侯蔚：购物中心应转型属地化 中信资本两大项目已动工

　　如果用一个词概括2013年的商业地产发展最显著的情况，那就是“开发热潮”，中信资本房地产部门执行董事侯蔚也表示，开发商加快了抢滩登陆商业地产的脚步。不过，其也表示，在购物中心开发方面，定位更加精准，从单纯的商品流通功能向休闲娱乐转型。

　　然而，开发热潮也将引发同质化问题，侯蔚认为，未来购物中心差异化方向应该是寻找每个城市、商圈的差异点挖掘本地特色，捕捉属地的消费特性，因地制宜，同时，不断提升商业文化的制造能力，不断制造商业活动、商业魅力、文化体验等

　　侯蔚预计未来商业地产将会保持较快的发展势头，其依据是城镇化为商业地产的发展带来了重要的机遇，另一方面，消费者的信心保持稳定，消费意愿持续提升。据侯蔚透露，中信资本在上海、合肥的项目也计划在分别在2015年、2016年开业，未来更是进一步投资四至五个商业地产项目。

中信资本房地产部门执行董事侯蔚

　　以下是赢商网记者采访中信资本房地产部门执行董事侯蔚实录。

　　赢商网：2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展，您认为今年的商业地产在发展过程中，整体出现了哪些变化？

　　侯蔚：2013年的商业地产，仍呈现开发热潮态势，开发商加快了抢滩登陆商业地产的脚步，而和以往相比，商业地产开发的定位更精准。传统的百货式购物，正在向更重视休闲、更重视体验转变，从商品流通功能向休闲消费功能转移。随着人们收入水平的不断提高，人们对消费体验的需求也在不断提升。

　　能够满足消费者全方位需求的shopping mall，越来越备受青睐，比如中信资本开发的长沙悦方ID MALL项目，汇聚包括GAP、NOVO Concept、H&M、UNIQLO、MUJI在内等200多个品牌，其中80多个首次进驻长沙，填补国际潮牌在湖南地区的空缺，开业两年来，也聚集了不错的人气。

　　赢商网：在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？

　　侯蔚：从本质上，购物中心是一个体验式商业和游憩式商业模式。餐饮、休闲娱乐几乎成为老百货商场转型升级的标配以及新购物中心开业招商的首选。创新的、有文化附加值的体验式商业模式，永远在满足消费者的多元化需求；非购物类别业态对人气的吸附力很可观，能提供全方位的消费体验，能让消费者逗留，并且形成重复消费。

　　未来购物中心的差异化方向，应该是寻找每个城市、每个地块、商圈的差异点，结合城市文化，细细挖掘本地特色，捕捉到属地的消费特性，彻底向属地化转型，因地制宜。同时，要把商业文化的制造能力提高，不断制造商业活动、商业魅力、文化体验等。悦方ID MALL也在这方面不断进行尝试，大胆将艺术家的画展、艺术展、爵士音乐会等引入到shopping mall中，包括香港夏国璋龙狮团表演、28位知名艺术家联袂《游方》艺术展、300模特吉尼斯概念秀等等。

　　赢商网：电商发展突飞猛进，万达、宝龙、绿景等纷纷打造自己的购物中心电商平台，您怎么看电商平台在开发商商业发展中的作用？随着微信的火热，一些购物中心推行"o2o"营销模式，并对接微信支付，您认为这会成为一种消费趋势吗？

　　侯蔚：电商平台有其便捷性优势，然而，消费者在购物时的亲身感受和多元化体验的需求，是电商平台无法满足的；网购的便利性和价格优势只满足了消费者简单的物质需求。

　　事实上，逛街购物不仅仅是"买东西"，更是一种消遣、社交方式。数据显示，即使在电子商务最发达的美国，线下消费的比例依旧高达92%，这不仅仅是因为线下的服务不能装箱运送，更重要的是快递本身无法传递社交体验所带来的快乐。据我们统计，悦方ID MALL的消费者中年轻人占很大的比例，虽然他们大多都有网购经历，但还是经常到购物中心感受购物、休闲、美食、娱乐等多元化的消费体验。

　　赢商网：社区购物中心被誉为是商业地产下一座待开发的金矿，然而，目前，国内并没有成功的社区购物中心案例。未来，社区购物中心会否成为商业地产新的突破点，您对发展社区购物中心有什么建议？

　　侯蔚：据我所知，社区购物中心目前在国内并没有代表性的成功项目，我个人的看法是社区购物中心更多是满足老百姓日常的生活必须品的采购，但无法像以悦方IDMALL为代表的一站式购物中心那样，可以提供购物、休闲、娱乐、餐饮等一体的多元化服务体验，而这些正是大型shopping mall的功能。所以，社区购物中心和shopping mall两者在服务层次上是有区分的。

　　赢商网：三中全会结束之后，对于房地产的政策并无多大详细提及，您觉得三中全会对于房地产，特别是商业地产会产生什么样的影响？在政策之后，开发商在商业地产的发展方面会采取哪些措施？

　　侯蔚：十八届三中全会对商业地产没有非常明确的政策指引，但在中央大力支持新型城镇化发展的战略趋势下，居民收入水平不断增长，消费水平不断升级，对于包括悦方ID MALL在内的商业地产而言，将提供更多的发展空间，为我们未来的项目布局奠定良好的政策环境和客群基础。

　　赢商网：对于2014年中国商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？

　　侯蔚：城镇化为商业地产的发展带来了重要机遇，商业地产也是助推新型城镇化发展的重要载体。根据最新的尼尔森消费者信心指数调研报告显示，中国宏观经济发展稳中有升，消费者信心保持稳定，消费者消费意愿持续提升。一线城市消费者信心保持高位，二三线城市消费者消费意愿非常强烈，预计城市商业地产将会保持较快发展。

　　目前，中信资本除了在长沙的悦方ID MALL之外，还有上海、安徽合肥的项目已于今年的3季度开始动工，预计将分别于2015年、2016年左右正式开业。未来，中信资本计划进一步投资四至五个零售物业项目，投资区域重点放在交通枢纽、可辐射周边区域、零售物业设施发展空间巨大的国内城市，因为我们看好其增长势头。