张宏伟：金融街借道SOHO中国进入上海 商业地产加速分化

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟　 

　　马年年初，中国商业地产领域两件事情引起业内外的关注。一件是苏州商业地产“限售”新政2月27日的实行，另一件则是金融街以52.32亿元收购SOHO中国位于上海的“静安项目”和“海伦项目”，金融街借道SOHO中国进入上海。

　　从表面上来看，这只不过是商业地产领域两件具体政策或事件而已，但仔细研究宏观经济背景、货币政策变化、开发商转型、商业地产市场发展阶段等因素，我们发现，过去3年间，尤其是住宅限购以来，开发商积极布局拓展自己商业地产市场“地盘”，然而当今，已经转变为开发企业有选择性进入城市，一些公司开始调整公司布局战略，果断退出风险项目，优化现有公司项目结构。

　　货币政策大转向，部分城市提示商业地产开发风险

　　从市场大背景来讲，2009-2010年货币政策宽松，市场流动性相对充足，商业地产成交量价齐升，也相对容易获得比较高的投资回报。正是2009-2010年市场的不理性，使得当年第一次进入上海的潘石屹尝到了甜头，开启了对上海的近300亿的“光速投资”之路。

　　但随着2011年之后货币政策转向稳健，甚至阶段性的出现收紧的状况，比如2011年货币政策偏紧、2013年下半年至2014年年初货币政策总体上转向“盘活存量、用好增量”，市场流行性相对没有那么宽裕，并且出现“阶段性”的信贷收缩，出现“钱荒”与贷款难贷的现象。同策咨询研究部总监张宏伟认为，货币政策的转向影响了商业地产市场成交量的表现以及开发企业资金面。从总的特征来看，当前政府深化改革的阶段，经济增速已经由原来的高速增长转为中速增长，配合改革进程，相对应的市场流行性也不会那么宽裕。由于市场流动性阶段性收紧，商业地产成交热情有所下降，市场回归理性，单纯以快速出售为目的的商业地产开发企业在这个阶段受到影响。

　　值得注意的是，SOHO中国的此番出售是在公司转型过程中出现的。2012年8月份，SOHO中国宣布在未来的三年，公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。这么看来，在货币政策转向的市场背景下，SOHO中国的转型是明智的。

　　其实，针对商业地产开发及运营风险，上海银监局早在2011年就发出商业地产信贷风险提示，要求严格管理商业地产信贷，只能对“现房”放贷，个人消费贷款将被禁止购买商业用房。同时还要求银行，必须等商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。

　　近期，苏州商业地产“限售”新政2月27日已经开始实行。从苏州商业地产限售政策本身来看，主要是要在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。另外，商业项目还禁止“售后包租”，《意见》规定，如出现“售后包租”现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

　　信贷紧缩加速商业地产市场分化与企业转型

　　按照商业地产持有物业应该具备的两个基本要求来讲：第一、开发商需拥有比较充裕的现金流支持持有物业，并且不会因此而增加在财务上的风险；第二、开发商角色要转变为运营上，并且对于持有商业地产物业经营管理经验比较丰富，能够在一定时期内产生经营性物业的现金回报，否则，即使持有，也不会产生收益，反而增加公司财务成本。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前市场流行性偏紧与房产信贷紧缩将促使商业地产领域开发商出现分化。对于拥有比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业来讲，则会“强者恒强”，而对于仅仅依靠销售或经营不善的企业，则有可能会因为货币政策转向或逐步转型或逐步退出商业地产市场，商业地产市场由此逐渐开始“分化”。

　　在2014年年初，银行信贷紧缩逆袭楼市，银行利率上浮，银行放款放慢，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高，部分开发企业或由于过去拿地用力过猛消耗资金过多，同时销售层面面临周转率下降，面临资金面短缺的危机。就商业地产市场而言，由于其持有运营对于中长期现金流的需求更大，并且大多数城市面临区域型商业地产供应过剩的市场状况，如果短期内面临贷款难或销售不畅的问题，势必会导致一部分商业地产开发商现金流出现紧缺的状况。

　　以苏州商业地产市场为例，从其“限售”和禁止售后包租”政策执行的背景来看，刚好与当前整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响叠加。这对于商业地产来讲，在“限售”的前提下，可能会使商业地产市场风险倍增。如果再加上“限售”和禁止售后包租”从严执行，一定程度上会影响部分商业地产项目的销售节奏，商业地产项目可能短期内陷入僵局，对于以销售为主的商业地产开发商，此项政策的严格执行可能会影响其资金面状况。

　　对于土地市场来讲，如果是以商业用地为主的地块，由于货币政策总体上转向“盘活存量、用好增量”，市场流动性不会那么宽裕，单纯以销售为主的企业可能因此淡出这类土地市场，或者考虑当前资金面状况，拿地会比较谨慎。

　　但是，对于现金流状况较好或有比较好融资模式的企业、以租售结合或以运营为主的开发企业来讲，由于政策面的限制作用，土地市场竞争相对不太激烈，此时，如果市中心或区域中心如果推出较好的地块，势必也会引起这些开发企业的积极布局。