中国养老地产实际上多为忽悠 成低价圈地把戏

　　中国正面临严峻的“老龄化”问题。据悉，今年年底或明年年初，60岁以上的老年人将突破两个亿;到2025年，这个数字会突破3亿。老龄人口数量上升，以及中国目前“4—2—1家庭”模式的到来，“中间代”扶养压力巨大，引发社会普遍的养老焦虑。

　　此前，清华大学教授杨燕绥的“50岁退休，65岁领养老金，15年间男的做园丁，女的洗衣服”言论被曝光，曾引发一轮全民声讨。而“以房养老”模式的又一次提出，也引起多方的质疑。但足以看出，养老问题之于当前中国的紧迫性。

　　每个人也都会经历赡养父母的过程，而自己同样也要面对老的那一天。因此，该如何养老，如何让老人晚年有依，成为一个永不过时的热点话题。因此，潜在的市场商机吸引了众多投资者进入养老产业市场;而养老地产作为该产业中的一环，已被越来越多的企业觊觎。

　　企业蜂拥养老地产蛋糕很大不好啃

　　银发潮的来临，冲击着中国传统的养老模式。养老地产成为众多银发产业中，较为瞩目的一块。

　　“中国从上世纪70年代末开始实施计划生育，现在计划生育实施以来的人都30多岁了，形成了一批421的家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子。421家庭出现以后，对家庭的养老功能形成了冲击。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊去年接受采访时曾说到。

　　今年初，《中国青年报》对14608人进行的调查显示，87.6%的人希望父母住进养老地产。据悉，这一万多的受访者来自全国31个省(自治区、直辖市)，90后占12.9%，80后占51.8%，70后占24.9%。现实的人口问题，以及调查统计的结果，客观反映了公众对于养老地产的强大需求。

　　而在近日，国务院颁布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中提到开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施等内容。因此，有业内表示，无论是政府政策还是社会目前的需求，都将进一步推动企业对养老地产投资的热忱。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强对中国新闻周刊网记者表示，看好养老地产在中国未来的成长空间。“为什么这么多企业投入到养老地产，我想可能和我们国家目前老年人口占比的明显提升，老年人群对未来养老需求的增长是分不开的。”陈国强说。

　　据悉，包括万科、保利、招商、金地在内的30多家房企已在全国范围内大力开发养老地产，也在侧面反映了该领域的未来潜在利益。当然，看上这块“大蛋糕”的不止是房企们，一些保险公司和央企也在进驻这一领域。从去年年底起，泰康人寿和合众人寿等险企便先后正式对外宣布，销售与养老保险产品挂钩的养老地产;中石化也在今年4月上旬斥资80亿元在四川布局养老项目。有报道称，“房企系”、“保险系”和“央企系”这三类企业投资额已超过千亿元。

　　不过，养老地产目前还存在着资金回笼慢、回报周期长、运营模式复杂等诸多难题。“现在还是整个处于一种初级阶段。”陈国强对中国新闻周刊网记者说。

　　据中国房地产报报道，10年前，北京太阳城集团进入养老产业市场，然而直到十年后，集团董事长朱凤泊在接受记者采访时才表示：“经过10年的艰苦经营，太阳城依靠对管理模式的探索，才逐步走出亏损开始盈利。”

　　业内：养老地产难符其实年轻人不少

 　　各路资本的到来，带热了养老地产的开发，但是质疑声也随之而来。目前的一个现实情况是，很多养老地产项目都是针对中高端人群。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强对中国新闻周刊网记者说：“实际上社会机构投入到这个领域，还是更看好中高端的养老市场。”

　　“政府要办的养老是普遍服务性质的，是提供给普通消费水平的老年人的。而地产和险资等社会资金要做的，是高端或变形的房地产开发。”北京一名做过养老地产项目的私募人士称，无论是高端养老项目还是低端养老项目，面对的政府优惠政策是一样的，但现实的结果就是，地方政府的经济发展需求与险企的逐利需求，在高端养老地产上达成了一致。

　　而在国家应对人口老龄化战略研究秘书组副组长、中国老龄研究中心主任党俊武看来，真正需要服务的人有没有能力购买，这是最大的问题。有质疑认为，保险企业享受了多重优惠，却将养老地产推向高端，是在用纳税人补贴富人。据《第一财经日报》报道，有业内人士分析称，大品牌保险企业到了地方，或多或少都会获得当地政府的优惠扶持。

　　报道举例了一款与养老地产项目泰康之家挂钩的“财富尊赢”保险理财产品，据相关负责人介绍，截至9月5日，泰康之家第一期2000套住房已经签售 1300多套。缴纳完第一年的35万或20万之后，可以签订保证入住合同。供职于美国通用电气公司的王先生在放弃购买这款产品后，在泰康人寿客户高端推荐酒会上当场表达了自己的疑惑：“既然是一款纯商业性质的产品，为何不按照商业规则运作，而要享受政府财政补贴、各种低价以及各项优惠政策，这不是拿着纳税人的钱补贴富人吗?”

　　对于针对高端人群的养老社区，是否应该享受政府优惠与补贴，顾云昌表示，“政府给一定政策支持是必要的，但要这个过程中也要严格把关，如果最后变成倾向于对高收入者或者盈利性企业的补贴，这就背政策初衷了。”

　　另据北京商报报道称，有业内人士透露，不论太阳城还是九华山庄(北京2个养老社区)，所住年轻人并不在少数，养老地产其实大多名不副实。

　　万科首个养老地产项目，位于杭州的万科随园嘉树售罄之际，总裁郁亮就直言售罄并不意味着这一项目的成功，因为买家多为40岁左右的“少壮派”。

　　而万科在北京的收个养老地产项目——万科幸福汇，也被网友反映，该项目内实际只有146套老龄公寓房源将试点养老地产，而且距离周边的大医院有一定的距离，无法享受到就近的医疗服务。而楼盘最终买家大都为有刚性需求的年轻人。

　　养老地产多忽悠实为低价“圈地”把戏?

　　尽管众多企业试图挤进这一领域，但是不少业内专家认为，近年来，养老地产实际建成项目并不多，甚至有“挂羊头卖狗肉”的现象。远洋地产总裁李明就曾直言：“中国现在的养老地产实际上还是忽悠的多。”

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强对中国新闻周刊网记者表示，“中国现在这种比较名副其实的养老地产还不太多，有不少开发商投资商，带着比较功利的目的，或者说‘挂羊头卖狗肉’，利用低廉土地价来圈地，应该说带有这种目的的企业还是不少。”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，她曾经收到的一封邮件中说，美国最大的养老集团在中国考察以后决定退出中国市场，“对方认为中国老年居住区的发展，迈进了房地产投资的陷阱。”

　　然而，“当下国内多数的养老地产项目和旅游地产一样，开发商最根本的目的还是卖房子。”中房信分析师薛建雄认为，养老地产无非是开发商炒作的一个新概念和新噱头。

　　日前，《人民日报》海外版报道更指出，在民间资本热炒养老概念的同时，要警惕有的开发商以养老地产之名，行圈地炒楼之实。

　　报道还称，此前国土资源部针对30多个养老项目用地的调查显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。房地产业内人士表示，很多开发商打着 “养老地产”的名义，低价拿地，实际上仍然在做普通住宅，只是搭配少量养老服务设施。有的甚至仅仅包装一个“养老房产”概念作为拿地的策略。

　　美国老年公寓协会会长、养老地产公司BelmontVillage创始人PatriciaWill谈到养老地产的中国前景，她强调“养老地产其实是房地产、酒店管理和护理三者结合的产物。如果只做好房地产这块，就漏掉其他两点”。

　　公众理想中的养老地产什么样?

　　“市场应该是刚起步不久，至少这几年的资金增长量很快，但是真正形成那个可以投入使用的或者能否形成一个好的商业模式来持续发展，这样的案例还不多。”中国房地产学会副会长陈国强对中国新闻周刊网记者说。

　　中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧认为，为了避免养老地产成为房地产泡沫的延续，下一步需要政府层面结合“养老地产”的特点出台相关土地供应政策及规范措施。

　　而针对目前养老地产项目偏向中高端的问题，陈国强告诉记者，比较高端的养老社区或者养老产业，它实际上是市场化比较高的一个领域，针对的人群也是社会上中高收入人群。对于中低收入甚至贫困人口，政府需要建构一个多层次的养老保障体系，现在对于中低端这一块，政府通过公租房廉租房或者救济金的保障啊，不同城市标准不一样，都有相关的安排。但是，这个制度可能不太完善，覆盖面上还有不到位的。”

　　那么，公众理想中的养老地产到底是什么样的?

　　在中青报的调查中，有73.4%的人首选了“医疗护理等配套服务齐全”，其次是“小区绿化风景好”(60.8%)，第三是“物业服务注重老年人需求”(56.4%)。此后便是无障碍设施便捷(55.0%)，交通便利(51.9%)，价格适中(49.0%)等。

　　正如业内专家的观点，对于养老地产来说，主体并不在地产，而是有关养老的各种配套设施，比如老年护理、乐龄服务、医疗康复，这些才是养老地产的核心和项目盈利的主要来源。

　　今年的9月27日，天津市规模最大的新型养老综合体开工奠基。所谓养老综合体，即是提供养老、养生的一体化解决方案。正如前述专家所提到的各种配套设施，养老综合体是有养老院、医院、购物中心、食品基地、酒店、学校、公园、宗教场所、公寓等相互作用，高度集合的养老养生为主题的，满足养老需求的一个建筑群体。

　　中国房地产协会老年住区专家委员会的乌丹星认为，纵观澳大利亚、日本及我国台湾的养老产业，都是医疗机构先行。在乌丹星看来，不能把“养老综合体” 等当成纯粹房地产项目来开发。“养老产业最大的特点，与福利、服务密切相关。养老产品卖的绝对不能是房子，而是房子后面和房子里面的东西。”

　　正像日本养老产业专家鞠川阳子所讲，养老地产“不适合于急功近利型投资商”，做养老地产的企业，不仅需要有足够的经济实力、运营能力，还需要具有长期经营和诚信重诺的社会责任心。