北京土地价格“三级跳” 明年房地产市场该如何调控？

　　今年北京的土地市场，只要一拍地，就是猛涨。

　　11月4日，北京国土局现场共出让了8宗配建竞价地块，总成交金额高达87.69亿元，其中6宗为自住型商品房用地。值得注意的是，纯市场化的商品房用地地价再度飙涨。

　　北京市推出“自住型商品房”，意在房地产市场的供求差，以抑制房价的上涨。但从目前土地成交情况看，由于自住型商品房用地进一步挤压了普通商品房用地，使得后者的地价水涨船高，甚至一再突破记录，而地价推动房价上涨已成近几年楼市的铁律。市场的运行趋势再次走向了政府政策的反面。

　　地价三级跳

　　11月4日北京土地出让的情形，具有巨大的象征意义，并预示着北京楼市明年的走向将严重分化。

　　当日北京共有8宗住宅用地成交，出让总额达87.69亿元，规划总建筑面积118.3万平方米，其中，配建自住型商品房的面积达64.97万平方米，配建公租房的面积9.74万平方米，配建经适房的面积7.8万平方米，配建限价房的面积8.51万平方米，留给纯商品房的面积只有约20万平方米。

　　其中，最引人关注的是位于北京朝阳东五环边上的东坝南区地块。东坝南区地块总建筑面积为93534平方米，除配套设施外，还要求配建限价商品房8500平方米，限价9900元/平方米，配建自住型商品房5万平方米，限价2.2万元/平方米。据测算，剩余的普通商品房楼面地价约3.7万元/平方米。而目前，地块周边二手房的房价目前为2.8-3.8万/平方米。面粉超过面包价的情形再度出现。

　　当天同时出让的海淀东升乡（清河盒子房厂土地一级开发项目）地块被合景泰富拿下，剔除保障房后，该地块商品房用地地价为48000元/平方米，总价5.4亿元。其中，配建17000平米公租房。

　　该地块拍出后，清河华润橡树湾某负责人十分感慨地表示，清河楼面价都已经到48000元/平方米，那我们的项目要卖到多少钱合适呢？据了解，橡树湾去年推出的房源售价为36000元/平方米，现仅剩最后一期，其售价也已从最初预计的48000元/平方米调整为55000元/平方米。

　　此前拿过地王的融创、泰禾等相关人士，看到11月4日拍出的高价地后，均表示，“这样看来，我们以前拿的地王真不贵。”

　　21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，11月4日北京土地出让的住房结构，完全符合政府调控房地产市场的初衷。纯商品房所占比例不足四分之一，包括自住型商品房在内的所有类型保障房，所占比例超过75%，其中自住型商品房占比超过一半。

　　根据10月22日北京市住建委宣布的计划，假如明年自住型商品房供应量是5万套，加上其他类型的保障房，真正可供建设纯商品房的土地已经不足四分之一。

　　正因如此，醒悟过来的开发商，争夺土地到了白热化的程度。无论是限价房、自住型商品房还是纯商品房的用地，只要是土地，先抢到手再说。因为，如果不想建保障房，甚至可能被挤出北京市场的大门。至于纯商品房，则是没有最高，只有更高。如亦庄河西区X13R2地块，均摊后的纯商品房楼面价突破6万元/平方米，而此前的8月14日，融创葛洲坝联合体夺得的亦庄B01R1-1地块，楼面价是2.8万元/平方米。

　　明年房价如何调控？

　　业内人士预测，按照东坝地块3.7万元/平方米的地价，上市后的售价可能达到6万元；清河4.8万元/平方米的楼面价，上市价格甚至难以想象。

　　桑豫峰认为，从地价来分析，2014年的北京商品房价格，仍将暴涨，否则根本无法支撑已经高到离谱的楼面价。她不无担忧地表示，从目前整个房地产市场的结构来看，纯商品房所占比例急剧萎缩，楼面价迭创新高，决定了2014年以后已属“少数派”的商品房已不可避免地走向豪宅化。这也是业内现在普遍的看法。

　　CRIC分析师李莹也认为。“自住型商品房”有助于缓解当前刚需楼盘供应不足的压力，也是在对地方土地财政收入影响不大的前提下，稳定房价预期的上佳做法，因而对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义。但是，普通商品房供应受到各类保障房用地的挤压，可能也会倒推房价上涨。

　　然而，令人感觉矛盾的是，11月初坊间再次传来政府部门收紧限价政策的信息。如果恢复今年二季度的做法，商品房售价几乎全部要由政府来审核，实际上也就是由政府来定价，那么，今年年底出让的这批商品房用地，明年上市时的售价，能否达到开发商盈利所希望的价格，仍然是未知数。

　　对于北京市持续收紧的限价政策，华远地产董事长任志强再度炮轰称，“真是荒谬。地价都超过四万了。”

　　央行2013 年第三季度储户问卷调查显示，认为当前房价“高、难以接受”的居民占比较上季度提高了0.9个百分点。

　　桑豫峰认为，行政管制解决不了商品房市场的问题，尤其是房价的问题，政府之手用得过于繁密，甚至还会使问题复杂化。目前，业界共识是，这些问题的最终解决，仍然必须依赖于房地产长效机制的尽快建立，以及土地出让制度尤其是集体建设用地制度的改革，房地产税收制度的改革等。