融创43.24亿斩获北京农展馆地块 地王频现引发房价忧虑

　　冷藏了长达9个月的北京农展馆地块昨日重出江湖，便引发市场轩然大波。

　　21亿总价，楼面价超过7万/平米，预计售价超过15万/平米，创造了全国的单价地王。而这一地王的制造者是前几日还在说“土地市场风险在积聚”的孙宏斌和他的融创中国。

　　不仅仅是北京，上海今天也有很大几率会迎来自己的历史最贵地块。而同时出让的准地王还有杭州和苏州的两个地块。

　　但是让业内担心的是，地王频现很可能会加大楼市调控的压力。这终究还是一场带着镣铐的狂欢。

　　售价或突破15万/平

　　“地价暴涨，土地市场的风险在积聚。”8月27日，孙宏斌在融创的中期业绩发布会上这样说道。

　　可是，就在人们口中的这位“激进者”似乎开始变得谨慎时，他却又毫不犹豫地吞下了被市场瞩目已久的北京地王。

　　去年12月时，出让在即的农展馆地块突然被封存，外界纷纷猜测，主管部门此举是为了避免给当时已经升温的楼市再推波助澜。因位置优越，该地块一经推出便被贴上“准地王”的标签。8个月之后，这宗被一众开发商虎视眈眈的地块终于解禁。

　　在9月4日下午的该地块现场竞价中，腾讯财经看到，融创的举牌代表从一开始就是志在必得之势，在仅有的9次举牌中，有5次是融创举牌。让同场比拼的中海、住总、和裕等实力派对手甚至显得毫无招架之力。

　　竞拍开始不到10分钟，到第9轮竞价，融创便以21亿元的出价触到价格上限转而进入配建医院面积的竞拍，而后经过60轮配建面积竞拍，融创继续以配建27.8万平方米医院面积拿下该地块。

　　21亿的地块总价，再加上开发商需求额外增加22.24亿的医院投资。意味着融创在拿地阶段需要为5.9万平米支付43.24亿，平均楼面价达7.31万/平米。

　　北京中原地产市场总监张大伟分析，以今年成交均价最高的5个项目看，如果仅按照7.31万的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，项目成本则起码高达10万，而如果剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到12万以上，这一价格已经全面超过北京在售的所有物业，销售价格必须突破15万/平米。

　　目前，农展馆商圈的二手房均价在5万/平米左右。这就意味着，二手房和楼面价再度出现了倒挂的现象。

　　融创再激进？

　　“我其实不是一个激进的人。江湖上都说我激进，我真的不是一个激进的人，我骨子里是一个偏理性的人，厌恶风险。”当孙宏斌说出这句话时，并没有多少人愿意听进去。

　　因为话音刚落，融创便联合央企葛洲坝以41.2亿元竞得北京大兴区亦庄新城两幅地块。半个月之后，融创又在上海完成了一项作价5亿的收购。

　　昨日，聚光灯再一次打在了融创和孙宏斌身上。来自链家地产市场研究部的统计，融创2013年在京拿地支出为62.2亿元，已经达到去年全年的2倍。

　　从业绩来看，融创上半年完成收入85.63亿元，同比大增99%；毛利达17.79亿元，同比增长29%；核心净利润8.45亿元，同比增长39%。同时，公司合约销售额达到236亿元，同比增长89%。

　　快速增长的业绩数字加上账面上握有144.95亿元的现金，外界普遍推测融创将在下半年采取猛烈的土地攻势。

　　但孙宏斌却跟媒体说，目前土地市场竞争激烈，风险正在积聚，以北京为例，地价暴涨的速度远大于房价上涨的速度。因此，融创极为注重土地的风险，即使在最为看重的一线核心城市，也绝不盲目冒险拼地。

　　而在谈到高价拿下亦庄地块时，孙宏斌说到，北京的房价还会往上走，但房价不可能像现在地价长这么快，所以地价肯定不理性。融创会坚持拿适合做高端的地，坚决控制在预期内。

　　对于农展馆地块超7万/平米的楼面价，孙宏斌在昨日晚间表示，“这是一个预期内的价格”，也是战略选择的结果。

　　但最终或超过15万/平米的售价，在楼市政策并不明朗的情况下，仍然可能是一个“赌局”。

　　要做高端项目，能获得高利润的一线城市是必然选择，但包括融创在内的开发商们也发现，这些城市的门槛越来越高。易居研究院发布的数据显示，8月，一线城市土地成交建筑面积为1003.3万平方米，环比增长24.1%，同比增长38.9%；成交均价为5335元/平方米，环比下降24.1%，同比增长198.4%。

　　事实上，随着地价等主要成本因素的上涨，房企的利润率正在下滑。

　　地王再现波及房价

　　除了北京的农展馆地块，备受关注的上海徐家汇地块也将在今日进行挂牌竞价。如果不遭遇流标，该地块即便是底价成交，其起始价175亿元的身价，也足以让其成为上海有史以来总价最贵的地块。

　　而杭州华家池地块、苏州金鸡湖地块也都将在9月5日集中进行出让。杭州华家池地块起始总价高达97亿，有望冲击杭州的总价地王；而苏州金鸡湖地块起始楼板价约为8738元/平方米，则有望追赶苏州的单价地王。

　　如无意外，三宗地块的成交总价将超过300亿元。而这些高价地的背后，除了手头资金较充裕外，也是开发商对未来房价预期的一场赌注。

　　“我们每块土地都有一个非常严格的上限，贵一分钱我们都不要了，我们会对市场进行判断，进行测算，30%的毛利率是我们的底线。”孙宏斌曾这样解释自己的拿地策略。

　　事实上，土地市场的热度早已经传递到房价。从克而瑞研究中心监测的15个重点城市数据来看，有8个城市的房价涨幅已经超过了年度限额，分别是北上广深和厦门、南京、郑州和沈阳。有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，房价和地价是互为因果、相互推动。一方面，开发商在购地时总是以现在和未来的房价为依据去评估地价；另一方面，土地供应僧多粥少，造成开发商开发成本迅速提高，必然被转移到房价上。

　　这种趋势显然也被政策层关注到。媒体报道称，住建部等部门组成的调查小组近期对各地房价上涨进行了总结，列出了一份房价过快上涨名单，并要求各地采取措施保证年度房价控制目标的实现。

　　9月2日，房价涨幅排前的郑州市宣布当地限购令升级。人们普遍关注到了这一说法：对于年满20周岁的无住房单身人员（包括户籍人口），限购一套住房。

　　让不少业内人士较为担心的是，地王再现在很大程度上会增加未来楼市调控政策的压力。中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一呼吁，应建立地价房价联动机制，给公众一个未来住房不会太紧张的明确预期。