直播:“快消时代”与购物中心多业态招商策略之变

赢商网西安站   2014-03-14 15:56
核心提示:赢商网去年在西安落地,我们现在在全国应该算是做得最好的商业地产网站。我们西安PV的流量是7000—8000,IP流量大概一天是在4000多。赢商沙龙我们在全国十个城市,每个月大概有一到两期,业内商户在一起交流互动。

   一个成功的购物中心的整体定位和业态规划是一次整体性的、具有战略意义的商业组合。购物中心的商业业态规划要充分利用各种商业资源,为实现成功招商、销售和日后的运营,而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行科学合理的规划。

  就在我们的这个社会渐渐的步入快速消费时代的时候,在大型商场、购物中心传统的商业营销模式之外,消费者面临着更多的购买商品以外的体验需求。“快时尚”品牌、“快餐”系列成为热点消费产品,因此现在的购物中心除了要忍受着电子商务对于消费者购买决策的深度控制外,更面临着改变多业态产品线布局、传统陈旧的营销方式等新的挑战。在这种挑战的压力下,购物中心开始力求从自身角度和消费者角度双管齐下增加品牌竞争力和销售份额,但由于许多购物中心在前期策划就缺乏精心规划,从而导致招商成为难题之一,购物中心招商失败的例子也比比皆是,那么该如何在操盘购物中心规划定位的节点上紧握成功的筹码?又该如何在购物中心多业态招商及营销策略的转变上寻找新机?

  为此,在3月14日赢商网西安站特邀请嘉宾参与主题为“快消时代与购物中心多业态招商策略之变”的第五期《赢商沙龙•大商之道》话题讨论,共同分析研究在这个充斥着快速消费的时代,西安购物中心招商运营及营销手段上应该怎样做出自己的策略调整和转变。

  【赢商沙龙·大商之道】流程:

  13:30—14:30 签 到

  14:40—14:40  主办方致辞

  致辞嘉宾:赢商网西安站总经理 唐彬 

  14:4—17:00 《赢商沙龙•大商之道》  

  17:00—17:10 合影留念

  17:30—19:30 晚 餐

   嘉宾名单:

  唐     彬    西安瑞尔投资咨询有限公司总经理

  王聿清    陕西安诚房地产开发有限公司副总经理

  程鹏玮    陕西东嘉投资有限公司总经理  

  崔   静     陕西东嘉投资有限公司商业发展部部长  

  弋丁卫    联商合元商业地产运营公司总经理  

  李    言    旺座国际购物中心营销总监 

  刘    影    北京厚德房地产经纪有限公司(唐宁国际)商业部总监

  贺   文    雅荷地产招商部经理 

  荆海洋    西影大地影院建设有限公司市场总监

  杨锦周     西安锦欣珠宝有限公司营销总监  

  党    军     智达商业地产

  【赢商沙龙·大商之道】议题:

  1、在“快速消费”产品主导的商业潮流下,如何为当代的购物中心和大众消费定义?

  2、目前不缺少购物中心,而缺少的是购物中心招商营运的商业理念。

  从业态规划、物业设计、装修管控、经营模式、营销企划和招商调整等方面讨论关系到购物中心营运成功与否的核心因素。

  3、在招商策略和营销模式上怎样做出创新和调整?       

  

  【往期回顾】

  第四期:直播《大商之道》:社区商业崛起之路 离4.0还有多远?

  第三期:直播《大商之道》:大话2014•业界精英纵论年度关键词

  第二期:直播《大商之道》:聚焦西安新城商业的多核竞争

  第一期:直播《大商之道》:生活体验式购物中心发展趋势及模式创新    

  直播内容:  

  西安瑞尔投资咨询有限公司总经理唐彬:

  赢商网去年在西安落地,至现在赢商网的PV流量是7000—8000,IP流量大概一天是在4000多。赢商沙龙我们在全国十个城市,每个月大概有一到两期,业内商户在一起交流互动,在北京基本上是一周一次,目前十个城市基本上每个月两期的话题,然后我们会把相关的声音形成东西及时报告形成数据,给大家做一个发布。这个是商业地产决策参考,每一个月出一本,我觉得这个书还挺好,网站这块还没有涉及,你们以后谁想订的话可以跟我们联系。

  党军:

  首先很高兴大家来到智达商业地产会,非常感谢大家。我们在行业大概做了有10年,我们主要是做住宅销售,从去年也往商业发展,而我们现在的定位是做社区商业,未来把住宅这块逐步压缩,现在重点就是社区商业的招商、销售。我们的重点是以销售为主,做销售做了十几年了,未来的核心逐步压缩争取社区商业这一块,谢谢大家。

  李静:

  大家好,下面我介绍一下赢商网的基本情况。

  主要针对的用户群体分为两大类,商业地产开发商是其中一大类,还有一类是品牌商家,除此之外就是我们服务代理机构,分为三大群体。接下来是网站,新闻中心、商务中心、运营中心、招聘中心、论坛这五大频道,不同的板块有不同的功能。新闻中心每天有最新最全的行业信心和最新动态,商务中心有商业项目的招商数据库以及品牌商家选址数据库,运营中心主要就是有94000多份商业地产的资料,这个主要是由赢商网会员自主上传的,基本上都是业内的专业人士,包括项目、行业以及数据研究报告这样一些资料。交流中心就是我们的论坛,包括一些小道消息,都是由用户自己去上传发一些消息可以讨论业内方面的问题。另外就是招聘,开发商这块可以在这里发布一些招聘信息,招聘商业地产的专业人才。这个是赢商网的数据统计,在行业内的排名地位,日均访问量超过38200,全球综合排名同行第一,PR值排名第六位,主要要求是0—10,我们赢商网排在第六位。

  接下来就是我们的合作,万达集团、万科地产都跟我们签了战略合作。另外还有百强房企的合作伙伴,赢商网服务客户达有59家,其中,前30强房企中,赢商网客户更是达到了27家。品牌优势这一块,我们的合作媒体,博鳌21世纪房地产论坛,我们赢商网曾经是承办方,包括连锁业大会,住交会,餐饮业大会都跟我们合作。连续两年成为万达集团年会三大合作媒体之一。品牌优势,入选创新百强,这个是由创业方提供的,赢商网凭借各种能力排行百强之列。四大数据库主要拥有的功能,庞大注册企业会员,自主注册会员的我们大概有64697家注册企业会员,还有中国最大的项目招商数据库,有33046个招商信息。品牌选址有30297个选址库,还有商业地产的资料库大概有94000多个。这个就是我们赢商网的辐射范围,从2010年上线到现在基本上有10个分站,覆盖了全国的五大区域。携手权威行业组织,除了拥有丰富的全业态品牌商户,商业地产开发商资源外,赢商网还与众多权威组织建立广泛合作关系。多位一体的营销体系,这块指的是我们的传播渠道、传播体系,五大传播渠道,官方微博、官方微信等。这个就是我们多站联合起来做的联动推广,我们会联合各个地方分站联动起来做一个推广传播,覆盖面很广。媒体推广联盟,我们联手21世纪经济报道、新华房产、人民网房产等各个行业内的网站媒体。这个就是赢商网的发展历程,从2010年8月8号正式上线,到2014年,11年我们做了商业地产大会,12年湖北江苏深圳上线,13年重庆、北京、西安上线,到今年云南、福建、上海正式上线,全国有10来个分站,覆盖了五大区域。 

  我们现在做的沙龙活动,还是为了把网站关注的一些用户,包括我们开发商、品牌商集合在这里掌握到及时的动态和专业的知识,所以邀请大家在这里做个商业活动,现在为止已经做到第五期了,所以以后请大家多多关注,谢谢大家。

  唐彬:

  今天在座的也有一些开发商,也有一些品牌商家,大家站在各自的立场随便聊聊天,轻松加愉快。因为购物中心现在分了几个,一个是比较大的购物中心,现在社区的购物中心也把它提出来了。今天有两个话题,一个是在快速消费产品主导的商业潮流下,如何为西安的购物中心和大众消费定义?先请王总说一下,目前这个区域包括长乐商圈、轻工商圈属于新的,之前那个区域没有一个大的购物中心做支撑,所以从这一块请您谈一下。

  王总:

  因为安城地产成立时间也不是很长,主要做的项目就是住宅,安城绿化苑。我们在辛家庙立交有5块地,D区全部都开发完了,A区有4栋安置楼,因为我们做的是城中村改造项目,北辰大道和广安路这一块,B区现在做的都是住宅,今年5月份交房。我们做的购物中心主要在C区,未来做商业地产项目主要是A区、E区、C区,我们会做一个购物中心,纯商业部分大概就15万左右,一个五星级酒店大概5800平方米,公寓大概是7300平,还有6个单元的住宅,地下4层,地上4层,4层以上做的塔楼。从我们地理位置来讲,C区因为在二环,交通还可以,但是北郊没有好的大型购物中心,唯一一个就是未央路的赛高金花,再有就是万达。北郊这块的地理位置,实际它是一个居住比较密集的城市区,因为我也在附近做了调查,站在高层往下看,基本上附近的高层住宅在全市最密集的地方,所以未来的消费交通便利,我们面临一个地铁站,地铁站就设在我们项目的跟进。从这个项目北辰的前期定位,我们为什么考虑做城市综合体,前期经过努力,做了一个商业街的概念,因为我过去在商业的时间比较长,在地产的时间比较短,跟几位也算同行,商业地产街的概念实际是最难做的。街的概念在全国成功的案例几乎是零,万达这两年一直解不开这个谜,万达不会做街,万达唯一做的一条好的街就是在广东白云机场附近,做的最大体量的购物中心,但是投资和回报没有办法比,用了一个天幕做了一圈。比如说西安的回民街,回民街的繁荣是在什么情况下产生的?是在好多人牺牲在今天的繁荣之下,适者生存。我曾经也做过商业公司,为地产商服务,也做过一条街,虽然我个人挣了一点钱,把这个项目做活了,但是中间消费的心血,街的概念非常难做。

  街的概念为啥难做。我看到赢商网做的商业地产,做得挺好,街的概念往往建筑不是商业打造的,比如说在二环,二环的街道有几十米的林带,那儿的商铺还有10年没有销出去的。比如说大雁塔北广场,那块好不好,肯德基、麦当劳不愿意在那儿做,挣不到钱,那块的人流很大,每天广场上几万人在那个项目上,但是消费就上不去。我曾经有一个朋友做兵马俑商业街,让我帮着做一个方案,也存在这个问题,人流很集中,但是就是消费上不去,所以街的概念在全国没有成功的街,成功的街都是经过几百年商业沉淀,还有很多人从赔钱到赚钱,形成一个商业品牌街的时候,在这中间牺牲了好多商家。尤其是现在地产商做社区服务,尤其咱们做招商代理,马上就要见效益,而且地产商的老板,我跟你合作3个月到8个月,见不着效益,很可能合作就很难了。在这种情况下我的体会,我在全国这几年考察了一些购物中心,平时去的也比较多,看的情况下总结了几点,下一步地产商面临的招商和经营的困难是比较普遍的。我们有5万平的街区商业,甚至全做完了超不过10万平,这10万平是一个很头疼的事情,很难招,很难招的原因是什么?前期设计院也好,地产商也好,往往不懂得做什么样的项目才能满足商家的需求。比如我是老板,我说你这个商业总体设计的有很多问题,还得找懂得商业的,建筑物往往符合不了要求,装修外立面更符合不了要求。比如说我举一个例子,西安有一个五星级酒店,很好的一个项目,地块旁边做了一个商业项目,做了一个底商,应该说外立面做的是最漂亮的,装修去年8月份装完的,但是没有一个商家进去,为什么?因为它的建筑物并不符合商家的需求,小的进不去,大的吃不消,这就是社区商业存在的问题。所以前期最关键的就是空间设计,这个设计,国内的设计院也好,许多设计师也好,真正懂得很少很少,寥寥无几。比如说西安,除了万达做的购物中心,凯德做的有点不伦不类,可以说在建筑商没有一个购物中心做的像样。比如说万达购物中心,做街不会做,不成功,做百货不会做,不成功,在购物中心上它应该是成功的,但是它的缺点是什么?灯光设计、路线设计,包括它的装修设计和现在国内大型购物中心比,它有点落伍,它这个产品比较固定。但在这种情况下,大明宫的万达出现问题了,它的新的产品设计装修在仿国内的新的购物中心的样式在走,结果存在老的还不如老的沉稳,又不如新的动线流畅,反而它的新产品不稳定,没有做得更好,它的新产品应该比前一代产品号,但是还不如前一代产品好。

  所以我认为购物中心最难的这块就是建筑设计,建筑设计为招商成功可能有60%、70%的贡献,所以我认为招商最成功的第一还是建筑,第二就是商业有没有更多的资源,有没有更多的经营定位,好不好。但是经营定位好不好,租金能不能留有余地,因为租金做满了,很可能第一批商户就死掉了,尤其是小的开发商,如果你把租金做的很满,客户存在很大的风险,如果你把租金做到适合的尺度,比如万达的这些服装品牌,有的可能一天卖个600、700块钱,有的好的卖个4000、5000块钱,最高卖15万,甚至不好的一天卖个300、500块钱。比如说影院,你给它做了两层楼,而且是很好的位置,但是它的收益并不是最高的,基本上不赚钱,所以说在配比上并不一定说多赚钱,租金如果太满,尤其中小开发商死掉的风险就很大,所以要留有余地,租金差不多就行,而且每个行业的租金大家也都知道。因为电商成本比较低,电商的冲击造成购物中心的招商配比上可能是吃喝玩乐要超过50,甚至60到70。所以我觉得全国做购物中心做的最好的就是天河城,谁也比不了,看看天河城餐饮的人气还有整体的人气,没有一家能超过它的。天河城没有任何地理优势,天河城购物中心做的是最棒的,电商的冲击在这种情况下,各业态的配比,我认为还是把餐饮娱乐做的稍多一些,因为购物未来除了一些品牌店,品牌店也有高低贵贱之分。所以我希望在品牌经营商,电商解决不了的问题,吃喝玩乐这些多加一些,再一个建筑物上组合商家的需求,这可能是最难的,有好的管理,这个项目蒸蒸日上,但是如果你的经营定位错了,管理的很好,这个项目死的更惨。

  今天来到这里很开心,希望今后可以多探讨、多学习,互通有无,互相帮助,在这个行业内大家多交流,感谢赢商网给我们创造这个机会,咱们今后在多交流的情况下会取得更好的成绩,谢谢各位。

  唐彬:

  刚才王总提到购物中心有三个层面,第一从空间设计角度;第二是从招商层面,商家的资源整合、经营定位,包括一些差异化的配置,现在从招商的层面是体验式,现在西安除了民生上面有溜冰场,西安在餐饮的体验上实际上同质化也相当严重,包括赛格、万达。第三个从管理的角度,商也招了,空间设计也不错,但是没有一支非常好的管理运营团队,实际上在后期的运营团当中拉伸的话,这个比重会更高。因为目前商业地产人比较缺,原先大部分都是从百货转过来的,做地产的,但是把商业地产,再加上这几年转型空间比较大,购物中心要求的面,接触的行业更多,吃喝玩乐。

  荆海洋:

  我可能是比较特殊的一个,我的专业是建筑学,后来我去了工程公司,我当时是我们公司最年轻的项目总督,我做了2年,后来在监理公司做了4年,做了10年的地产营销。我现在感觉从我进入商业影院这个行业,现在对于商家来说想找一个合适的产品,我们说购物中心也好,甚至会出现一个断档,懂商业不懂产品,规划设计,尤其是结构,懂结构的,他又不懂得商业。我一个朋友说3个月要把商业招满,我们现在出现一个什么情况呢?在这个行业里面也是鱼龙混杂,大家在长期利益和短期利益方面追求的话,很多东西会追求短期利益。可能我价格跟开发商谈的非常高,最后导致两三年以后这个大楼就死掉了,所以我们在谈一个商业的时候,我个人的直觉,包括项目的直接接触,对于一个商业项目首先看商圈地理位置,可能它会占到城中的一半,其实这个商业的定位是很重要的,它可能会影响到20%的一个成功概率。定位完了以后谈到第二个规划阶段,有30%,规划包括我们的业态的匹配、商家功能区的划分,这个其实就很专业了,招商其实只占10%,后面50%就是运营管理。

  我们谈到定位和规划的时候,我们谈到规划的时候,现在很多是由招商公司、设计院,然后再加个甲方,三方,其实这里面缺少了很多环节,空间环节其实是很重要的。我们进到购物中心里面,首先感觉是视野的延展面,其实凯德是很失败的,凯德的目标其实是上市之后去融资。安城如果是商业的话,这一部分走的是长线,这几大设计师里面,除了平面设计、规划设计师,其实很多空间设计师和专业的商业设计师,这几大设计师能构成一个完美的购物中心,一个产品的升级,加上商家的业态配套在里面。包括溜冰场这些特殊的业态,它不通用,大家可能会认为不都是影院跟溜冰场吗?但是每一个品牌战略的动态结构都不一样,而且未来要考虑延续性,而且像影院里的超市,百货能达到5米3以上的层高就没问题了,但是对于特殊业态,像影院这些业态就不行了,每家方案不一样,定位不同、方案不同。另外,建议安城的数据做到9米3,你会发现地下停车位,你8米多停多少辆车,如果你放长一米会多停一辆车。因为按照以前的模式,裙房和塔楼全部按照重组结构,最好的方案,裙房的话可以考虑钢结构。 

  我们除了西北市场以外,全国其他地市的三四线城市已经被大地垄断了,我们是分了三个品牌,我们一线城市和二线主要城市,像西安、武汉、郑州算一线半城市,我们会以自由人品牌和大地高端品牌为主,自由人的品牌我们要求的面积是6000—7000平方以上,投资额度6000万—8000万之间,它做的是国内顶尖的,超过了万达、百老汇这些高端的,高端品牌面积最少不能小于5000平米,还是自由人品牌。我的高端品牌,像金莎这个位置,甚至辛家庙,我可以后期考虑做一个高端的影院,面积需求量应该在3000—5000个平方,社区性影院我们在3000以下,1500—2500。

  现在有一个误区,影城一层占了两层的面积,是非常浪费的,因为我做了7年市场营销,加上后面的高端合作一共是10年,我的理解大家看待影院的时候,其实是要看整体概念的,因为影院是个主营业态,因为我们现在在划分商业的时候,有迎合性商业和引导性商业,我们影院的商业应该算是引导性商业,你会发现越大品牌的电器它会越在里面,而不是在门口,门口会有国产品牌或者小品牌在做,而大品牌具有人流的引导性,引导一定要做好,因为人看电影一定要去影院。影院具有主导引导性,我要看电影不会因为我多走了10米路不去看了,第二,影院的承租能力并不强,影院的承租应该占到票房的10%,这是合理的,一旦操作这个的时候就要去考虑了,票房有没有偷报瞒报,一张电影票在美国是千分之四。影院要区位比较偏一些,因为我们早在07、08年实行了在线订票的业务。因为现在中国的售票系统是五家,广电认可的,火凤凰、火列鸟等,除了这5家以外其他的是接不进来的,现在网上的卖票很多,它必然要同售票系统做对接,每张票加收两元,加在消费者身上的,团购你是团不到座位的,只能买到票。我们去年做了将近16个亿,其中有11个亿我们是在网上完成的,占到我60%这么一个量,我们在竞争当中,刚才谈到同质化问题,我们早在07、08年解决这个问题了。因为我的后台系统,包括QQ全部打通,我在西安要组织两万人的观营团队大概是一晚上的事情,因为我有大量的数据库资源,我们全国做了1000家影院中国1/3的电影市场,而且我们整个定位现在是往高端去走,所以我们做竞争的时候,在消费者没有到影院之前,我们把消费者已经锁定了,因为PC系统手机系统可以直接锁定。所以我们在做影院的时候,从11年开始没有把它做影院来经营了,同质化背后怎么解决这个难题,因为影院同质化最厉害,万达上的影片,奥斯卡、大地都会有,如何让观众进入到你这家影院去看,这是微观的考虑,宏观的考虑就是你如何让这个人进入到你的商业。

  因为我以前是做市场营销的,所以我从消费心理学来说,从以前我们说大家看电影为了省钱,以前看的是电影内容,不是为了看一个片子去,现在是什么?感受。就像看足球比赛一样,如果西安有个甲B球队,西安体育场会爆满的。08年的奥运会开幕式,大家是回家看的,我们广东的几家影院直播开幕式,然后7个厅全部做满,然后108个套票,那个氛围真的是身临其境。

  未来2000年以后的人消费的不是产品本身,而是我们消费的感受度,他们在非洲做了一个试验,非洲人没有见过雪,结果在钢结构很大的屋子造了雪,让你1美元去体验一次,结果队排的老长,他什么都带不走,但是他要的是感受。购物中心做的不是产品本身,我们说商家也好、品牌也好,做的不是它本身,而是它背后的文化和体验,为什么年轻人要去KFC,大家觉得3、5年前去KFC很时尚,现在不算什么,因为KFC的价格可以顶一家人吃一顿午餐了,在美国是垃圾食品。   

  唐彬:

  下面请弋总谈一下。

  弋丁卫:

  我也不拘泥于你这个话题了,我做具体的商户经营,线上线下都做。我觉得现在做的大部分项目其实都在照搬万达的模式、华润的模式,我觉得开发商做不做商业地产,而且随着发展购物中心的租金可能都不能列为商户的经营成本,它自身的盈利模式到底是什么,开店只是为了做展示。

  荆海洋:

  我们今年投入3000万做的事情,买断了世界杯的转播权,我的所有影院里面64场的循环赛,包括冠亚军决赛,我们影院里面直播都是免费的。

  唐彬:

  在国内不管做购物中心还是做百货,实际它对现在的模式不是很清晰,因为互联网催生的人的这种,他们看不见,现在的购物中心仅有两三年的时间,这段时间才长出来的这个东西,但这种东西如果从投资成效未来5—10年还会发生什么样的变化,这是最让人害怕的地方。现在购物中心里面有餐饮、有休闲、有娱乐,能创造出很多很多的东西。

  荆海洋:

  我做这个市场之前的时候,有的购物中心也遇到这种案例,所有的购物中心大家更多的看好是什么呢?是固定会员的客流,它形成一个常态化。

  唐彬:

  因为在宝鸡这个城市,在三年以前没有所谓的超前,但是唯一做对的一件事,找了一家新加坡的设计公司给他们做,新加坡的设计公司具有前瞻性,他们原先自己改造了一部分,实际上跑了全国很多超市,都不行,但是正因为新加坡这个公司给它留下了改造和提升的空间,紧接着做了购物中心,所以一下就做成了,他说他只做对了这么一件事。因为购物中心的可变实际上还是空间的,你能够给未来留下可以想像的空间,而不是像西安这样的盖好了你来找我。

  下来请程总聊一下。

  程鹏玮:

  我们发现商业模型的转变,其实最直接的是从生活方式和消费理念进行转变,我们从原来的买方市场到品牌市场,现在越来越重视的是购物享受的过程,所以我们在评判这个购物中心或者商业项目是否能做不能做,不仅仅说是它的位置好,而是它可持续经营的增长点在哪里。比如说秀水街、宽窄巷子的定位都非常好,它给后期的持续性经营留下了很好的动态支撑,包括业态的整合,包括在杭州也有几条街做得非常好,所以我们在评估商圈的时候,从物业结构,从空间设计,从它现在的这种商业辐射,商业增长点评估,用什么样的合作方式,是直接定位它,还是用股权控制,还是说跟它做一种经营合作买卖的关系。从购物中心的角度来说,它的品牌价值,它有定位价值,但是对于购物中心而言强调的是品牌价值,比如说5%的老客户,因为它至少能产生至少25%的利润。因为我们自身也会有一些项目,包括韩国文化的产品我们都会带进来,我们收购之后它的可改造的空间跟我们的发展是不是相互匹配的,就是我们在整个项目评判和收购过程中所操作的和需要考虑的东西。

  唐彬:

      比如像香港,它的商业就是高度集中的,商业文化程度很高的一个地方,它的品牌价值是沉淀出来的,但是现在商户发展的太快的,大家都想一下子把它做出来。

  刘影:

      大家好,我叫刘影,我是厚德地产商务部门的。我们想做西安首家女子时尚购物中心,你为了在宣传方面有一个很好的传播效益,购物中心像百货一样,跟我们对面的百盛和民生希望能够区别开来,它们就是传统意义上的百货,今年到了5:4:1的样子。50%是购物零售类的,40%是餐饮类的,因为我们从去年的6月份接了这个项目到现在,从反映的积极性来看,餐饮的商户特别积极,而且基本上西安市场上比较出名的都会过来看我们的项目。 

  唐彬:

  雅荷从最早朱宏路到台湾城两个项目。 

  贺文:

  我讲讲我对购物中心的一些不成熟的看法。大家都说在培养消费,你盖好一栋楼,我周边的消费人群是原住民还是外来人口,我做好这个公司,我去引导他们消费,外来人口、原住人口,我想方设法让他们都来这儿消费,培养他们的消费习惯。因为你总让市场去淘汰这个东西,确实做商业地产的步伐速度越来越慢。  

  党军:

  我未来的方向是关注社区商业这块,我现在的商业体量不是很大,因为前几年商业很火,不管你未来做什么,未来我们也接触很多,我们在浐灞1号的商业底下我们也在做,但是它的面积比较小,面积在100多平方,我觉得这个未来招商会很难很难。还有一个社区商业,在西安的开发商里面的经发,它的观念很新,它会在小区的主入口做一个独立的商业。  

  弋丁卫:

  社区这儿因为我们也研究了好几年了,一个是现实的,一个是预期的。其实在发展的模式,住宅就是住宅,商业就是商业,这个模式叫互不干扰,但是又互相相邻,下楼一分钟也就到了,但这个以后做的住宅就是住宅,但是在能做商业的地方我做相对独立的商业,业主觉得很方便了,又不影响我,我希望我们小区旁边有医院很方便,但是我又不希望在我家这儿,因为它会影响我,社区商业其实那个竞争没有问题,它可以做到2、3万,3、4万。包括社区影院也是可以做的,农贸市场的这种模式,还有大量的美容美发,儿童教育儿童培训。代表未来方向的,社区商铺就要淡化了,只需要在手机上出现的热卖的东西,不需要街上的人看见,那我住宅就可以做,楼上就可以做,为什么要商铺?当它的营业比例78%从网络上来的时候,我要街铺干什么。将来住宅也好、写字楼也好、商铺也好,这个概念就模糊掉了,所以街铺的物业价值碰到这个点了,街铺已经不值钱了。 

  荆海洋:

  未来互联网跟实体店之间,购买实体的东西互联网会替代,甚至会占主流,但是日常生鲜类的估计还是实体点为辅,但是吃个饭什么的,这个还是社区性很重要的方向,哪怕在社区内部都可以。所以您刚才谈到社区型的商业,你一定要看一下周边有多少楼盘,如果没有竞争者的话,你是可以去开的,如果有的话,你是可以回避的,因为未来的竞争,500米或者1公里的冲突是最激烈的。 

  唐彬:

  去年北郊压了12万方的商业,它的商业也不是结构价格,它的商业圈租出去了,50到80一个平方,1800一年,最低五年,你现在要卖3万多,谁来买?没人来买。这些包括万科也好,包括很多开发商提出社区邻里中心,紫薇是一个区域性的购物中心,未来周边两到三公里搞一个社区邻里购物中心。  

  王总:

  做商业地产,我认为好招的项目不好做,不好招的项目才好做,因为只有它死掉了,它才能拿你当爷。这时候建筑、照明,只要有钱赚的,或者发展方向的,要有专业的运营公司帮助地产商把这些烂产品把它消化掉,而且对我们现在建筑的剪力墙原封不动落下来,那干啥都干不了了,浪费面积很大。

  唐彬:

  赢商网的活动会经常有,感谢大家今天的光临。

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文章关键词: 万科西安商业地产万达
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