王威：同质化是无可回避的 开发商拼的是实力是细节

　　 毋庸置疑，2013年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。　 　 

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　　（赢商网12月31日报道）永正资本总裁王威在接受赢商网记者采访时表示，2013年随着商业地产供应量不断加大，购物中心同质化的问题也在逐渐加剧，他认为，一旦供应过剩，同质化是无可避免的，而且这个问题是没有办法解决的，难以真正做到差异化经营，它的实质就是比谁做得更好。

　　此外，王威还提到，如今移动互联网的发达，恰恰能够帮助开发商重新把消费者带回来，拒绝互联网也就等于拒绝未来，因为开发商与互联网相结合的趋势是正确的，零售业必须拥抱互联网。

永正资本总裁 王威　 

　　以下是赢商网专访永正资本总裁王威的实录： 

　　1、2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展，您认为今年的商业地产在发展过程中，整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？　 

　　王威：今年出现的变化，第一，供应量越来越多，第二，开发商开始比较理性，不像2010年的时候，一夜之间感觉所有开发商都要进入商业地产，现在他们在投资、运营以及资本方面碰到了问题，所以开发商变得更理性一些了，虽然理性得远远不够，但至少比两三年前更加理性、更清醒了。开发商在经过实际的操作之后，对商业地产的理解也逐渐加深了。　 

　　在资本方面，我们国内的一些长期资金比如说保险金和养老金，特别是保险金，这几年对商业地产投资充满兴趣，实际投资越来越多。但我觉得最多的问题还是资金问题，长期的资本短缺，我认为商业地产商首先要解决的就是长期资金的问题。

　　此外，互联网对商业地产的冲击也越来越大，现在很多商业地产商也越来越重视关注互联网，这也是我本人和我们公司所关注的一个重点方面，也是我们未来业务的一方面。

　　2、您刚刚提到了互联网对商业地产的影响，如今，万达、宝龙、绿景等纷纷打造自己的购物中心电商平台，您怎么看电商平台在开发商商业发展中的作用？ 

　　王威：目前电商主要是影响了购物中心，冲击大的还是零售行业，但对写字楼、酒店都没有造成直接冲击，影响不大。在我看来，互联网是帮了酒店，客人通过互联网订酒店房间，从而为酒店带来客源。但是对零售方面来说，就是抢客户，所以零售行业比较痛苦。　 

　　但是尽管如此，现在也没有人想抵抗互联网，零售业必须拥抱互联网。这是大趋势。 

　　我们现在面对的问题在于商业地产商，特别是零售地产商怎么去拥抱互联网，目前业界也都在探索之中，他们有不同的做法，都在做不同的尝试。虽然很成型的模式可能还没有，但这是个趋势，我认为这个方向是对的，值得开发商去探索。因为不拥抱互联网实际上就是拒绝未来，这个趋势是不可阻挡的。　 

　　开发商无论如何都要想办法拥抱互联网，像海尔这样的制造业，连做家电的巨头都在互联网化，房地产商也是一样，用互联网改造自己的模式，特别是商业地产。 

　　3、随着微信的火热，一些购物中心也在推行“o2o”营销模式，并对接微信支付，您认为这会成为一种消费趋势吗？ 

　　王威：我认为微信不像淘宝，淘宝直接把客户带走了，从零售地产商那抢走了客户，但微信是一个很好的帮手，它有助于把客户重新带回来。　 

　　如果没有微信，我们也不知道新技术原来是可以帮我们带来客户的，新技术有无限可能，它不是只有一种商业和一个趋势，当又有一个新的东西出来的时候，可能就会是另外一个方向，它可能会帮你带来客户。新技术并不是只有一个可能，并不是只有一个方向、跟我们只是一种关系，它有很多种关系。所以，我们零售地产商最关键的是得密切关注这个趋势，拥抱这个趋势，一定要拥抱它，不能抗拒它，这是最关键的。 

　　微信支付其实是一种很好的手段，它给我们的启发是，我们可以利用新技术把客户重新带回来，移动互联网比PC时代互联网给零售地产商带来更多的是机会，PC时代，大家都在家里上网，例如淘宝就都是宅在家里用电脑上网购物。现在随着移动互联网的发展，消费者就走出来了，出来就对你有很大的好处，他有可能到我商场，而他到我商场依然可以利用互联网。

　　所以，和PC互联网时代相比，移动互联网对零售地产商最大的意义是，它很有可能会成为帮助零售地产商发展的重要手段，它很可能会帮我们把客户带回来，这是一个好事。 

　　4、随着商业项目供应量越来越多，购物中心同质化也越来越严重，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，这会否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？  

　　王威：我看同质化和别人不一样。首先供给和需求是最核心的，如果你一旦供应过剩必然会同质化，供给和需求差不多或者供不应求的时候才会有差异化，这是一个前提。　　 

　　大家都知道，购物中心或者零售类地产是有一定的需求的容量的，比如说1：2或1：1，不管是什么比例，它一定有一个数，不可能是无限制的。30万人不要做出100万平方米的购物中心，否则多出来的面积肯定没有人去，因为它承载不了这么大的需求，需求也支撑不了这么大的面积，所以，一旦供过于求，同质化是不可避免的，是永远无法回避。　 

　　第二，因为购物中心本身定位是全能型的，比传统百货更先进的地方就在于它什么都有。如果每个人都做大MALL，8万、10万甚至更多，都做全能性的购物中心怎么会不出现同质化呢，必然会出现同质化。所以，我认为没有办法解决这个问题，这个问题的实质是比谁做得好。

　　都是一样的定位，都是这种零售，都是这种餐饮，我可能找到最好的餐饮，你找的是差一点的餐饮，但定位是一样的，但是我就是能力比你强，我的租金就是比你高，我的客流量比你大，我的品牌档次比你好。同样的档次，但是我的品牌形象比你的要好，服装也是一样，拼的就看谁做得好。　 

　　现在儿童类业态比较火，这是一种趋势，如果供不应求就没问题，但是如果供过于求就肯定会同质化。如果你在供需相对均衡的情况下每一个购物中心都活得很好，每个人都吸收自己一部分的客户，你才有空间做一定的差异化，这个差异化可以针对不同客户群，你可能会针对女性，可能针对儿童和家庭，你有可能也会偏高端，有可能会偏中端。 

　　我认为中国目前的情况要做差异化很难，最后大家拼的还是谁做得好，这么多购物中心出来都是要抢这些客户，大家就得拼。无非是都要保持全能，做到什么都有，但是我可能加大某一类，另外一个购物中心加大另一类业态，比如说我加大儿童业态，另外一个加大餐饮业态，其他人可能加大别的体验业态，这样可能会有一点点差异出来。 

　　但是这里面的差异程度还是不大，因为购物中心体量超过8万平方米以上，就很难做到差异化，因为你的购物中心必然是全能的，无非是全能里面包括好几类，二十几个业态，可能你突出A业态，另外一个人突出B业态，另外一个突出C业态，无非是这种差异。三、五万平方米的购物中心相对容易做差异化，做某个主题。

　　最后，拼的是细节和能力，如果从档次和定位层面上看，你很难发现有差异。因为消费者的需求是一样的，需求没有差异化你怎么可能做到供应差异化呢，比如说服务周围3公里范围内的30万人，可这30万人需求都是一样，面对的是同一批人，而且都做全能型的购物中心，你必然会导致同质化。

　　所以，购物中心容量很重要，一定要考虑供应和需求，一旦供过于求，多出来的供应一定会死掉，没有别的路可走，因为多余就是多余的，没有回天之力。只能说在初期大家都在赛跑的时候，你想办法让自己冲到前几名去，这是关键。但是，永远有最后几名，多出来的那些是要死掉的，这就是购物中心的特点。　

　　5、三中全会结束之后，对于房地产的政策并无多大详细提及，您觉得三中全会对于房地产，特别是商业地产会产生什么样的影响？在政策之后，开发商在商业地产的发展方面会采取哪些措施？ 

　　王威：取决于住宅怎么样，现在绝大部分开发商还是擅长住宅，你要看他对商业地产的影响首先要看对住宅的影响，如果说影响比较正面的，住宅发展得不错，开发商就有资本和精力去做商业地产，因为开发商只有主业做好了，商业地产才会更从容。如果主业都做不好，商业地产肯定更头痛。 　 

　　6、回顾2013年，你对2014年商业地产有什么预测和期望？　 

　　王威：2014年供应量会继续加大，这是没有办法的，政府的规划已经在做了，开发商的地也买了，所以供应量会继续加大。需求会比较平稳，因为宏观经济比较平稳，供应量快速增加，需求却平稳增长，供给和需求的落差会更大，还会延续2013年的趋势。 

　　从资本的角度来说，长期资金会越来越多的进入商业地产领域，会比较偏重于写字楼和购物中心，酒店物业还会偏谨慎，但肯定会比以前更加关注，也会比以前更专业和挑剔。 

　　但能够符合投资需求的项目并不是很多，能够符合长期资金方需求的都在大型开发商、零售商，或者其他业主手上，他们不会轻易的卖掉，能卖的资产符合回报率的很少。资金方的需求会越来越多，但是好项目的供应反而跟不上他的需求，这样会导致稀缺的项目会更稀缺，好项目会变得越来越稀缺。把一个购物中心经营好了，这个项目是很稀缺的，更值钱。　 

　　还有一个是互联网，互联网蓬勃发展，移动互联和商业地产会结合得更好，更多人会尝试这种消费形式，包括我们公司也会进行尝试，这也是我们公司的一个业务方向，也希望有志同道合的专业人士加入，一起拥抱未来。同时，传统电商对购物中心的冲击还会继续加大，对零售业的冲击还会继续加大。