相卫集团“基因突变”：由开发商变身“地产基金”

　　2011年，在政策对开发商贷款进一步限制后，不少地产商转战地产基金，有的是在自己的商业版图上另外开拓一块业务，但从温州搬至上海的相卫集团发展有限公司（以下简称“相卫集团”），却是异常坚定的转型：处置过往开发的楼盘，专注于私募投资。

　　对此，相卫集团总裁黄相文的解释是：“房地产行业生产周期长，拿地以后的开发到销售完成，是行业中最为市场化的一部分，我们希望退出这一领域，专注于做房地产基金，与开发商合作。”

　　相卫集团2009年开始转型，甚至早在2007年就进行私募股权投资，但它最终是2012年借上地产基金迅猛发展的东风，彻底转型为投资集团。

　　初涉 “地产基金”

　　早在2009年，相卫集团就做过准“地产基金”的投资案例。

　　当时有个未上市房企，在常州有个项目非常缺钱。这家企业通过黄相文的银行朋友找到相卫集团，集团风控团队在看过这个项目后，觉得风险可控，决定投资；与此同时，黄相文与其他有意向的潜在投资人沟通，大家商量后，投资方案出台了。

　　最终，相卫集团与其他几家公司合作，以股权的形式投资这个项目1.2亿元，这1.2亿元占整个项目50%的股权；其中，相卫集团出资6000万元，即占项目总投资比例的25%，相当于是“基石投资人”；此外，开发商对相卫集团有投入资金年化18%的保底承诺，即未达到年化18%的收益，则由开发商补齐。

　　2012年，相卫集团与当初合资入股的几家公司，各自卖掉自己持有股权的一半。由于这个项目有年化30%的收益，所以相当于几家股东拿回了略高于当初投入的资金，还持有项目25%的股份——这是这笔投资的净利润。

　　黄相文告诉记者，当时做这个项目时，并没有想到要做成“地产基金”，只是单纯地想做地产开发中间那一段，即既不拿地、也不介入销售完成之后的事情，所以就以这种方式介入项目。而在今天看来，这个项目是一个股债结合的“地产基金”。

　　为何转型？

　　黄相文曾创业做过外贸，也曾在国有银行担任过支行行长。2006年，因为一些原因，他放弃这些，加入相卫集团

　　携银行背景和企业管理经验，黄相文带领管理团队，开始相卫集团坚定转型，企业内部称作为：“基因突变的自我升级”。

　　然而，实际上，相卫集团之所以转型地产基金，还有其他真实朴素的原因。

　　黄相文算过一笔账：“一个项目，我们投了5000万，合作方投了5000万，这个项目赚了4000万，他们分走2000万，我们拿2000万。他们拿走的2000万是净利润，我们拿走的2000万其中还有500万的费用。比如做尽职调查等，与其这样我还不如以基金的方式做。所以我们开始做专门的地产基金，集团公司自己投时，也当成是一个客户，以集团名义的投资同样收取管理费用。”

　　于是，2009年，有限责任企业上海相卫投资管理有限公司（以下简称“相卫投资”）成立了，它是相卫集团的全资子公司。

　　黄相文口中的“管理费”，是指利润分成。即一个项目赚的净利润，相卫投资根据事先合同的约定，拿其中的10%-25%不等；如果这个项目不赚钱，那么相卫投资则不拿管理费。

　　而相卫集团利润的重要来源，不是靠管理费，而是自己兼做LP获得的回报。据黄相文介绍，相卫投资以往的大部分基金中，相卫集团平均出资额高达30%。“如果我们都不相信自己所投资的项目，那么投资人就更不会相信我们。”

　　相卫投资比较典型的地产基金有两种，第一种是最简单的结构，无优先劣后的区分。开发商向相卫投资承诺一个年化收益的回报，相卫投资再向LP承诺一个年化收益的回报，两者之间的差价就是相卫投资的利润。

　　第二种则是有优先和劣后，在募资时，LP可以选择优先，也可以选择做劣后投资人，而相卫集团通常会出一部分资金做劣后。优先投资人可以获得稳定的预期回报，而劣后投资人承担更大的风险，但也获得更高的收益。

　　比如，相卫投资去年做过一个第二种方式的基金。有个开发商的信托资金到期了，但销售款还没有全部到位，需要融资偿还信托。相卫投资给它做了一只期限6个月的基金，相卫集团出资一半自己作为劣后投资人。最终，劣后投资人的年化回报，高于优先投资人十几个百分点。

　　速度还是规模？

　　相卫集团的这种方式，获得了一群忠实的LP。

　　上海的一位民营企业家陈诗（化名），已经投资了三期相卫集团的基金，他最先投相卫投资的产品，是自己有朋友买了后回报不错，就介绍了他过来。他平时不买债券、基金和信托产品，而更偏好相卫集团的这种私募产品：一是因为相卫集团投资时，都会拿地作为抵押；二是因为，与信托公司不同的是，相卫集团愿意做劣后承担风险。他也认为目前的地产形势看不清楚，“我不买超过一年的产品，我觉得房价不会一年内跌去一半，那相卫集团的投资就是安全的。”

　　相卫集团的员工也有很多买了公司的产品。一位杭州的员工除了自己买，还发动亲戚朋友买，理由与陈诗的接近。他认为，相卫集团的产品，最坏的情况，还有房子和地，所以“本金是安全的，投资嘛最好是能赚钱，最坏的情况下能保住本金。”由于相卫集团投资项目时，主要融资渠道是集团自有资金与过往熟悉的LP，所以，相卫投资资金到位非常快。

　　黄相文告诉记者，过往做过的最快的项目，从接到开发商的融资需求，到相卫集团在第三方协助下做完尽调与放款，只用了62个小时。这样的速度，让相卫集团可以接到一些回报率很高的项目——帮开发商解燃眉之急的资金，方能获得超额回报。为此，相卫集团今年获得超过年化19%的回报率，略高于去年。

　　当日历翻到 2013年，地产基金大热。由于大量资金的加入，地产基金的行业回报率在下滑。而这对资金规模稍小的相卫集团来说，则可谓挑战。

　　相卫集团市场部人士告诉记者，截止到10月底，相卫集团管理过的地产基金的总规模接近20亿。

　　其实，相卫集团也曾考虑，“是否再激进一些，寻求更多的募资渠道？”但那样势必带来两种结果：一是，募资成本提高；二是募资时间拉长，投资项目时速度会慢下来，或许就会错过部分风险可控但回报率高的项目。对于相卫集团来说，这是个问题。

　　这个问题给相卫管理团队提出了挑战。相卫集团是否需要将规模做大，从而杀入红海市场？还是要稳扎稳打，做好自己的细分市场，作为中小企业全面资本解决方案的提供方？黄相文认为，相卫集团需要不断调整自己以满足客户的需要，所以不会有一个最终的答案。

　　与此同时，相卫集团加快了风险投资领域的尝试，并投资了一些TMT、高新科技领域的企业。