盈石资产许大金：社区商业受关注 资金链压力成发展难题

　　毋庸置疑，2013年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。

　　（赢商网记者12月25日报道）在接受赢商网记者采访时，盈石资产管理有限公司副总裁许大金先生表示，现在的开发商对商业地产越来越重视，尤其是对社区商业更加的关注。现下商业项目面临最大的问题是考核体系，因为住宅地产现金流周转速度较好，商业地产可能未来资本增值和升值较好，但商业地产相对来说现金回报期较长，短期内得到收益是不可能的事情。

　　对于中国商业地产行业的发展趋势，许大金先生表示，商业地产未来的竞争会越来越激烈，将会出现一个现象：投资人、开发商和运营团队共同合作开发替代独自开发模式。

　　赢商网：2013年就要结束了，纵观今年商业地产的发展，您认为今年商业地产在发展过程中体现了哪些变化？

　　许大金：目前越来越多的地产商开始关注商业地产，在关注的同时也加大了投资。由于住宅的净利润率在下降，商业地产无论是从商铺销售还是租金都处于上升趋势，因此地产商也逐渐从住宅向商业地产转型，尤其是更加关注社区商业。

　　另外，从行业来看，商业地产项目的转让，资本层面的运作是比较活跃的，有很多项目通过资本市场出售，表明资本市场纷纷开始探索商业地产领域的发展。

　　赢商网：如今很多开发商扎堆进军商业地产领域，那么您认为现下的商业地产项目面临最大的问题又是什么呢？

　　许大金：最大问题是商业地产迅速发展会让市场以及开发商资金链产生较大压力。

　　首先，众多商业地产项目同时出现在逐渐转型的阶段，体量过大，品牌商家的拓展速度也跟不上商业地产发展的速度，短期内会造成品牌商家资源不足的现象，在招商方面也会存在困难。商业地产未来资本增值和升值空间虽大，但缺点是回报周期长，短期内得到收益是不可能的事情。

　　其次，从住宅到商业是一个转型的过程，在商业地产和住宅地产之间，其收益模型以及绩效考核模型处于不和谐的状况。

　　第三，对于整个大的经济环境下，已开业的项目竞争相对激烈，在经营上也面临很大压力，这和消费者的保守购买有着密切的关系。

　　开发商扎堆进军商业地产领域，政府也有责任。一些地方政府在土地规划过程中，把商业配套的比例加大，而且项目体量也规划得越来越大，开发商拿地也变成被动进军商业地产了。这个过程政府和开发商是主动和被动的关系，但最终还是双方共同的选择。

　　赢商网：现下的电商发展突飞猛进，如万达、宝龙、绿景都打造自己的电商平台，您怎么看待电商平台在发展商业地产中的作用？一些购物中心也推行了O2O微信支付，你觉得这会成为未来的消费趋势吗？

　　许大金：我觉得微信也好，微博也好，包括未来的4G网络出现以后，这些社交平台对于商家来说都是很有益的，其中最关键的就是如何实现线上、线下结合。

　　如今，购物中心越来越重视体验式消费，传统的业态揉和早已过时，做好营销最重要。例如，购物中心做电商平台，零售商网上、实体店相结合，这就要用到微信、微博等新营销手段。社会在发展，营销手段也要跟着时代走。

　　赢商网：三中全会结束以后您觉得对商业地产有什么影响？

　　许大金：从宏观来看，我个人觉得短期之内大的政策变化可能不会出现，任何一个市场在短期内可能会有一些非理性的现象，从长远来却是理性的，这中间需要一个过程。在这个阶段如何适应政策不断的变化，做好适应政策的调整。

　　从商业地产来看，今年政策对商业地产还是比较有利的。商业地产涉及到居民的日常消费，而且它在现金流方面受到的波动是比较弱的。

　　赢商网：您对于2014年中国商业地产的发展会有什么样的预测和期望呢？

　　许大金：2014年中国商业地产会进入到一个蓬勃发展阶段，越来越多的企业进军商业地产领域会直接导致竞争越激烈，将会出现一个现象：投资人、开发商和运营团队共同合作开发替代独自开发模式。