万科“毛氏”商业地产：五年内成北京最大城市综合体运营商

　　商业地产大潮席卷全国，曾经对商业项目持谨慎观望态度的万科，日前也有了较大动作。

　　11月27日，位于北京昌平区的金隅万科广场开始试营业，12月24日圣诞节正式营业。作为组建商用地产管理部后的第一个项目，万科方面也高调表示希望将其打造成为集团商业地产的标杆项目。

　　北京的试验田

　　作为组建商用地产管理部后的第一个项目，以及万科区域中心型综合商业的一个实验性项目，金隅万科广场被作为万科商业地产的“标杆项目”进行打造。该项目建筑总面积约14万平方米，由三栋塔楼组成，两栋7层，一栋8层，由5层高的“商街”串联在一起，属于村落式商业业态。目前已投资9亿元，毛大庆预计7年收回成本，“这在商业地产领域也属于中上的水平。”

　　对于今后的运营模式，毛大庆给出了六字箴言，即“轻资产、会运营”。万科更强调商业地产与资本市场的有效结合，目标是开一个商业就争取资本化掉一个，用引入基金、国际资本来减小资金占用带给的实际压力。毛大庆毫不讳言其对凯德模式的推崇和效仿之意。

　　不过在此之前，与金隅广场有着同样示范意义的万科大都会，作为北京试验田的第一个商业项目，表现却差强人意。

　　万科大都会，位于北京CBD的核心区域，国贸桥的东南角，对视国贸中心、CCTV新大楼，总建筑面积4.2万平米。共25层，地上22层，地下3层，产品主力户型面积涵盖300-600平米。

　　该项目是万科于2010年以11.5元从中信手中收购而来。由此北京万科也正式进入商业地产。之后，该项目在改造后更名为“万科大都会”，将写字楼部分设计为企业家私人会所，对外发售，均价超过8万元/平米。借此，万科也得以在北京高端项目中拥有一席之地。

　　对于这次试错，当时即有业内人士点出，万科大都会之所以在入市近两年仍未完成销售，主要是因为企业延续了过去的思路和判断，把一个普通的写字楼变成一个高端的公寓，而这个判断显然没有符合北京市高端写字楼的需求。

　　今年1月，万科集团商用地产管理部低调成立，总部设在北京。掌舵人为万科执行副总裁毛大庆，原北京万科商业发展部总经理钱嘉担任总经理。10个月后，调整好步调的万科商业地产再次出发。

　　毛氏商业地产

　　万科商业地产的试验为什么从北京开始？按一般的想法，万科第一个选择地应该是深圳，而不是在北京。北京项目不是很多，地理位置相对比较偏。而深圳是万科的大本营，其对深圳市场的理解远高于北京市场。

　　对此，有分析师指出，北京情况比较特殊，目前的规划和以往的规划，都是大片的住宅聚集在一起，有一定的消费群体。他们对商业项目要求不是很高，做成功的可能性比较大。而毛大庆对此的回应则是，北京集中了全国金融、品牌商、人才、技术、资讯等各方面的资源与人才，具备了进行各项商业物业探索的条件，更有利于业务的持续发展。

　　另一方面，作为万科商用管理部门的负责人，北京本身就是毛大庆的地盘。在毛大庆之前，十年间北京万科换过8个区域总经理，直至2009年8月毛大庆的出现。自2010年开始，北京万科连续四年跨越百亿门槛，始终排名北京市场前三甲。

　　与住宅项目一样，毛大庆对商业地产的版图依然保持“规模化”的期许。目前，北京万科的商业地产项目总建筑面积也已超过50万平方米。包括中粮万科长阳半岛的商业配套，金隅万科广场的商业中心，万科金第朗润园有的商业综合体以及京投银泰万科郭公庄项目。毛大庆在接受媒体采访时称：“万科力争在五年之内成为北京区域最大的城市综合体运营商。”

　　对于运营商业物业，毛大庆一直强调轻资产化，并且毫不吝言其对凯德卖了再管模式的赞赏。相关分析师指出，卖了再管即为售后返租的模式，“找资金方接盘，每年给固定的利息，万科来运营来收租，通过收租获得租金和支付租金后的价差。”这也是目前轻资产运营的地产商普遍采用的方式。

　　据了解，目前北京万科商业和住宅的比例是2：8。其中80%是销售型物业，包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品，而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业。

　　除了北京地区，三年来万科的商业项目开进多个城市。相关数据显示，截止去年底，万科已在52个城市中获取了约600万平方米商业项目，其中包括18个购物中心项目，面积达到150万平方米。

　　万科多位高层亦曾公开表示，未来5年内，商业地产占比将从原来的5%提至20%。另据统计，万科计划于今明年开业的商业项目包括：深圳龙岗万科广场、深圳盐田壹海城、无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场等。其中，松山湖万科生活广场已于9月份开业，商业部分全部由万科持有。

　　面对遍地开花的商业项目，毛大庆提出的轻资产和资本化，对其商用管理团队的运营管理能力着实为不小的考验。据说成立之初，这个管理部只有10人左右。而毛大庆最近提到，经过过去两年的人才储备，万科从集团到几个主要的一线公司都积聚了一批有商业地产从业经验的人才，大家更是抱着一种“创业者”的心态在学习和实践。