约销售额为人民币54.77亿元，占合生创展合约销售总额的47%。广东的主要项目包括珠江帝景、合生帝景国际、南海君景湾及惠州帝景湾。

　　2012年，合生创展在上海共有12个在售物业项目，主要包括合生前滩一号、合生御廷园、佘山东紫园及合生东郊别墅。上海的合约销售额为人民币15.27亿元，占合生创展合约销售总额13%。

　　而就在业绩会召开的同一日，合生创展还在香港举行了京沪广三地高端产品的发布会，将北京霄云路8号、广州紫龙府等项目的推广扩展到了香港，而合生主管销售的高管及团队也出现在现场，和香港的准客户们进行交流。

　　可以看出，合生创展对于高端产品的重视。事实上，从以往的销售情况来看，合生对于高端住宅的依赖还是颇为明显，而从企业的定位上，合生也显然不是以开发刚需产品为主的开发商。

　　但在国五条出台之后，大部分业内人士皆言会对开发高端产品的企业造成一定影响。

　　3月27日，穆迪发布研究报告表示，对于那些继续侧重于大众市场产品的开发商而言，其受到新政的影响较小。

　　不过，合生创展副主席张懿对此还是表现出一定的信心，其表示"影响不影响还是看企业自己，看企业能不能把自己的产品做好，能不能满足市场的需求"。张懿认为，合生在产品上加强了配套服务、产品品质、设计等等环节之后，新政对于高端项目的影响不会太过显著。

　　除了张懿之外，出席28日合生创展2012业绩会的还有执行董事兼副总裁廖若清、财务运营中心总监李永红。

　　此外，值得注意是的，去年在合生人事风暴中的重要人物，主席朱孟依之女，合生创展的常务副总裁朱桔榕虽并未就座在主席台上，却一直在边上旁听了整场发布会。

　　以下为合生创展2012业绩发布会现场提问整理实录

　　现场提问：今年合生的销售目标是多少？新政出台之后，很多人认为对于高端住宅的开发商影响比较大，而合生有很大一部分就是豪宅类产品，那么会担心新政对豪宅的销售有一定的影响吗？

　　第二，去年到现在合生的总裁职务好像一直处于从缺的状态，是公司一直找不到符合要求的人选还是有其他的考虑呢？

　　第三，公司的宣传册里提到除了住宅和商业之外，还有投资业务，具体是对其他公司或者行业做一些股权、债券或者其他模式的投资。那能更详细介绍一下公司的投资业务的情况?比如去年的投资额?收益?未来的规划?

　　张懿：我们2013年的销售目标是保住150亿，力争180亿，也就是说会比2012年的117亿有25%以上的增长。

　　最近国五条的出台，是国家进一步规范房地产市场的政策，现在各地政府正在积极的制定一些实施的细则。我相信这些细则出台以后会进一步规范房地产市场的运作环境。但是这个市场仍然会分高端、中端、刚需和改善型需求。

　　从我们的角度来说，我们只要加强综合配套就好。实际上我认为，影响不影响还是看企业自己，看企业能不能把自己的产品做好，能不能满足市场的需求。而我们的高端产品重点就是要做好产品品牌、工程质量、售后服务，还要加强设计理念和综合配套。在这方面我们这几年下大了力度改善，由于这方面的改善，我相信很多产品是能够满足一部分高端人士的需求。所以，我相信2013年在150亿到180亿的销售中仍然会有部分高端产品，而从第一季度销售情况来看，高端产品仍然是比较活跃的。

　　最近我们也做了一些人事的调整，比如原副主席项斌由于年龄的原因不再担任公司的副主席，同时我们充实了原来集团的常务副总郑少辉，现在加入到董事会成为执行董事，他主要分管工程和营销，以及负责日常的运营。

　　至于目前总裁的空缺，我们集团仍然本着非常稳健的策略会考虑外聘，也考虑集团内部做培养。当然，我们也不排除引进市场上用更合适的，符合条件的人才。我们要不断加强我们班子的力量，现在我们整个经营团队得到了进一步的加强。

　　从这个角度来说我们的经营班子的能力在业绩方面也有所提升，我们这两年各方面有了很大的改善，我们整个经营团队也在业务发展过程中和宏观调控的背景中得到了锻炼和提升。

　　至于投资业务我们是这样考虑的。首先我们去年比较成功的把金隅股票卖掉，作为财务投资赚了不少的钱，为我们的股东争取了最佳的权益，我们是在金隅股价最高点抛售的，这也反应了我们的投资能力。

　　我们目前的投资有两块，一块是北京农商行，一块是广州农商行，我们在去年已经做了公告。这两个投资效果也不错，对集团的现金流和收益都是正面的贡献。

　　公司在整个策略上仍然是以房地产，包括商业地产和住宅业务为主，投资我们会持非常审慎的原则，占比也不会太大。

　　现场提问：刚才介绍今年的销售目标150亿，截止到目前合约销售完成了多少？集团一直追求高利润率，但是项目方面也出现了滞销的情况，这会不会影响对高利润率的追求？另外，合生现在手上的现金是55亿，但是一年内到期的债有150亿，再加上建筑费用和其他资本开支，现金能不能应付短期债务情况？

　　张懿：今年我们的销售目标是150亿，这个目标必须要达到。从一季度的情况来看我们已经达到了预期的目标，到今天为止我们差不多已经完成了26到27亿，也就是说基本达到了第一季度30亿的销售目标。而去年第一季度销售也就十几亿，今年第一季度已经是去年同期的三倍，所以今年的销售力度也明显加大了。

　　所以我们相信今年150亿目标能够顺利完成，而180亿是需要进一步努力的目标。

　　我们仍然要保持合生的特色，我们追求高利润率不是盲目的追求，而是通过提升综合配套、提升附加值来达到。如果简单追求高利润率就是唯利是图，但提高产品的品牌，提高产品的价值和各方面的附加值是软性的，这是要有文化背景的，是需要内涵价值的。

　　从这个角度来说，相对比较高的利润率是合理的，因为这其中要付出很多的艰辛劳动，包括品牌设计、前期筹划、各种综合配套等，所以我们现在很多高端产品综合配套也得到了很多客户的认同。

　　一些项目确实也出现了各种各样的问题，可是我们也不断在改善每一个项目，提升每一个项目的执行力。所以我们有一些项目会重新调整思路，调整之后的营销方案可以按照今年的计划实现目标。

　　债务方面，2013年实际上我们需要还债是150多亿，今年第一季度已经还了50亿，后面剩下也就是100多亿，从这个角度来说今年的流动性实际上比去年有明显的改善。而且，今年的销售总额又可以达到150亿以上，这对债务也有很大的改善。因此我们今年的现金流相对比去年宽松了很多。

　　另外，现在各家银行对我们的支持力度进一步加强，而且我们还有200多亿的银行授信额度没有使用。在这样的情况下如果今年还有多余的资金，我们可能还会适当的加大土地储备，特别是商业地产的土储。

　　今年我们还款的压力并不是太大，而且我们现在的资金比较宽裕。去年我们通过财务方面进一步的完善和管理，使得现金流的每一笔业务的对接程度，资金的使用效率和周转速度都进一步加快了，这对我们的现金流管理会有帮助。

　　现场提问：合生去年的财务情况还是很好，业绩也不错，但为什么不派息？今年销售的180亿目标中有多少是比较高端的产品，如果高端的产品多，毛利率会不会提高？

　　张懿：前几年发了一个债，里面有一些条款限制了我们派息，主要是里面一些指标我们还暂时没有达到，相信通过我们的努力以后能够达到，一旦达到我们就会派息。

　　我们150亿到180亿的销售里面，刚需占1/3，改善型占1/3，高端占1/3。可能今年高端销售会保持相对的稳定，特别是综合配套陆陆续续出来以后会很大程度上支撑高端产品的销售。所以这个1/3不是绝对的，可能高端销售还会更多一点，包括改善型产品都会有很大的帮助。

　　当然，我们会根据市场不同的情况进行调整。市场很奇怪，有时候高端需求量大一点，有时候刚性需求大一点，有时候在不同区域改善型大一点。比如说北京、上海，由于老百姓生活品质不断提升，原来房子小的人现在想改善，所以改善型的会多一点。

　　所以，我们按照1/3的供货量进行开发，土地储备也是这样考虑的，我们有一部分是刚需，有一部分是改善，有一部分是高端。这样可以在不同时段上满足不同的客户需求，保持销售。今后几年我们希望销售能够保持在15%到20%以上的增长，2013年我们希望增长25%以上，明年我们希望销售当然200亿以上。

　　我们要保持在供货上这三架马车能够同步进行，这样才能满足市场上不同人士，不同层面的需求。

　　现场提问：今年合生的资金比较宽松，那么买地及资本开支的策略是怎么样？另外可不可以解释什么条件下才会派息？

　　张懿：去年我们新增土地只有一块，买的地相对比较少，今年我们会根据资金的情况来考虑总体的买地情况。我们买地的战略主要还是集中在北上广，一线中心城市，三、四线我们原则上很少去，基本上也看不到动作。

　　第二，我们要与现有的土地形成合力，这很重要。所以买地也不是随便去买，光土地便宜也不一定会买。比如说最近我们在考虑，有一个地区我们已经有一块地，在这个地区我们在价格上就有制空权。

　　第三，我们还要考虑土地投入产出比，有一些地我们希望短平快，有一些地我们希望可持续性发展。

　　第四，我们已有土地储备3300多万平方米，而土地储备不是越多越好，要保持相对合理的土地储备，所以我们一般会控制在3400万到3500万的土地储备之间，我们坚持可持续发展。当然，买地是一个投资，在买地投资中我们仍然要强调资金的投资回报率，这是核心。

　　今年买地的资金大体上分成几块，一块是新增土地，还有一部分是原来已经和政府签的协议要补一些款。我们总体考虑是28亿，其中大部分还是考虑原有已经和政府签的土地的地价款，真正的新增土地会考虑在5到10亿之间。

　　息税前我们按照当时的条款有一个3.5的指标规定，2012年的指标没有达到当时发债的限制条件，没有达到限制条件就不能把现金流出去，但我们的净资产仍然是增加的，净资产每年还在按照一定比例增长，每股资产净值也在增加，这对股东来说不会受到任何的损失。

　　我们也希望派息，如果我们息税前收入和利息之比能够达到3.5，我们一定会进行合理的派息。

　　现场提问：去年公司投资业务收益是多少？

　　张懿：我们投资金隅的净收入是17亿。

　　现场提问：今年公司总共出售的楼面面积是多少，货值大概有多少？

　　李咏红：今年我们销售目标是150亿左右，去化率在50%到60%。

　　现场提问：和去年比去化率有什么变化？

　　张懿：略有提升，去年的去化率大概30%不到。

　　现场提问：去年去化率三成的话，存货不会很多吗？

　　张懿：我们叫以销定产，哪些楼盘去化率大我们也会加大开工，哪些楼盘去化率相对比较弱一点我们会调整经营方案，调整以后也会加大去化率。所以，我们不会大量积压库存，保持以销定产。

　　合生一般大盘比较多，大盘分一期、二期、三期等等，如果一期、二期卖得快，三期、四期就加快速度推出，如果一、二期去化率相对比较缓，我们后面的开工速度也适当调整。从这个角度来说我们也不会有大量的库存积压。

　　现场提问：去化率的提升是不是可能会在价格上做一些让利？另外刚刚说今年的现金状况可能会比较宽松一点，但之前曾听说合生在今年前三个月大概有110多亿的债需要偿还，这个数字是否准确？另外公司去年发债的成本相对比较高，公司会不会考虑用其他方式把成本降低？

　　合生做商业地产非常多年，但一直感觉进展不是特别明显，原因是什么？今年商业地产方面会不会一些计划和目标？

　　另外，宁波慈溪项目和京津新城项目的状况怎么样？去年在上海开盘的前滩一号的销售情况如何？

　　张懿：去化率的提升不是靠降低价格，合生从来都是靠提高综合配套实现。其实合生的价格非但没有下降，去年还是提升了，也是因为我们很多楼盘提升服务和综合配套。合生20年发展当中从来不提降价，没有听说合生会降低楼盘价格，从来没有。

　　提高去化率主要靠提升我们的服务质量、营销能力、综合配套及各种产品的研发能力。也只有这样才能长期立于不败之地，才能稳住现在的较高毛利率水平。

　　我们今年一季度银行贷款到期差不多50亿，也已经还了50亿，所以你刚才说的110亿是全年需要还的债。

　　李咏红：一季度我们银行还贷是50亿左右，全年150亿。这全年150亿包括了提前还贷来释放我们的抵押物。接下来的三个季度我们银行短期还贷是70亿左右，刚才说的100亿其中有30亿是预计会提前还贷。

　　张懿：我们今年一月份发债的成本是合理的，将来如果有合理的机会，我们也会不断降低财务成本。我们预计今年会用更多的开发贷来替代一些高成本的融资，所以今年会有融资成本下降的目标，预计会下降1%，而且年内有机会实现，这也会进一步调整我们的债务结构和债务的品种。

　　2012年商业地产收入已经比2011年有了相当大的提升。我们去年有很多项目已经开始运营了，比如说上海的海云天现在的出租率达到了80%，今年目标是达到95%以上，还有广州、北京的项目等等，这些项目都是去年刚刚运营，而且现在的租售情况都不错，我们的酒店也保持了平稳的增长。

　　今年我们的商业地产还会有进一步提升，但是大的购物中心可能要到2014、2015年推出。目前商业地产方面有相当一部分在建设期中，所以商业地产的收入爆发期可能会在2014、2015年。因此不是我们的商业地产进展缓慢，而是还在按照正常的程序开发。

　　廖若清：宁波和京津新城项目是比较大的项目，现在都在按照的开发进度进行中。目前杭州湾也准备开售了，蓄客进度也不错。

　　张懿：京津新城这个项目去年已经有了明显的起色，前几年还销不动，但是从去年开始明显人气开始旺起来了，今年京津新城我相信比2012年会有更加明显的增长，我们也下了非常大的指标。

　　前滩一号是我们上海的热销盘，第一期已经没有货了，我们现在在推第二、第三期。前滩一号截至目前销售了8亿左右，预计今年对上海的销售也会有积极贡献。