抢地反转剧 大中华地产详解“牵手”绿地香港内情

　　大中华地产与绿地香港突然发出的“合作宣言”着实令人有些摸不着头脑。

　　12月16日，大中华地产控股有限公司与绿地香港控股有限公司宣布，双方就共同发展上海浦东新区合庆镇两地块一事在上海正式签署合作协议。

　　由此，这两家看似毫无交集的公司究竟为何走在一起也成为外界的关注点。

　　上海合作

　　根据合作协议，大中华地产将通过其全资子公司大中华地产(上海)有限公司，认购绿地香港的全资子公司成耀集团有限公司(合资公司)的股份。

　　认购完成后，大中华地产和绿地香港将各持有合资公司50%的股份，随后，还将正式成立项目公司，共同开发合作地块。

　　12月16日，大中华地产在公告中进一步指出，目标公司将发行认购股份，大中华(上海)以100美元的价格认购；与此同时，绿地香港全资附属公司SPG管理将会出让销售贷款予大中华(上海)，代价为8000万港元。

　　据介绍，双方此次合作开发的两幅地块均为商业用地，位于上海浦东新区合庆镇，北至环庆南路，在今年10月31日由绿地香港的全资子公司鑫茂控股有限公司竞得，总价6.09亿元人民币(相当于约7.74亿港元)，总建筑面积约为15.3万平方米。

　　截止目前，鑫茂向上海国土局支付保证金1.6亿港元(相当于约人民币1.26亿元)。

　　知情人士指出，大中华地产此次的交易代价为保证金1.6亿港元的一半，即8000万港元，认购完成后两家公司将各持有合资公司50%的股份，对项目进行投入。

　　与此同时，在交易完成之后，项目公司董事会将由五名董事组成，其中三名董事由绿地香港委任，另两名董事则由大中华地产委任。而董事会主席及(就中国项目公司而言)法人代表则将由绿地香港委任。

　　翻阅早前资料发现，拿地之时，绿地香港计划将该两宗用地进行整体设计，并将商业可销售面积最大化，成为合庆集镇区域中心商业综合体。绿地香港认为，目前合庆镇暂无在售及预售的商办项目，新商业项目的进入将消化该区域的商办需求。

　　交易内情

　　值得关注的是，此次合作开发合庆镇项目其实是深圳房企大中华地产在上海的首个房地产开发项目。

　　大中华地产相关负责人在接受观点地产新媒体的采访时表示，尽管公司在金融等领域早已进入上海，但此次却是大中华地产首次介入上海的房地产开发。

　　该人士指出，大中华地产非常看好这两块地，临近自贸区、迪士尼，看中上海自由贸易区的优势资源以及良好的投资环境，与合作伙伴利用国际资本投资上海，是大中华投资于上海的第一步。

　　但尽管如此，相比绿地此前与旭辉等企业的合作，来自深圳的大中华地产在上海，甚至华东区域的知名度并不高，其开发项目也并不多。

　　有熟悉该公司的业内人士还指出，这些年来大中华地产的资本积累不是靠投入产出，目前利润来自酒店收益和资产增值，大中华无专业操盘团队。

　　因而，外界对于绿地香港为何选择大中华地产充满好奇。对此，大中华地产相关负责人揭开了其中的原因。

　　该人士透露，大中华地产与政府关系较为密切，这两块土地，公司早已与政府接洽。

　　“当时，大中华地产先与政府签了，都谈好了，政府以招商引资的形式引入大中华，没想到在走招拍挂程序的时候，突然出现了绿地香港。”

　　该人士回忆称，当时政府曾试着劝退，但绿地香港不愿意，为了避免出现过度的竞价，绿地香港方面主动提出合作。

　　“后来，黄世再主席考虑之后同意了合作。土地拿得确实很便宜，楼面地价仅3000元/平，周边已经卖到了1.5万/平方米，毛利率空间可观，回报率值得期待。”该人士如是说。

　　对于此次合作，接近绿地香港的相关人士则表示，引入合作伙伴利于公司减轻资金压力，而在挑选合作伙伴方面，绿地香港倾向多元化合作，不会仅以公司规模等标准来衡量。

　　不能忽视的是，绿地香港近来购地动作的确较为频繁。

　　12月11日，绿地香港宣布以59.5亿元成功竞得上海黄浦区一幅地块，其规划建筑面积约为24.56万平方米，楼面价为24230元/平方米。而在此之前，绿地香港今年已多次进行小规模购地，其中包括以约8.95亿元的总对价从其母公司绿地控股集团收购杭州项目50%的股权。

　　穆迪助理副总裁/分析师梁镇邦近日表示，绿地香港若继续以此速度购地，其负债杠杆率会上升，而流动性将削弱，进而可能会影响其Ba1的评级与稳定展望；此外，鉴于绿地香港的扩张迅速，穆迪预计，未来12个月该公司的负债杠杆率将升至显着高于60%的水平。

　　截至2013年6月底，绿地香港的负债杠杆率(即调整后债务/资本比率)约为60%。

　　穆迪预计，2013年绿地香港可能会实现35亿元左右的合约销售额；未来12-18个月销售情况有望得到改善，这将为该公司提供支持一般土地收购和项目建设所需的部分资金。