上海徐家汇中心项目175.26亿元“准地王”的五大看点

　　文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

　　7月22日消息，上海市规土局以总价175.26亿元天价挂出的徐汇区“徐家汇中心项目”地块，目前已有多家开发商在谈，包括新鸿基地产、香港怡和、恒基兆业、香港置业等。另有报道又称，九龙仓已准备筹集数百亿元资金，以投标该项目。

　　按预申请文件，“徐家汇中心项目”的开工时间为“交地后12个月内”；竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”。

　　上海市规土局以总价175.26亿元天价挂出的徐汇区“徐家汇中心项目”地块，就引起市场普遍的关注，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“徐家汇中心项目”地块从土地市场、政策调控、房企布局、打击囤地等多方面来看，共有五个关注点，笔者逐一分析与大家探讨。

　　第一、毫无疑问“徐家汇中心项目”将成为今年上海总价地王，甚至全国总价地王。

　　今年以来，上海总价地王不断刷新，2013年6月27日，上海徐泾镇会展中心3地块（02-01）最终由5号竞买人上海绿地联合福建泰坤贸易有限公司以总价47.21亿竞得，再度刷新了上海今年以来总价地王纪录。经测算，该地块成交楼板价为8539元/平方米，溢价6.74%。

　　而总价175.26亿元天价挂出的徐汇区“徐家汇中心项目”，还未竞拍已成为上海准总价地王，如无例外，或许也将成为今年全国总价地王。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好这些地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高。

　　第二、对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度，港资地产商的行动速度明显快于大陆的房企。

　　从资金实力对比来看，大陆的房企并不比港资差。我们研究发现，如果上半年楼市形势继续维持，2013年全年，龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿房企的数量，有望从去年的4家，增长至7家。恒大、中海，甚至万达与碧桂园等，都有可能在今年冲击千亿军团。而港资房企来讲，很少有那么大规模的。

　　但是，对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度，千亿军团的房企似乎落后了一步，被新鸿基地产、香港怡和、恒基兆业、香港置业等这些港资企业抢先了一步。这其中缘由现在还很难说，或许短期内来讲，这么高总价的地块对于每一个开发商来讲都不是一件简单的事情，或许部分开发商对于这么大体量的物业还存在一定经营风险的担忧。

　　而对于这些港资企业来讲，其拿地选择目标就仅仅局限于市中心优质地块，擅长于高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发，毫无疑问，这些优势成为他们首先向“徐家汇中心项目”抛绣球的重要原因。

　　第三、“徐家汇中心项目”最终通过招拍挂谁会获得？品牌房企“联合拿地”的方式或将再现这个全国准总价地王。

　　从今年的案例来说，6月27日，重庆江北区溉澜溪组团G分区G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02号宗地以底价53.72亿成交，楼面单价4342元/平方米，由万科和保利联合摘得。

　　由于“徐家汇中心项目”总价太高，最终由品牌房企“联合拿地”的方式或将再现在这个全国准总价地王。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，楼市常态化调控的市场背景下，联合拿地的开发模式逐渐盛行。联合拿地本身就是市场资源优化配置，规避投资风险的市场行为。前两年一些“地王”如广州亚运地块，证大外滩地块总价地王等项目均为几家开发商共同拿地共同开发的合作开发模式。时至今日，大多数合作开发让这些企业的“地王”继续生存了下来。

　　但在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”，各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，为了拿地获得今后开发收益也好，为了上市融资也好，为了合理配置公司资产也好，未来房企之间通过收购、参股、控股等强强联合的方式，即使政策在“土地拍卖”开发环节上有诸如保障房配建、配套等指标限制，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。

　　第四、“徐家汇中心项目”对于开工、竣工时间的约定，防止“囤地”或成为这个地块的又一大看点。

　　对于开发企业来讲，如果具备开工条件的闲置地块不开发，有可能面临地块被收回或被定上“囤地”的罪名，如果要进行开发，在当前市场环境下，如何把握好市场发展周期与项目的产品开发周期？如何使这些地块比较合理进入开发环节，也成为开发企业比较关心的话题。是“囤地”还是开发？房企很有可能视项目本身情况，对是否开工、如何开发作出决定。

　　但是，“徐家汇中心项目”的开工时间为“交地后12个月内”；竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”。这就由不得房企开发不开发，因此，从这个角度来讲，防止“囤地”或成为这个地块的又一大看点。

　　但是，历来政府打击“囤地”都是“杀鸡儆猴”，这次“徐家汇中心项目”竞拍成功后能否严格执行对于开工、竣工时间的约定将成为市场、媒体等关注的焦点。

　　第五、龙头开发企业抗市场风险能力较强，多次拍的“地王”吃下去就不会再吐出来，也就是说很难再有退地的市场风险，这样，可能导致楼市调控成果功归一篑。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“徐家汇中心项目”“准地王”项目的开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾过去的地王，要么像央企地产企业那样拥有充裕的现金流作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信、境外融资等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿“地王”，也是大型开发企业不会盲目退地的基础。当前，以龙头开发企业为主的企业，无论在融资渠道还是市场份额占有上均有比较大的资金周转能力及市场优势，因此，这些企业一旦获得市中心优质地块“地王”就难说再有退地的市场风险。

　　这样，一边在进行楼市调控，而另一边地王频出，尤其是像“徐家汇中心项目”这样百亿地王的出现，可能导致楼市调控成果功归一篑，引起市场一片哗然。