城市更新与产业转型干扰 深圳华强北商圈发展遇阻

　　当红遍全球的iphone制造商苹果公司失去乔布斯，外界猜测最多的或是没有乔布斯的苹果会否就此没落？

　　当阿里巴巴创始人之一的马云宣布“今后有事找老陆，没事找老马”的那一刻，大多数马云的忠实粉丝，内心或存在疑虑，由陆兆禧接任CEO的阿里巴巴，会否能延续马云带队的辉煌？

　　一个企业的鼎盛，离不开一个颇具个性特色的领导人物，才有了最后的企业领导人精神及企业文化；同样，某个区域的繁荣，亦离不开印有某个时代发展烙印的标志商圈，才有了最后的区域定位及区域文化。但时过境迁，当企业经历新老更替、当区域经历时间“雕琢”，以往的一切或都不复存在，或更好、或没落。

　　对于改革开放先行者的深圳而言，华强北商业区无疑是深圳发展的一个标识，但当城市不断改造升级、科技日新月异，华强北商圈也面临因发展带来的挑战。

　　城市更新与产业转型

　　“2013全面降租6折起...入驻即送3000元物流费...0入场费、0转让费”，近日，位于深圳华强商圈的华强大厦一楼墙外打出了一幅超显眼招租广告。

　　同样，在华强大厦里面，也不乏柜台打出的转让招租广告，而多数招租的柜台店主人未在，仅贴有转让的联系方式。

　　与华强大厦仅隔一条道的赛格广场招租需求也非常大，据位于赛格广场首层的一中介机构置业顾问陈先生透露，目前赛格广场1-12楼商铺的空置率为30%，而12楼以上的写字楼的空置率去到了70%。

　　“其中，45到50楼之间的空置率达到10%，主要是中层跟高层是空置率比较高”。

　　另据陈先生介绍称，赛格广场目前的租金下降的也比较厉害，“现在6楼有个四个多平的铺位，月租金为3500元每平米，而该铺位在顶峰时期曾去到6000元每平米”。

　　不过，根据记者实际走访的情况发现，在赛格广场1-6楼的商户柜台基本都摆有货物，似乎空置并不严重，对此，陈先生表示，这其中大部分的柜台已处于转租状态，只是目前还没有转出去。

　　据一位曾在赛格广场上班的叶先生向记者介绍，在降租前，一般的卖小部件柜台转让都需要几万的转让费，若是一般较大的品牌货品柜台转让，转让费可能去到几十万，但由于租金下降导致转让费用大幅下降，甚至出现只要有人转手则无需转让费的情况。

　　资料显示，赛格广场总高355.8米，总建筑层72层，地上72层，地下4层，总建筑面积达17万平方米。据悉，该大楼还曾是深圳市跨世纪的标志性建筑，建成时为深圳的第二高度，仅次于地王大厦。而赛格广场所代表的深圳电子市场更是名扬全国，其营业面积达40000多平米，一度汇聚3000多家商户，成交额占全国电子产品成交总额的1/3，曾创下年销售额40-50个亿的记录。

　　根据了解，对于租金的下降的原因，主要是由于地铁7号线的修建，封闭了红荔路口至深南大道路口段的交通，导致整个华强商圈的客流下降；另外，租金下降的原因还与华强北商圈近年来山寨手机的销售每况愈下密切相关。

　　“此前，赛格广场12楼以上的写字楼基本由手机厂商包揽，但现在由于手机销售源头增多，大部分手机厂商因竞争压力加大而选择退出”。

　　机遇与挑战

　　而对于目前华强商圈租金下降的情况，在深圳业内黄伟伦先生看来，这仅是华强北商圈发展到一定时期后必经的一个阶段。

　　其补充指，虽然面临城市更新及产业转型的挑战，但对于所处在华强北商圈的商户来说，既面临挑战，但同样也存在机遇。

　　“虽然地铁线的修建需要两到三年时间，这期间会对整个商圈的客流造成很大影响，但这对相关租户也是一个契机，例如：相关租户可借修地铁契机进行思考，什么样的产业未来能迎合市场需求，以便于地铁建成后，更好的发展”。

　　同时，黄伟伦先生还补充指，对于招租方也是一个重新定位的好时机，可以重新招入一些市场受追捧的产业，重新调整商业业态。

　　“商业不停在变，以前华强北商圈可能偏向百货为主，但目前即可根据深圳市的发展来进行调整”。

　　而对于调整，上述置业顾问陈先生表示，赛格广场的招租方目前也正在考虑重新引入其他行业的进驻，包括更多电脑厂商、数码产品公司、投资公司等。

　　不过，据了解，虽然作为招租方的赛格公司已有重新调整业态的想法，但对于租户来说，重新转行或并非易事。

　　据上述叶先生透露，其此前老板在赛格广场做打印机销售已有多年，其自身对这行比较了解，且相关客户资源已稳定，因此并不会轻易转行。

　　“目前只能继续撑下去，并在可能的情况下跟市场拼价格，降价格降至最低，达到销售目的，待地铁修建完成后，看销售情况能否有转机。”对于老板未来的打算，叶先生如此认为。