佛山地王项目将入市 雅居乐或受制毛利率下滑

　　一直在佛山都表现活跃的雅居乐，近期因为佛山地王项目--雅居乐·曼克顿山的即将入市而更加引人注目。

　　据悉，雅居乐·曼克顿山已在近日开放销售中心，首期单位包括90-200平方米的户型，涵括多种业态。之前有消息称，预计4月初会开放90平米样板房，截至目前，该项目依然没有进一步动作。

　　地王项目将入市

　　3月30日，雅居乐·曼克顿山正式对外开放销售中心接受购房者咨询，但因尚未启动诚意登记，相关折扣优惠、价格暂时不得而知。

　　该项目位于佛山禅城魁奇路与文华路交界处，是雅居乐2010年在经历5个小时的竞拍后，以5.25亿元的总价竞得，楼面价逾7000元/平米，成为佛山当时地王。事实上，这也是亚艺板块最后一块价值比较高的地块。

　　但是，该地王项目进行的并不顺利。2011年，佛山开始史上最严厉的楼市调控政策，雅居乐地王项目也因此受到一定影响，在之后的一年半时间内都搁置不动。直到2012年6月才开始打地基，并不断加快工程进度。目前，雅居乐·曼克顿山5座楼宇都已封顶，预计将于2014年年底毛坯交房。

　　然而，对于该项目定价情况颇受坊间关注。雅居乐·曼克顿山的楼面地价为7121元/平米，按照地价占楼价40%的常理来推算，曼克顿山的入市单价或为17000元/平米。

　　有业内人士表示，雅居乐·曼克顿山的保底价也要13000元/平米。但因曼克顿山与佛山雅居乐相邻，有利于降低与分摊开发成本。

　　据销售人员透露，预计雅居乐·曼克顿山首批小户型售价在14000元/平米以上。

　　这个价格与周边项目相比并不算高。目前该板块的碧桂园城市花园洋房起价1.15万元/平米，保利天玺洋房均价1.2万元/平米，金地九珑璧在售毛坯二手房均价在11000元/平米，龙光天湖郦都二手售价多在15000元/平米左右。

　　佛山世联地产分析员表示，曼克顿山项目中90平米户型占80%，面积不大而且定价不高，预计未来会是一个热销楼盘。

　　受制毛利率下滑

　　雅居乐·曼克顿山定位为继佛山雅居乐花园之后，在佛山禅城区的又一豪宅项目，销售人员对观点地产新媒体表示，曼克顿山的客户群大部分是来自佛山雅居乐的老客户。

　　事实上，有分析师对于雅居乐项目做这种高端定位表示怀疑，其称将项目定位高端，就意味着项目的目标客户群要收窄，甚至会越来越小。但雅居乐此前并没有多少真正的高端项目，如何有能满足销售的准备客户群呢？

　　更重要的是，如果曼克顿山以14000每平米的价格入市，该地王项目的利润空间将会压低不少。

　　对于利润率逐年下降的雅居乐来说，这并不是什么好消息。从去年毛利率来看，由2011年的53.8%跌至41.4%，原因正是利润较高的海南项目贡献减少。

　　业内大多数人也表示，雅居乐近两年销售业绩表现与清水湾项目的销售缓慢有直接的关系。

　　显然，清水湾已经成为过去式，寻找替代清水湾为公司贡献较高毛利率的项目，成为当务之急。

　　因此，雅居乐在高端策略中研发出“A+”项目来接替清水湾为公司提供更高的毛利率。事实上，雅居乐来寻找高利润率的并不只是A+产品线中的三个项目，包括曼克顿山在内的不少高端项目，也被寄以厚望。

　　然而从佛山项目来看，这显然有两难之处。如果以1.4万元/平米的均价入市，利润空间有限；而如果以更高的价格进行销售，那么在调控的情况下，能吸引到多少真正的购房者又将成疑问。

　　不过，对于已经被多家券商指称“销售疲软”的雅居乐来说，这或许并不是太难的事情。毕竟，对于一个房地产企业保持良好的销售速度是至关重要的。因此，雅居乐会做出怎么样的选择也似乎可以预计。

　　当然，同时要做好准备的是，雅居乐提升毛利率的想法也不能太快达到。