旭辉集团牵手江苏新城 变调拿地改持“捡漏”态度

　　看惯了与绿地、恒基等地产大鳄合作开发的“戏码”，旭辉牵手江苏新城的“新剧情”并不令人感到意外。

　　12月20日，江苏新城地产股份有限公司发布公告，宣布其控股子公司上海新城万嘉房地产有限公司，与旭辉集团股份有限公司签署《关于金山区金山新城B-17地块合作开发协议》。旭辉集团以对项目公司增资的方式，与上海新城万嘉合作开发上海市金山区金山新城B-17地块。

　　新城与旭辉的合作

　　资料显示，金山新城B-17地块是江苏新城于2013年9月24日竞得的。地块东至海丰路、南至龙翔路、西至海盛路、北至龙轩路，面积为10.84万平方米，成交总额为7.04亿元，土地用途为普通商品房用地。

　　据公告介绍，上海新城万嘉在取得项目地块后已成立独资项目公司，注册资本1000万元，此次合作将由旭辉集团向项目公司单方面增资1000万元。增资完成后，项目公司注册资本增至2000万元，项目公司股权结构变更为上海新城万嘉占50%股权，旭辉集团占50%股权。

　　项目公司设董事会，董事会成员共5人，上海新城万嘉委派3位，旭辉集团委派2位，董事长由上海新城万嘉委派的董事担任。

　　而双方后续的增资须按照上述持股比例执行，项目公司经营利润亦将按照双方持股比例分配。

　　对于上述合作，江苏新城方面表示，这次是公司与旭辉的首次合作。目前合作项目在新城整体项目中占比还不高，与万科、旭辉、市北高新南通等公司已经开展了合作。

　　“公司计划扩大合作开发项目比例，特别是在进入新的区域过程中，将重点和本土开发商开发商合作，另外还将适时推进和房地产基金的股权合作。”

　　有接近旭辉的知情人士在接受观点地产新媒体采访时透露，实际上，旭辉与江苏新城之所以会就这个项目达成合作，主要是碰巧两家公司对该地块都有兴趣，在9月份土地出让的时候，旭辉和新城都看上了这块地，当时两家企业都已协商好了，新城出面拿地，之后旭辉也会进入。

　　“两家公司联手能够减低竞争，主要是从这个方面出发考虑合作的。”该知情人士续称，现在他们在股权上是5-5合资，所以项目日后的分工也是如此，双方都会参与。

　　“因为这个项目不是很大，所以5-5开发也都没什么问题。跟恒基合作是旭辉操盘；跟绿地合作，基本上是联合，根据实际情况选定一方来做。与其他开发商合作应该会跟绿地的合作模式差不多。”上述知情人士如此表示。

　　另据长期关注旭辉的专业人士指出，今年旭辉的合作项目做了很多，除了绿地与恒基之外，该公司跟其他的开发商也都有合作，其中就包括江苏新城。

　　该人士续称，除了两家大的开发商之外，在与其他企业合作时，旭辉主要还是看土地机会，同时也会关注合作方对于项目的开发是否具有与自己相同的价值观。

　　旭辉“捡漏”拿地变调

　　“纵观旭辉今年在土地市场的表现，下半年以来，旭辉买地频率趋于减慢，该公司高层认为下半年，特别是第四季度地价有点过高，因而主要还是以"捡漏"的态度去拿地。便宜就买，不会把溢价打得很高。”该专业人士如是说。他分析，至少到明年首季度，旭辉都将维持“捡漏”的土地政策。

　　而花旗银行研究报告就援引旭辉主席林中的话表示，目前某些中国城市楼市出现过热，例如北京。旭辉由今年下半年开始放慢购地步伐，明年第一季则看机会再收购，但林中相信明年下半年才是较好的买地时机。

　　值得关注的是，花旗银行在其研报中还指出，旭辉集团明年目标销售约220亿元，按年增加47%，即去库存率约为46%。

　　有分析人士指出，在与旭辉管理层沟通之后了解到，他们在定销售目标的时候还是以一个较为保守的基准来做的。

　　“根据2013年的经验，他们觉得开始的时候还是保守一点，所以用的一些假设都是比较保守的。从目前的货量、土地储备来看，支持明年220亿的销售应该问题不大。”该人士如是说。

　　除此之外，花旗在研究报告中还提到，林中提出未来几年年复合增长40至50%直至销售达500亿元人民币的目标，并承诺明年旭辉可售面积将增加一倍，并会拿出销售收入的40%来增加土地储备。

　　而针对目前旭辉毛利率偏低的问题，“因今年的去库存率达60%，而集团会继续保持较好盈利能力，明年至2015年的毛利率会逐步回升。”花旗银行引用林中的话如此表示。

　　林中强调会严控财政状况，若单一项目投资逾20亿元人民币，将会寻求合作发展，并会重组融资，以低成本的资金覆盖高成本融资。其透露，未来旭辉会继续深化与恒基以及绿地控股之间的合作。