韩世同：开发商融资渠道收紧 商业地产“现金为王”

　　（赢商网记者2月27日报道）迈进2014年，国内重要城市的房地产市场集体遇冷，加上新鸿基香港一楼盘降价、杭州楼盘打折，王石“2104年楼市不妙”的言论，以及兴业银行停贷等一系列作用下，有人认为，2014年将成为开发商的“逃命年”。

　　然而，2014年的房地产行业有何走势，多元化会否成为房企出逃的方向，融资渠道减少对商业地产有何影响？近日，赢商网记者采访了广州知名房地产专家韩世同，他表示目前房地产行业情况并不乐观，多元化发展利弊共存，开发商与经济市场周期相适应才是王道。并且，他提出在融资渠道收紧的环境中，商业地产的风险比住宅地产更高，建议开发商奉行“现金为王”。以下为采访实录：

广州知名房地产专家韩世同

　　赢商网：近期，房地产行业传出“楼市不妙”的言论，加上银行出现对房企停贷，有人认为，2014年将成为开发商的“逃命年”，您认为2014年的房地产行业会有怎样的发展趋势？

　　韩世同：现在说“逃命年”有点言之过早了，但是对于房地产行业未来的风险要防范于未然，就目前形势而言，许多开发商纷纷进行海外投资，像万科、碧桂园等纷纷加码出海。在市场环境不好，经济增速放缓的情况下，金融业对房地产行业的支持不如从前，银行对房企贷款的利率上调，开发商要分散投资。

　　赢商网：多元化被认为是房企出逃的方向之一，从万科的“城市配套商”，到万达加大旅游文化产业，恒大的文化、足球、冰泉等，在房企多元化方面，您是怎么看的？

　　韩世同：房企往多元化方面发展有利有弊，做得好则有利于企业的生存与发展，反之，因为过度扩张，将会加速企业的衰落。万科就是从多元化反向专业化发展的，在经济上升期，走单一、专业的道路是可行，但是在经济低迷的时候，多元化发展的抗风险能力强些，所以，是否决定多元化发展主要是要经济、市场的周期相通。

　　许多的香港企业，大多是把房地产与文化、珠宝、旅游等进行组合，但是进行不同的组合，进入陌生的领域，会将人财物力分散，就像曾经恒大做钢铁行业失败，合生创展往多元化方向发展，结果把“地产老大”的地位弄没了，多元化也并不是没有风险的。

　　赢商网：由于兴业银行停止对房地产的贷款，引发对开发商融资和资金链的关注，有统计称，房地产行业整体净负债率72.9%，处历史高位。您对认为目前房地产的资金链是否隐藏风险，在资金方面有什么建议？

　　韩世同：房企资金肯定有风险，目前国内的房企大多不是持有型的，净负债率偏高，而香港的房企是一般是自持物业，许多的写字楼都不出售，有很多的固定资产。一般负责率在50%以上，市场的波动对企业的影响都比较大。这也要求企业要加强对现金流的管理，提高抗风险能力，让负债率降下来。

　　在融资渠道收紧的情况下，开发商可以以“现金为王”，通过多卖、少投、少拿地、少开工等途径，多留资金以备不时之需，

　　赢商网：商业地产相比住宅地产对房企的资金实力要求更高，随着银行对房地产贷款收紧趋势明显，以及内地房企融资渠道减少，这对商业地产是否有更大的影响？

　　韩世同：商业地产只有少数街铺是出售，其他商业都是自持经营，这就意味着开发商需要运用银行的短期贷款进行长期经营，如果一旦资金链断了，商户就会一拥而上，所以商业地产的风险会更大。除了向银行贷款外，开发商可以通过股权融资，因为这样借的钱不用还，相当于卖股。

　　赢商网：一方面是国家加快城镇化，一方面认为三四线城市房地产已经饱和，房企应该逃离三四线城，对于商业地产也是如此，您怎么看待三四线城市房地产？房企是否应该撤离？

　　韩世同：实际上，房地产项目的开发周期长，需要投入很多的人、物、财力，因为拿了地，所以不会撤离，不像士兵打仗一样，可以丢盔弃甲。一般是把人、物、财力转移到市场较旺的项目，三四线城市有一定的市场需求，但是对业绩不要有过高预想，要符合当地的消费水平，特别是政府不要把地块定价过高，开发商如果“无利可图”的话，可能会停止开发，而开发商也要做好成本管理，政府与开发商要形成良性循环。