富力地产业绩“慢羊羊” 高负债下觊觎海外市场蛋糕

　　12月2日早间，富力地产发布公告称，于11月30日以85亿元的代价收购马来西亚6幅土地，地价款将于3年内分四期支付。

　　公告显示，富力购买的土地包括位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块，总面积约为116英亩，将用作商业及住宅物业开发用途。

　　该土地初步计划为分期开发。待开发的物业有约350万平方米的估计可售楼面面积，将包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。

　　至此，富力地产完成了从“本土耕耘”向海外“进军”的历史转换。

　　房企“慢羊羊”

　　值得注意的是，在宣布进军海外的同时，富力地产公布了11月销售报告。

　　月内，录得合约销售总金额约为31.14亿元，合约销售总面积约为242,800平方米。与去年同期相比，分别上升7%和下降7%。

　　截止11月底，富力2013年总合约销售金额约人民币375.12亿元，销售总面积约3,083,400平方米，完成年度目标420亿的89%。

　　但鲜为人知的是，这个“420亿”的年度销售目标，早在2010年就曾提出。

　　资料显示，作为较早在港上市的“华南五虎”之一，富力地产2005年以红筹上市，红极一时。在最辉煌的2007年，公司在房企排名中一度排名第四，仅次于万科、绿地、中海。

　　然而好景不长。2008年后，富力一度陷入经营窘境，在后来的很长一段时间，公司年销售额胶着于300亿左右，勉强跻身房企第二阵营。

　　直到今年，富力地产终将达成昔日定下的目标时，碧桂园、恒大这些小伙伴们，已向千亿目标冲刺。

　　高负债的赌注

　　不满于过去几年的温吞业绩，富力地产正在重回扩张路线。

　　今年以来，该公司推出一系列新项目，在广州、北京、海南等地加大推盘力度。同时一改近年来的拿地策略，明显加快拿地速度。据近期花旗一份报告，公司今年以来斥160亿购入16个项目，拿地面积比去年全年激增约5倍。

　　规模扩张之际，公司对于资本的渴求亦逐级递增。

　　据相关资料，今年年初富力已发行了6亿美元的优先票据，用于支撑今明两年业绩快速增长的需求。8月29日，该公司宣布将在国内发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券，债券期限5-10年。

　　体现在账面上，是富力扶摇直上的负债率。数据显示，在进行相应的策略调整后，其净负债率一度从2008年的123.8%下调为2012年末的86%。但今年披露的中期报告显示，该数值已回升至100.9%，罕见于内房股的。向来以“高杠杆”著称的恒大，负债率也已经下降至58.4%，更遑论素来谨慎的碧桂园、雅居乐等。

　　对此，花旗分析认为富力短期内料去杠杆化的机会低，预期负债比率在未来几年会徘徊於90-100%的高水平。

　　当时半年报披露后，曾有富力相关人士接受媒体采访回应称，净负债率上升主要是由于上半年公司集中买了不少土地，几乎完成了全年的购地目标。

　　但据此说法，富力在年内的拿地份额已经足够，突然在年末耗巨资添此意外之笔无疑更加垒高负债率。

　　觊觎海外蛋糕

　　报告中，富力地产方面阐述，其一直在探索机会将物业发展项目扩展至中国境外，以期打入快速发展的海外市场及推动集团的增长。长远而言，收购该土地开发住宅及商业销售物业将在收益及盈利能力方面巩固竞争力。

　　易居克而瑞信息集团研究中心研究经理朱一鸣分析称，现在房企进军海外市场是很普遍的事情，像万科、绿地、碧桂园等企业都在海外获得了成功。因此对于企业来说，如果有这个机会和实力，往外走对企业来说利大于弊。

　　他表示，富力这几年在销售业绩上增长不如其他一些大型房企，但是商业物业运营的还是不错的，这次进军马来西亚市场的项目就有零售物业、办公楼、酒店及购物商场这些业态，对富力来说运作起来比较得心应手。

　　不过，也有相关人士指出，富力进军马来西亚的决定，已经吹响了异地竞争的号角。

　　同样在马来西亚柔佛州新山市，碧桂园在海外的首个项目金海湾于今年8月份正式开卖，仅两个月时间，金海湾成功卖出6000多套房子，实现近百亿元人民币销售额，有望成为马来西亚第一大开发商。

　　上述人士分析，在富力已披露的开发信息中，两个项目产品业态相似，目标重叠度较高，而依据碧桂园的客群分析，来自于大马的购房者几乎占据半数，如何加大品牌在当地的影响力，抢到分量原就不多的蛋糕，这是一个难点。

　　同时，碧桂园马来西亚反响巨大，还仰赖于声势浩大的全国式营销，以及相对低廉的价位。这对于近年节奏缓慢的富力而言，不啻为另一重考验。

　　同策咨询研究部总监张宏伟亦指出，海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。