高溢价扩张背后暗藏隐忧 蓝光集团欲加速借壳上市

　　虽经历几年坎坷的借壳上市之路未果，四川蓝光实业集团似乎并不想放弃。

　　一直盛传被蓝光借壳的“壳公司”迪康药业，9月5日再发延期复牌公告。公告称，在停牌期间，公司与大股东四川蓝光实业集团有限公司、相关中介方就重组预案进行了大量的沟通和论证，由于重大资产重组涉及的资产范围较广，相关工作较为复杂，公司无法在9月6日复牌，公司股票继续停牌30天。

　　虽然迪康药业重组方案尚未最终确定，但根据迪康药业此次发布的公告，迪康药业要注入的资产是正是蓝光集团旗下房地产业务-四川蓝光和骏实业股份有限公司。

　　由此看来，蓝光借壳上市似乎已成定局。

　　蓝光加速借壳上市

　　然而，看似已成定局的借壳上市之路，蓝光却足足走了五年。

　　早在2008年6月，蓝光集团以每股6.14元、总竞拍价3.3亿元，取代因债务问题而急欲转让上市公司控制权的迪康集团，成为迪康药业的大股东，持有后者5251万股的限售流通股，持股比例占29.9%。

　　而在上述收购之前，已有不少媒体猜测，蓝光集团一旦顺利完成重组，ST迪康有望转型房地产，从而成功实现借壳上市。

　　然而，在蓝光收购迪康集团股份不久，国际金融海啸对中国的影响便开始加剧。加之汶川大地震以及此前过激拿地等影响，蓝光曾一度陷入资金困局。

　　眼看借壳迪康药业上市之路遇阻，蓝光集团在2011年迪康药业实施了超预期的10转15，股价一路暴涨之后，在2011年3月到2011年11月短短的8个月时间内，累计减持5299万股。减持的股份占总股本的14.9%。

　　到了2012年，蓝光集团对于上市似有退意，再次减持8.03万股。当时，蓝光集团对迪康药业的持股比例降至13.97%。截止目前，蓝光集团还持有迪康药业6135万股，今年上半年尚未有减持动作。

　　然而，随着房地产重组“闸门”重启预期的加强，蓝光集团对迪康药业的态度有所转变，并且开始加速借壳上市的步伐。

　　今年7月12日，迪康药业发布公告称，因正在筹划重大事项，鉴于该事项存在重大不确定性，为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免造成公司股价异常波动，经公司申请，股票自2013年7月12日起停牌。

　　并且，在此后的7月19日开始到8月16日期间，迪康药业便以资产重组为由，连续发布5次继续停牌公告。其中，在8月15日，迪康药业在停牌1个月后发布公告称，大股东蓝光集团正在与公司进行重大资产重组。

　　高溢价扩张暗藏隐忧

　　对于蓝光长达五年的曲折上市之路，或许也是为近年来开苏发展而做更多融资上的准备。据一位接近蓝光人士称：“蓝光属于扩张型房企，需要大量的现金来支持其近几年的快速扩张步伐。”

　　但是，另一位熟悉蓝光的业内人士分析道：“蓝光快速扩张下仍存在一些问题。”

　　其称，与其他买地之后静等土地升值的房企不同，蓝光通常以高溢价买地，之后迅速开发。

　　在2012年8月和9月，蓝光地产突进昆明，分别以106%和75%的溢价率取得西山区老海埂路片区两地块，总耗资4.4亿元。今年4、5月份，蓝光分赴青岛、长沙和无锡拿地，总耗资12亿元，其中长沙项目溢价率86%。7月底，蓝光地产重庆拿地耗资4.56亿元，溢价率115%。

　　对于上半年所拿的长沙、青岛与无锡地块，蓝光曾公开表示计划12月份要全部开盘。也就是说，蓝光给自己定下的运作周期是7-8个月。

　　对此，熟悉蓝光的业内人士分析说：“蓝光高溢价获取土地后，马上进行开发。因此，蓝光的土地利润要比其他开发商少很多。”

　　成都业内人士对观点地产新媒体表示，蓝光的另一个问题则是，“目前蓝光做的主要是刚需型住宅，在产品线的多元化上有一定的局限。”

　　据了解，目前，蓝光住宅开发上有COCO系、幸福系。其中，蓝光COCO系列产品，属于标准化、流水线式的刚需产品。

　　这种满足刚需的模式虽然很容易被复制到全国各地，但“如果蓝光想要有一个大的发展，显然，只靠刚需产品是不够的。”该名业内人士说，“虽然蓝光也有其他类型的产品，但可能因为运营经验以及资源的缺失，市场反响并不怎么样。”

　　据调查，蓝光除了做COCO系、幸福系的刚需类产品外，也有诸如蓝光公馆1881、蓝光观岭等豪宅系列的产品。

　　其中，蓝光观岭项目位于成都市金堂县观岭大道旁，该项目在09年起开售，一开售就与其他豪宅一样面临去化较慢的问题。

　　为了加快销售，蓝光甚至在在2012年4月曾推出“六折清货外送公寓”的促销活动。

　　当时只要购买观岭280-450平方米中任一户型的独栋别墅，除了享受六折的优惠外，还将赠送40多平米的威尼斯度假式酒店公寓。据了解，当时蓝光观岭的别墅的销售均价为1.3万元/平方米。

　　然而，蓝光观岭在开售四年后仍有部分剩余房源。

　　对此，该业内人士分析说：“这主要是因为蓝光在发展豪宅项目上经验和资源不是非常充足。”

　　最后该人士称：“蓝光的发展速度太快，其资源、经验、配套以及人才等方面都还需要进行完善，蓝光还有很长的路要走。”