旧改资金压力犹存 福星惠誉拟债权融资10亿借新偿旧

　　对于武汉旧改龙头企业福星股份而言，旧改是其业务的重头戏。但同时，由于旧改的投入与回报周期无法形成正比，今年以来，其融资方面的动作也一直未断。

　　近期，福星惠誉就通过以新债偿还旧债的动作，来减轻因旧改而带来的资金压力。

　　10亿债权融资

　　近日，福星股份公告表示，全资子公司福星惠誉的子公司江汉置业、及江汉置业的全资子公司江北置业，与华融资产签订债权转让协议。

　　具体为：江汉置业将其对江北置业10亿元的债权转让给华融资产，转让金额12.2亿元。该笔债务由江汉置业于2011年3月、5月因向武汉市豊正商贸有限公司，支付拆迁安置款而形成。

　　付款形式为分期付款，付款期限自起算日起30个月内，福星惠誉及江北置业分10期向华融资产支付完毕。

　　对于此次转让债权的目的及影响，福星股份表示，将有利于优化福星股份的债务结构，有利于合理匹配现金流量和债务结构。

　　同时，就福星惠誉此次的债权转让动作，相关分析师表示，福星股份或是出于资金方面的考虑，所以选择将债权转让出去，缓解现金压力。

　　“目前多数中小型企业，都会通过发新债还旧债的方式，来助力企业向前发展，有些企业可能手头够钱还债，但还债之后，其在拿地扩张方面的压力就会大一点”。

　　对于福星股份目前的财务状况，平安证劵新一期的研报指出，截止三季度末期，福星股份在手现金较年初增加24.2亿至38.9亿，为短期负债和一年内到期非流动负债总和18.5亿元的2.1倍。

　　三季度末期，福星股份的净负债率为58.3%，较年初下降28.6个百分点；剔除预收款资产负债率46.6%，较年初略降1.3个百分点，短期偿债压力有所缓解。

　　平安证劵同时还指出，从借款结构来看，福星股份前三季度一年内到期长短期负债占长短期借款总和的比重由年初的49.5%下降至23.2%，负债结构也有所优化。但公司城中村改造开发模式相对较慢的周转速度，决定了公司来自资金方的压力仍将长期存在；

　　此外，作为武汉城中村改造龙头，福星股份今年还新增红桥村项目，建面199万平米，楼面均价2013元/平米；同时前三季度内，福星股份还以5800万元的价格，收购获得澳大利亚帕尔玛塔项目，考虑到该项目周转速度较慢，预计将对公司未来现金流产生一定压力。

　　旧改资金压力

　　或是考虑到旧改给自身带来的资金压力，福星股份除有上述以新债还旧债的动作外，于早前，福星股份还曾宣布，为补充营运资金，优化资本结构，改善公司资金状况，拟发行不超过人民币32亿元的公司固定利率债券，期限为不超过5年。

　　根据知情人士最新消息透露，该笔融资董事会已经通过，已上报，但待证监会审批。

　　据了解，作为武汉最大的房地产开发商之一，近年来，福星股份操作了武汉本地多个城中村的拆迁改造，而这为其带来极大发展机遇的同时，也因为资金沉淀使得其面临巨大的资金压力。

　　资料显示，自2009年以来，福星股份共获取包括姑嫂树村、贺家墩、及红桥村改造项目等在内的7个城中村项目，建面692万平米，占所开发项目总规模的6-7成。

　　其中，武汉红桥村城中村改造项目由福星股份今年初获得，根据调整后的方案，红桥村项目建设总规模为171万平方米，项目所涉土地拆迁安置补偿总价款相应调整为53.12亿元。

　　而早前福星惠誉董秘冯东兴也曾坦承，公司开发的姑嫂树村项目因权益未结算面积接近170万方，一直占用公司几十亿资金，从而给公司带来了较大的资金压力。

　　一方面旧改压力一直存在，另一方面，根据中信证劵10月29日发的研究报告也指出，今年前三季度，福星股份销售方面低于市场预期。

　　而这主要是因为其第三季度推货力度偏弱，仅有国际城等货量新推入市。前三季度销售额共计48亿，同比下降13%，其中10亿为被区政府整地购买的学院口K1地块。

　　分析认为，由于年内公司销售项目仍主要以水岸国际、福星城和国际城等存量楼盘为主，预计全年销售仍将维持在70亿左右。

　　而据中投证劵的报告中也提及，福星股份2013年可售货值在100多万平米左右，并未明显增加，全年业绩可增长幅度或不大。但2014年，随着姑嫂树村项目将入市，加之水岸国际、国际城等项目，可对外销售的部分约350万平，若推出一半货量，则可售175万平，按60%的去化估算销售105万平，销售金额约95亿元，预计增速超30%。