华润置地启动20亿美元融资 欲加速商业地产扩张

　　新年伊始，华润置地为全年的扩张，再次启动一笔20亿美元融资。

　　2月14日，华润置地公告宣布，已向香港联合交易所申请发行20亿美元中期票据，票据计划于2014年2月13日起计12个月内，通过仅向专业投资者发债的方式上市。

　　对于这笔仅向专业投资者发行的票据，相关分析认为，不排除华润置地与意向机构已有接洽的可能。

　　而在美国量化宽松政策逐渐退出当下，该笔票据的发行机率大小，及利率高低情况会如何？对此，相关分析师表示，华润置地成功发行该笔发债问题不大，同时，以往华润置地在资本市场都能获得较便宜资金，照此来看，此次其融资成本也不会太高。

　　“除较中海早前发行的15亿美元债券利率，稍高一点外，相比其他国内民营企业的发债利率还是要低很多”。

　　不过，值得一提的是，若该笔票据成功发行，将超越中海早前在美元债市场上发行的15亿美元票据，成为目前内房企在美元债市场上获得金额最高的发债。

　　融资补仓一二线

　　对于如此大规模的融资，其用途自然备受关注。对此，上述分析师表示，2013年，华润置地多是通过银行贷款获得资金，虽不排除此次融资或用于偿还债务的可能，但主要还是帮助华润置地补给一二线城市的土地。

　　据了解，尽管2013年华润置地在规模上有所增长，但毛利率却逐渐下滑，究其下滑原因，外界分析认为，或还是与其早前大力布局当下毛利率普遍较低的二三线城市有关。

　　据不完全统计，在2010年和2011年，华润置地耗资近400亿元，在众多二三线城市大肆拿地。

　　但随着一二线城市的市场热度，在2012年下半年和2013年全面回暖，自2012年开始，华润置地也开始将资源重新向一二线城市倾斜，这一点从今年华润的拿地动作上已有所体现。

　　通过查阅华润今年以来的拿地记录不难发现，今年以来华润需支付的土地款已近100亿元，拿地区域囊括北京、上海、福州等一二线城市。

　　具体来看，1月13日，华润以38.34亿元的价格竞得福州两商服用地;1月16日，华润又以19.3亿元的的总价摘得北京门头沟地块;随后1月24日，华润置地再以11.05亿元摘得广西柳州一商地。

　　除通过公开市场拿地外，华润早前还宣布，将与绿地香港合作开发上海黄浦区一宗价值60亿元的地块，其为此将支付约30亿元的土地款。

　　不过，虽然华润拟通过将布局回调至一二线城市，来保证其毛利率，但一位长期跟踪华润置地的分析师还是表示，华润置地的毛利率在短期内难以得到提升，需要到2015年才能得到改善。

　　同时，该分析师还补充指出，目前来看，因为一线城市土地溢价高，所以综合下来项目的毛利率也并不高。

　　“而大部分开发商之所以又重新回归一二线城市，一方面是考虑能对去化率有帮助;另一方面可能还是考虑市场好转后，一二线城市的楼价涨幅会更高一点”。

　　加速商业地产扩张

　　一边是出于盈利考虑，通过大规模补给一二线城市土地，将布局重点回调至一二线城市；而另一边，华润在置地商业方面的扩张也在继续，这或许也是华润置地需大规模融资的另一缘由。

　　纵观华润置地打造的商业产品，已形成了万象城和五彩城两个系列，分别承担都市综合体和区域商业中心的定位。其中，华润万象城已有深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、南宁万象城等；华润五彩城目前则已在全国布局20座城市。

　　据最新市场消息显示，郑州万象城4月份就会开业，预计今年下半年青岛和重庆万象城也会陆续开业。此外，位于合肥市望江路与合作化路交口的“华润五彩城”将于今年5月1日正式开业。

　　而除上述即将开业的项目外，还有多个新拿地块，华润置地也有意将其打造成商业项目。其中，包括华润于今年1月13日在福州获得的两宗商服用地， 其计划建华润万象城及华润五彩城两大标杆项目;1月24日竞得的广西省柳州市地块，华润置地也预计将该项目复制南宁华润中心，打造成顶级购物中心万象城。

　　随着华润旗下商业物业大规模扩张，市场对华润如此迅速打的造商业物业，其质量会否有所保证也有所担忧。

　　对此，相关分析师表示，华润在商业物业方面发展的优势还是很明显的，尤其是深圳的万象城。但是商业物业对华润置地来说，虽然能仅起到一个平衡现金流的作用，而不可能大规模去发展。

　　该分析师表示，不可大规模去发展，主要是因为商业有几个难点：第一，商业项目必须有好的位置，否则很难有个好的租金，而随着近几年的商业热，可供开发商业物业的区域逐渐减少。

　　其次，大部分商业物业的养商周期比较长，“通常来说，一个mall要给公司创造回报需要六年的时间。因此对企业来讲，很难短时间来通过mall来改善其资产负债表，甚至对资产负债表还有一定的损坏”。

　　再者，淘宝电商的发展，对实体mall造成了一定冲击。据该分析师介绍，随着消费能力、消费层级的下降，现在很多mall都在转型，增加更多体验性的业态。“但这种类型的租金比传统的百货服装、租金首饰的租金相差太远，因此长远来看，mall的发展前景也并不乐观”。

　　此外，该分析师还补充指出，虽然华润商业发展的很好，但是综合各方面因素，其对商业的投入还是必须慎重。

　　“在一二线开发区域受限情况下，目前华润已去三线城市打造商业项目，但三线城市的环境其实不是那么好，跟一二线城市相比，人流量或会一样多，但却带不来那么多的消费，加上当地操作程序繁琐，即便是央企去到三线城市做mall水土不服的可能性也非常大”。