王永平:去年商业地产内忧外患 创新购物中心更富商机

　　(赢商网1月9日报道)2013年，中国商业地产风头正劲，在这个整个行业都在忙于梳理与总结年度发展，制定未来一年发展计划的时间点，中国商业地产联盟秘书长王永平接受了赢商网记者专访，对商业地产的发展进行了承上启下的总结和展望。

　　王永平接受采访时表示，商业地产市场及企业面临着明显的发展问题，体现个性化购物有助于挖掘更多商机，而经过多轮变革和创新后，国内的商业地产会走向成熟。

中国商业地产联盟秘书长王永平先生

采访实录如下：

　　赢商网：对于去年商业地产，您有怎样的总结，最显著的变化和面临的问题分别是什么？

　　王永平：去年的商业地产可以用“内忧外患”来形容。

　　内忧主要是同业之间，实体店的竞争进入了白热化。过多项目集中入市造成招商困难，或者开业后经营不好。项目开发速度大于品牌拓展速度，造成泡沫化、空置等现象。

　　另外，同质化现象是很重要的一方面。过去是百货公司同质化现象比较严重，后来购物中心出现，和百货公司明显拉开了差距，有很多体验式的东西让人耳目一新。但是，现在购物中心同质化也比较严重。

　　内忧是实体店之间的竞争，外患是来自于电商。电商对实体商业造成的冲击和替代性比较强烈，电商把部分实体商业边缘化了。

　　总体来看，2013年亮点不多，市场没有出现黑马，格局基本定型，没有出现市场排位的明显变化。

　　另外，特别活跃的企业也不多，除了万达推出万达城的概念，银泰和阿里巴巴在商业地产整合层面的合作，中粮和深国投进行资本运作，去年一线的大企业没有明显的大动作，没有什么惊喜。

　　赢商网：今年出现比较多的热词是“体验”，大家都在打体验牌，您怎么看目前国内购物中心在体验商业的程度？

　　王永平：目前，体验更多还是停留在探讨上面，真正体验式的，几乎没有明显的动作。

　　真正原因在哪里呢？一个是体验式是开发商提出来的，需要品牌体现和阐释，但是没有太多的品牌能够支持。除去冰场、影院、电玩、卡拉OK、儿童等，没有其他丰富的业态。

　　第二，儿童业态的租金水平不高，目前盈利能力不强，所以对商场的租金贡献不大，这是开发商不会轻易下决心大刀阔斧的原因。

　　赢商网：去年，部分开发商也将视线转向了社区购物中心，您认为目前国内社区购物中心与国外相比，处于什么阶段？

　　王永平：我觉得做购物中心更多是赶时髦，购物中心的业态看上去比较成熟，

　　操作模式比较好，容易拷贝。但拷贝出这种创新型的业态实际上是很困难的，所以当大家认为购物中心在传统百货层次上的提升，人人都想做购物中心时，购物中心就不稀罕了。

　　至于社区型的购物中心，本质没有太大的差异，这是陷入新一轮的同质化现象。关键是有各自独立的生存空间，两个项目的距离规划要合理，否则会加大企业的风险。

　　赢商网：三中全会提到房地产方面的内容比较少，这对商业地产未来的发展有什么影响？

　　王永平：目前来讲影响不明朗，即使这次没有提，但是有人的解读是“无声胜有声”，因为国家过去从宏观层面讲房地产更多。今后可能会更多用市场化的手段进行调节，弱化行政手段。但是，这些更多还是针对住宅。目前对商业没有太多动作，商业地产仍然处于市场自身的洗牌和调解过程中。

　　赢商网：您对今年商业地产发展有哪些预测和期望？

　　王永平：我觉得商业地产一定会面临变革与创新，变革是必须的。

　　现在可以看到一些企业在做变革尝试，分别往复合型转变、体验型和社交型三个方向。

　　复合型是进行更多的跨界整合，把商业地产与文化、旅游结合，或者与电子商务、养老地产结合，多种跨界综合会形成新的差异。尤其是开发商在拿地过程中，只给政府讲购物中心和奥特莱斯已经不稀罕了，不一定会带来优惠政策，但是如果能够与产业结合可能还会带来机会。

　　第二个是体验型，顾名思义，针对电商的冲击，企业有一定的应对。

　　最后是社交型，购物中心现在面临的问题是人流不足，或者人流过于分散，没有形成集聚，项目里面增加一些社交功能可以让人流重新回来。这样无论从体验上，还是商品的销售方面都会有机会。即便卖得不是那么好，但是有人流会产生广告效应，口碑效应，传播效应。

　　有人把婚姻登记处迁到购物中心，表面上看只是吸引新人，但后期会带动婚纱摄影，也会衍生儿童消费，社交型也是将来赋予的新功能。